Folk kan rimeligvis lure på hvorfor jeg er så negativ til boligpolitikken. Det er sant, jeg har blitt en mann Statler og Waldorf noen ganger kritiserer boligpolitikken over hele landet. Jeg har vært spesielt hard på det jeg har kalt det ideelle boligindustrikomplekset, utvalget av organisasjoner som bruker Low Income Housing Tax Credits (LIHTC), statlige og lokale midler til å sildre ut svært dyre boenheter veldig sakte. LIHTC-programmet har blitt et tilskudd for dårlig lokal arealbrukspolitikk som begrenser tilbudet og skaper høyere priser og dermed nødvendigheten av flere og flere ideelle boliger. En utvikler fra Texas har skrevet en omfattende førstehåndsberetning om hvordan det er å bygge boliger subsidiert med skattefradrag. Innlegget er en tiltale av LIHTC-prosessen og programmet, som begge bør i det minste reformeres hvis ikke fullstendig gjenoppbygget.
Luu Mac er en arkitekt og den primære prosjektutvikleren og lederen for samlivsutleie for LND Development, en gruppe på fire partnere som kjøper og utvikler bolig- og korttidsleieeiendommer i Dallas og Fort Worth, spesielt i Bishop Arts District . Det som er overbevisende med Mac-kontoen er at den er skrevet fra perspektivet til en privat profittutvikler som prøver å bruke skattefradrag; Mac sine observasjoner er derfor fra noen utenfor systemet og dermed et vindu inn i ineffektivitet fra en person som ikke er avhengig av systemet. Alt Mac beskriver er kjent for meg fra mitt korte opphold i LIHTC-verdenen.
Mac starter historien sin med et spørsmål, "hvor vanskelig kan det være å samarbeide med regjeringen for å bygge noen boliger? Vi trenger det åpenbart; de vil være støttende. Jeg skal bare fylle ut noen skjemaer, svinge noen hammere og smile til båndklippet.»
Men dette er definitivt ikke tilfelle. Mac starter med grunnerverv, noe som er utfordrende for enhver boligbygger. Land som har et skilt foran seg er generelt ikke ønskelig, den beste tomten er en parsell som ikke har kommet på markedet ennå og gir mulighet til å forhandle uten konkurranse. Men dette gjøres vanskeligere med usikkerheten ved å prøve å få finansiering og finansiering gjennom lokale boligfinansieringsbyråer (HFAs). Kjøper og selger må være tålmodige, og ofte må en utvikler betale for å holde en pakke unna markedet, og som det gamle ordtaket sier tid er penger.
Next Mac beskriver søknadsprosessen og noe som kalles en Qualified Application Plan eller QAP. Hver stats HFA har ulike mål, mål og vektlegginger for hvordan de ønsker å bruke skattefradrag. Det er sant fra min erfaring også. Noen ganger blir prosjekter som tar sikte på å huse hjemløse prioritert, andre ganger er det boliger med tjenester, eller andre ganger driver en annen sosial agenda prioriteringen av ressurser. Men det er ikke slik boligetterspørselen fungerer, enten subsidiert eller ikke.
«Du leser gjennom QAP for å se hvordan ditt stykke land og prosjektet du har i tankene 'skårer'. Lavinntektsboligskattefradrag er konkurransedyktige, så hvert prosjekt "skåres" på forskjellige attributter. Poengsummen din vil fortelle deg hvor sannsynlig at prosjektet ditt vil få 9 % vs. 4 % LIHTC.» Prosjektet jeg gjorde var et 4%-prosjekt som er det i Macs fortelling. Mens tildelingen på 4 % tilfører mindre egenkapital i et prosjekt, er den lettere å få fordi 9 % prosjekter har en tendens til å være de som oppfyller HFAs boligagenda. Og i teorien skal 4 %-prosjektene være lettere å gjennomføre.
Men det er det egentlig ikke. Mac beskriver stemningsfullt prosessen.
«Den fullstendige skattefradragssøknaden (ofte kalt 'kjerneappen') er, og jeg kan ikke understreke dette nok, helt forferdelig. Det er som å ha DMV, skattemyndighetene og din dumme fetter som utviklingspartnere. Så mange studier, rapporter og konsulenter må engasjeres for å fullføre LIHTC-søknaden din. Selve arbeidsboken er et uendelig Excel-regneark; Jeg oppfordrer dere alle til å laste den ned og se rundt. Det er sjelden du får se den fysiske representasjonen av byråkrati i sanntid, men der er den. Jeg har ofte omtalt den som matryoshka-dukken. Hver fane inneholder en kobling til enda en Excel-arbeidsbok som må fylles ut. «Vil prosjektet ditt ha toaletter, eller vil folk tisse i gangene som dyr? Hvis toaletter, vennligst fyll ut arbeidsboken for demonstrasjon av toalettnødvendighet. Jeg tuller bare halvt her.»
Hvis du vil se hva Mac snakker om, kan du ta en tur til Texas Department of Housing and Community Affairs for å laste ned et av de rotete excel-regnearkene som er nevnt.
Selv da er en utvikler ikke ferdig. Det trengs mer penger, det er det som i virksomheten kalles en «kapitalstabel». Og det er en stabel. Prosjektet mitt var relativt enkelt med LIHTC, statlig finansiering, et byggelån og en liten mengde private donasjoner. Men hver finansieringskilde kommer med flere krav, noen av dem tyngende. Jeg husker at jeg brukte timer på telefonen, og i ett tilfelle gikk frem og tilbake i flere uker over en utviklingsavtale som delte eiendommen vår og betinget boligutviklingen vår med en medisinsk klinikk på den tilstøtende tomten. Hva om klinikken ikke skjedde? Ville vi bli nektet innflyttingsbevis for vårt ferdigstilte boligprosjekt? Det tok uker med frem og tilbake og byen sverget på en stabel med bibler at, ja, uansett hva vi ville få lov til å leie enheter selv om klinikken ikke var ferdig.
Og prosjekter, selv etter finansiering, må godkjennes av HFA og i noen tilfeller av andre politiske organer som tilfører kapital til prosjektet. Dette betyr rikelige muligheter for sinte naboer til å motsette seg eller sette ytterligere betingelser på prosjektet, samt fagforeninger og andre interessegrupper som fisker for å legge til ornamenter for å tilfredsstille smale valgkretser.
Er ikke alle boligprosjekter så vanskelige? Nei, det er de ikke. Hvis du har lest serien min på hvordan utvikling skjer, vil du vite at det er vanskelig selv uten alle kravene Mac dekker sammen med kravet til hver del av "kapitalstabelen". Og nei, det er ikke lukrativt å bygge 4% LIHTC-boliger for private utbyggere. Det er hodepine og dyrt og dermed er marginene tynne. Så hvorfor skulle noen bygge det? Svaret er at de ikke er så mye som de kunne. Så det er lett å se hvorfor ideelle organisasjoner alltid har det samme budskapet: Vi trenger mer penger! Det oppblåste og effektive systemet Mac beskriver kan bare overleves med en forretningsmodell som er avhengig av endeløse strømmer av kapital fra staten.
Du kan skjønne hvorfor jeg i det beste fall er en kjip om dette problemet og i verste fall noe av en Jeremia. Mac stiller det perfekte spørsmålet:
"Så, her er spørsmålet mitt. Ble du litt irritert av å lese alt dette? Jeg mener, dette var Cliff Notes-versjonen, og den er fortsatt brutal. Er du frustrert over at dette er systemet? Kanskje irritert på meg at jeg fikk deg gjennom dette? I så fall bra. Det var målet."
Nå om vi bare kunne få folkevalgte til å føle den samme frustrasjonen i stedet for å vedta flere regler, forskrifter, avgifter, bøter og skatter og fikse den resulterende inflasjonen med flere LIHTC- og millioner-dollarenheter.
Kilde: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2022/10/11/non-profit-tax-credit-housing-if-youre-not-mad-youre-not-paying-attention/