Ohio handler bestemt for å begrense leiekontrollen

Det er 4 år siden jeg talte på en konferanse i Columbus, Ohio og skrev her at Ohio kan være det perfekte stedet i landet for å motvirke dårlig boligpolitikk. Det synet er validert med vedtakelsen av House Bill 430, et tiltak som hindrer lokale byer fra å innføre husleiekontroll, noe som gjør Ohio til en av 29 stater som ikke tillater at husleiekontroll blir vedtatt av lokale myndigheter. Det som gjør passasjen så viktig, er at den er laget i en tid da det har vokst frem påskyndelse for husleiekontroll og andre tiltak rettet mot boligleverandører på lokalt nivå i Ohio. Andre stater vedtok tiltak for år siden, men Ohios dristige trekk stenger en av de verste inngrepene lokale myndigheter kan ta i boligøkonomien; det kan være en handling som kan lede resten av landet i å snu strømmen av dårlig boligpolitikk generelt.

For det første forteller prisene oss når boliger er knappe. Når boligtilbudet ikke holder tritt med etterspørselen, går husleiene opp. Så enkelt er det. Løsningen på økende etterspørsel på grunn av nye arbeidsplasser i en by kan være å øke boligtilbudet. Mer tilbud betyr mer konkurranse mellom utviklere, byggherrer og operatører av boliger for leietakere fremfor leietakere som konkurrerer med leietakere om knappe leiligheter og utleieboliger.

En politikk med å slappe av og eliminere regler og forskrifter som begrenser boliger og tilby insentiver til å bygge flere boliger krever mot. Det er langt lettere for politikere å skylde på utbyggere og boligleverandører for stigende husleie; husleiene går opp på grunn av grådighet, ikke mangel på tilbud. Deres svar er å ganske enkelt sette en grense for hvor mye prisene går opp mens de ikke gjør noe med en økende ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Resultatet er enda høyere priser når boligproduksjonen stopper opp. Hvis du vil ha en fullstendig forklaring på hvorfor husleiekontroll skader folk med mindre penger, sjekk ut oppgaven jeg skrev for Foundation for Equal Opportunity.

I Ohio, snakk om husleiekontroll har vært på vei oppover, spesielt i de større byene. Tilbake i 2018 skrev jeg dette om disse byene og resten av Ohio:

«Pro-labour-demokrater har en tendens til å være sterkere politisk i disse byene mens republikanerne dominerer på landsbygda; lokal politikk har en tendens til å bli kontrollert av venstreorienterte byråd og ordførere mens lovgiveren er overveldende republikansk. Denne blandingen av forskjellig demografi og økonomi betyr at Ohio også kan være den neste slagmarken for et forsøk på å begrense og kontrollere private utleieboliger over hele USA. Staten kan være stedet der virkeligheten kan kontrollere et økende problem med dårlig politikk."

Derfor House Bill 430 er så viktig. Lovforslaget tar for seg verktøy, men endring av lovforslaget etter hvert som det gikk gjennom lovgivningsprosessen inkluderte begrensninger på husleiekontroll, og hele lovforslaget med endringer vedtok begge husene i lovgiveren. For øyeblikket venter regningen på guvernør Mike DeWines underskrift.

Regningen gjør noen viktige ting. For det første definerer den klart husleiekontroll som å "kreve leiepriser under markedspris for boliglokaler eller kontrollere leiepriser for boliglokaler på noen måte, inkludert ved å forby leieøkninger" og begrense "endringer i leieprisene mellom leieforhold, begrense leietakstøkninger, regulere leieforholdet priser for boliglokaler basert på inntekt eller formue til leietakere, og andre former for begrensninger eller begrensninger av leiepriser.»

Lovforslaget definerer også "leiestabilisering", et annet navn for husleiekontroller, som "å tillate husleieøkninger for boliglokaler med et fast beløp eller på en fast tidsplan som fastsatt av en politisk underavdeling."

Definisjonene er viktige fordi senere i lovforslaget er disse to kategoriene av prisreguleringer utelukket for lokale myndigheter. Måten husleiekontroll defineres på er kritisk fordi lokale politikere har interesse av å innføre husleiereguleringer, men kalle dem noe annet. Dette etterlater ingen smutthull å utnytte.

Også viktig, lovforslaget forklarer og erklærer at "generalforsamlingen finner og erklærer at vedlikehold av en tilstrekkelig boligforsyning, inkludert tilgang til beboelige, rene og godt vedlikeholdte boligutleielokaler, i delstaten Ohio er en presserende statlig prioritet og nødvendig for Ohio-befolkningens velvære.»

Selv om dette virker åpenbart, er kodifisering av det verdifullt fordi det setter inn i statslovgivningen ideen om at flere boliger er svaret på boligproblemer, ikke mer penger eller priskontroll. Lovverket fortsetter med å katalogisere alle årsakene til at husleiekontroll er en dårlig politikk. Det er verdt å se på den uttømmende listen.

«Generalforsamlingen finner og erklærer videre at husleiekontroll og husleiestabiliseringstiltak kan gjøre ett av følgende:

(A) undertrykke utleie- og eiendomsverdier og dermed motvirke vedlikehold, vedlikehold og rehabilitering av eksisterende boliglokaler og bygging av nye boliglokaler;

(B) Oppmuntre utleiere til å konvertere boliger til borettslag, kooperativer og andre typer boliger, og dermed fjerne slike boliger fra tilgjengelighet på leiemarkedet;

(C) Lavere eiendomsskatteinntekter for statlige og lokale myndigheter og politiske underavdelinger;

(D) Føre til forringelse av boliglokaler;

(E) motvirke omsetning av boliglokaler og dermed frata potensielle leietakere muligheten til å leie slike lokaler og resultere i feilallokering av boliglokaler;

(F) Hindre salg av boliglokaler;

(G) Fraråde investeringer i nye og eksisterende boliglokaler, spesielt i tider med økende materialkostnader og mangel på arbeidskraft;

(H) ha en negativ effekt, på grunn av mangel på tilstrekkelig bolig, på personer som søker arbeid i områder med knappe tilgjengelige boliger og på arbeidsgivere som søker ansatte i slike områder;

(I) forvrenge funksjonen til markedet for boliger;

(J) Pålegge betydelige administrasjons- og håndhevingsutgifter på politiske underavdelinger;

(K) Med tilbakevirkende kraft frata eiere av boliglokaler eiendomsrett.

Regningen driver deretter en innsats gjennom hjertet av ethvert lokalt forsøk på å innføre husleiekontroll.

"Ingen politisk underavdeling kan vedta, vedta, fornye, opprettholde, håndheve eller fortsette å eksistere noen forordning, og ingen bydel kan vedta eller fortsette å eksistere noen bestemmelse, forordning, resolusjon, regel eller andre tiltak som er i konflikt med denne. kapittel, eller som regulerer rettighetene og pliktene til parter i en leieavtale som er regulert av dette kapittelet, inkludert, uten begrensning, på noen måte som pålegger eller krever leiekontroll eller leiestabilisering.»

Regningen avsluttes med en klargjøring av Dillon-regelen. Dillon-regelen er basert på juridisk presedens som kan begrense hva slags ting en stat kan forby lokale myndigheter fra å gjøre. The National League of Cities beskriver det som, "avledet fra de to rettsavgjørelsene utstedt av dommer John F. Dillon fra Iowa i 1868. Det bekrefter den tidligere holdt, snevre tolkningen av en lokal regjerings myndighet, der en delstatsregjering kan delta i en aktivitet bare hvis det er spesifikt sanksjonert av delstatsregjeringen."

Lovforslaget presiserer at "boligforsyning er et spørsmål om overordnet statlig interesse som krever en enhetlig tilnærming til leiekontroll og leiestabiliseringstiltak i boliger i hele staten." Avslutningsspråket i lovforslaget gjør det helt klart at "det er generalforsamlingens intensjon å hindre politiske underavdelinger fra å regulere rettighetene og pliktene til partene i en leieavtale som er regulert av dette kapittelet, inkludert gjennom innføring av husleiekontroll og leiestabilisering på noen måte."

Språket i lovforslaget er grundig og filosofisk forsvarlig, og gjenspeiler alle de viktigste årsakene til at husleiekontroll er en dårlig idé, dens virkninger på boligøkonomien, og til slutt, bekrefter ideen om at utleieboliger er styrt av kontrakter, som er juridisk håndhevbare. «rettigheter og plikter». Husleie er ikke satt ut av grådighet, men på grunn av respons på markedskreftene, og når en beboer og boligleverandør er enige om en pris og vilkår, er avtalen håndhevbar og bør ikke inngripes av politiske grunner av lokale myndigheter.

Ohio viser lederskap, og forhåpentligvis vil lokale byer, med den raske løsningen med husleiekontroll av bordet, begynne å vurdere å gjøre det enklere å bygge boliger og utforske mer innovative måter å hjelpe folk i boligøkonomien i mellomtiden. Forhåpentligvis vil Ohio gjøre det samme som det gjorde med husleiekontroll med andre intervensjoner som øker kostnadene og prisene for folk som trenger bolig, som for eksempel obligatorisk inkluderingssoning (MIZ) en policy som har gjort skade i andre byer.