Når en selger samtykker i å selge fast eiendom til en kjøper, signerer partene en kontrakt som identifiserer eiendommen, angir kjøpesummen og dekker noen få andre viktige punkter (pluss et mylder av mindre punkter). Partene avslutter deretter sin transaksjon, og som en del av denne lukkingen signerer selgeren et skjøte for å overdra eiendommen til kjøperen.
Hva om skjøtet ikke beskriver riktig eiendom, men kjøperen ikke skjønner det og stenger likevel? I henhold til tradisjonelle eiendomsrettslige prinsipper "smelter" kontrakten inn i skjøtet, noe som betyr at kontrakten faktisk forsvinner og alt som gjenstår er skjøtet. Hvis skjøtet overførte feil eiendom, er det for dårlig for kjøperen – og selvfølgelig også for enhver advokat som har godkjent skjøtet for kjøperen.
Det prinsippet høres kanskje ganske brutalt ut. Det har imidlertid vært en del av amerikansk eiendomslov i århundrer. En nylig ankeavgjørelse i delstaten New York bekreftet at New York fortsatt følger dette prinsippet. I så fall krevde kontrakten at selger skulle formidle et parti som kjøper hadde til hensikt å bygge hus på. Partiet ble beskrevet i en typisk "metes and bounds legal description" - faktisk en narrativ lesing av grensene til et undersøkelsesdiagram som viser partiet.
Ved avslutningen formidlet selgeren et litt annet stykke eiendom, selv om forskjellen ikke sprang ut fordi metes and bounds-beskrivelsen vedlagt skjøtet var ganske lik den i kontrakten. Beskrivelsen i skjøtet utelot imidlertid en annen tomt som var avgjørende for at kjøperen skulle kunne installere et septiktanksystem til huset.
Selgeren nektet å rette skjøtet og forsøkte å få kjøperen til å betale mer penger for det andre partiet. Kjøperen saksøkte til slutt. Retten uttalte at skjøtet inneholder den endelige avtalen mellom partene, og kontrakten er irrelevant. Retten vil ikke revidere kontrakten.
Selvfølgelig er det unntak fra denne regelen. For eksempel, hvis eiendomsbeskrivelsen i skjøtet på en eller annen måte er tvetydig, kan retten gå tilbake og se på kontrakten. Hvis kontrakten i seg selv bestemmer at visse forpliktelser i henhold til kontrakten overlever lukkingen, vil en domstol håndheve denne bestemmelsen. De fleste moderne kommersielle eiendomskontrakter sier at en rekke bestemmelser i kontrakten vil overleve lukkingen. Denne listen over gjenstående bestemmelser inkluderer imidlertid vanligvis ikke selgers forpliktelse til å formidle den avtalte eiendommen.
Ingen av unntakene nevnt i forrige avsnitt gjaldt i den nylige rettssaken i New York, så kjøperen tapte saken.
Kjøperen, eller dennes advokat, kunne ha forhindret problemet ved å gjennomgå skjøtet mer nøye ved lukking. De kunne også ha identifisert eiendommen som skulle formidles ved å henvise til et plattformkart, noe som ville resultert i en mye enklere og mindre feilutsatt beskrivelse av eiendommen.
Det refererte tilfellet er Pickard mot Campbell, NY Slip Op. 04442 (8. juli 2022, ankeavdeling, fjerde avdeling).
Kilde: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/