Nei, San Francisco eliminerte ikke enfamilie

Amerikanere har blitt følelsesløse, tror jeg, til påstandene om at et innlegg på internett er «falske nyheter» eller «feilinformasjon». Ordene har bare blitt en annen måte å si: "Jeg vil ikke tro at det er sant, enten det er det eller ikke." Imidlertid trenger man ikke å være filosof for å demonstrere at noen ting er sanne eller usanne. San Francisco har ikke "bare avsluttet singelfamilie sonering" som en overskrift i Planetizen påstander. Det som nettopp skjedde i San Francisco er mer komplisert og kaster lys ikke bare over media, men også på hvordan tilsynsstyret der fortsatt ikke er i stand til å gjøre noe for å gjøre bolig billigere fordi de bekymrer seg for at noen skal tjene penger. Det samme gjelder innsatsen fra California-lovgiveren for å stimulere til flere boliger.

For det første er historien i Planetizen et sammendrag av et innlegg med betalingsmur på San Francisco Chronicle. Sammendraget dekker lovvedtak 28. juni^th som endrer enfamiliesoner i San Francisco. Til tross for dens misvisende overskrift, gjør innlegget en ganske god jobb med å oppsummere Chronicle-historien og problemet.

Her er åpningsavsnittet til Planetizen-innlegget:

«'San Francisco planlegger å kvitte seg med enfamiliesoning og i stedet tillate firehus i hvert nabolag og seks-enhetsboliger på alle hjørnetomter, en endring som lenge har vært ønsket av forkjempere for boligutvikling,' rapporterer JD Morris i en artikkel med betalingsmur for San. Francisco Chronicle."

Så langt så bra, ikke sant? Men det er en hake. Morris bemerker at det er skepsis til lovgivningen fordi det ser ut til at flummox delstatslovgivning ble vedtatt i fjor, SB 9, som var ment å tillate underinndeling av en enebolig i to. Den detaljen mangler i historien, og jeg kommer inn på SB 9 senere. Andre forkjempere for utvikling påpekte at det var for mange barrierer for å faktisk bygge 4 hus på en tomt og seks på en hjørnetomt. Hvilke barrierer egentlig? Planetizen-sammendraget sier det ikke, men igjen, vi kommer til det senere.

Til slutt siterer Planetizen-innlegget San Franciscos planleggingsdirektør, Richard Hillis, som sier at effekten av forordningen vil være "ganske liten", selv om det er et "ganske stort skritt." Sponsoren av lovgivningen, supervisor Rafael Mandelman, legger til at han er frustrert over at "et tiltak som allerede var beskjedent og inkrementelt til å begynne med endte enda mer."

Endte San Francisco enefamiliesoning eller ikke?

Det tok meg en stund å grave gjennom San Franciscos Board of Supervisor-nettsted og State Legislatures nettsted for å finne ut hva som egentlig skjedde. Men her er det. I fjor introduserte supervisor Mandelman og California Senatets majoritetsleder Toni Atkins begge lovverk for å adressere enfamiliesoning. Mandelmans ville selvfølgelig bare påvirke San Francisco, noe som tillater mer tetthet i enfamiliesoner. Atkins SB 9 var ment å gjøre det samme, men i byer over hele staten, inkludert San Francisco.

Atkins lovgivning vedtatt (du kan lese hele teksten her.), oppretter en kvote for eneboliger som kan underdeles for å opprette flere boenheter. Resultatet av SB 9 er oppsummert på denne måten av California YIMBY på deres hjemmeside,

• Det tillater huseiere i de fleste områder rundt staten å dele eiendommen sin i to partier, og dermed øke mulighetene for boligeierskap i nabolaget deres; og
• Det tillater at to boliger kan bygges på hver av disse tomtene, med effekten av å legalisere fourplexes i områder som tidligere bare tillot ett hjem.
• SB 9 inneholder viktige vern mot fortrengning av eksisterende leietakere.

Burde ikke dette føre til en boom i nybygging av boliger i soner som tidligere var forbudt for nye boliger? Nei, det vil det ikke. For å forstå hvorfor, må du lese den fine skriften som tilbys av en annen forklarer fra lovgiver.

«Nylige endringer krever at et lokalt byrå gjør det stille krav om eierbelegg som et vilkår for at en huseier får en ministeriell tomtedeling. Dette lovforslaget forbyr også utvikling av små underavdelinger og forbyr ministeriell tomtedeling på tilstøtende parseller av samme person for å forhindre investorspekulasjon. Faktisk åpner det for flere boliger i nabolag i Californias lokalsamfunn demper markedsmakten til institusjonelle investorer. SB 9 hindrer profitører i å kaste ut eller fortrenge leietakere ved å ekskludere eiendommer der en leietaker har bodd de siste tre årene (uthevet mitt).

Den eksplisitte intensjonen med loven er å stenge "profitører" for å tillate eksisterende enefamilier "å gi rimelige utleiemuligheter for andre arbeidende familier", samtidig som de skaper rikdom for seg selv. Hvordan vil disse eierne kunne gjøre dette uten å tjene penger? Det er et mysterium. Lovverket taus om finansiering som vil være umulig for de fleste med enebolig som betaler boliglån. Se for deg en ung familie 5 år inn i sitt første boliglån som prøver å finansiere underdelingen av tomten deres, nybygging av flere boliger på de påfølgende parsellene, og deretter administrere utleie og vedlikehold av 3 utleieenheter. Tenk deg hvilken som helst familie som kan gjøre det.

La oss innse det, SB 9 er rett og slett en måte venstreorienterte lovgivere kan si at de har «sluttet med en familiesoning», klappe seg selv på skulderen og deretter lene seg tilbake og se på at ingenting skjer. Uten investering skjer det ikke nye boliger, av noe slag. Som jeg har påpekt før, kommer ikke Keebler-alvene ut av trærne og begynner å hamre løs for å bygge de ekstra husene på tomten. Det vil koste penger, mye penger. Og utvikle en hvilken som helst ny boenhet er komplisert og vanskelig av design og dette ville være sant selv om byer blir tvunget til å gi divisjonene som en "ministeriell" funksjon, det er automatisk.

Har San Francisco-lovgivningen (fulltekst her.) forbedre på SB 9, gjøre det verre, eller har ingen effekt? Klagen som ble hørt under debatten om lovverket er at lovforslaget ikke gjør nok og at det gjør for lite (du kan se hele debatten her.). Veileder Aaron Peskin mente regningen gjorde for lite før husleiekontroll ble lagt til.

"La oss være ekte om det," sa han om motstanderne. "De er imot dette fordi de hater husleiekontroll." Peskin fortsatte med å si at han støttet det fordi "samfunn har holdt seg levedyktige på grunn av husleiekontroll. Jeg hviler min sak."

Men Peskins kommentarer ble fulgt av de fra Supervisor Matt Dorsey som sa at han ville stemme «nei» på lovverket fordi det «tar oss i feil retning» og at det ville skape «liten om noen ny boligproduksjon gitt ekstra krav. ” Han uttrykte også bekymring for at nå, med enebolig teknisk sett ikke lenger på bøkene, er San Francisco ikke lenger dekket av SB 9, selv om den loven, som jeg påpekte, heller ikke ville skape noen boliger.

Tilbake til overskriften og spørsmålet "Har San Francisco avsluttet enfamiliesoning?" I den mest tekniske forstand, ja, det har den. Men som veileder Dorsey påpekte, betyr alle kravene til endringen praktisk talt, akkurat som SB 9, ingenting vil endre seg. Det tok meg timer med forskning å finne ut av dette og forklare det for deg her. Hvis du har lest så langt, gratulerer. Jeg er sikker på at mange mennesker nettopp postet Planetizen-innlegget på Facebook med et glad ansikt-emoji med andre som garantert reposter og reposter igjen, akkurat som de gjorde med SB 9 og lignende tiltak over hele landet.

Dessverre vil folk fortelle meg: "Hørte du hva de nettopp gjorde i San Francisco?" med entusiasme. "Er det ikke det du vil?" Nei, det er det ikke. Å se venstreorienterte lovgivere og byledere klappe seg selv på skulderen og hevde at de har gjort noe vesentlig, er utmattende. Men verre, det overbeviser folk om at noe faktisk har blitt gjort for å løse problemet med mangel på forsyning. Når problemet med stigende priser vedvarer, vil talsmenn for husleiekontroll, mer penger til kostbar bygging av ideelle eller statlige boliger si: «markedet fungerer ikke; SB 9 og Mandelmans lovgivning gjorde ingenting for å hjelpe fattige mennesker.»

Det som er irriterende med disse mindre enn halve tiltakene er at grunnen til at de mislykkes er spesifikt fordi de ikke er markedsorienterte løsninger, men i stedet forsøk på å programmere et resultat som er umulig å oppnå uten investeringer som kan gi avkastning, ja , profitt. Demokrater og sosialister vil at eiendomseiere på en eller annen måte skal finansiere gradvise økninger i tetthet uten å skape noen verdier som kan fanges opp for å dekke kostnadene. Det er rett og slett umulig. Ved å mure ut utviklere og fagfolk er denne innsatsen dømt fra starten.

Det som holder dette atferdsmønsteret i gang er de "falske nyhetene" om at noe har skjedd. Det er bare overskriftene som vekker oppmerksomhet, og det uutholdelige arbeidet med å finne ut hva som har skjedd er det folk kan finne på egen hånd, og når rapporteringen faktisk er ferdig, er det ingen som gidder å lese den eller forstå implikasjonene. Løsningen på dette problemet er åpenbar: lovgivere på alle nivåer må slutte å vedta lovgivning som ikke gjør noe, og media må slutte å rapportere at det gjør det.