New Yorks "zombie"-kontor tårner seg opp etter hvert som rentene stiger

Under et langvarig oksemarked drevet av historisk lave renter og nesten gratis penger ledet Doug Harmon og teamet hans rekordstore salg for mange av Manhattans trofékontorbygninger.

Ikke lenger. I disse dager bruker Harmon, styreleder for kapitalmarkeder i Cushman & Wakefield, eiendomsfirmaet, mye av tiden sin på å utføre "triage", som han sier det.

Verdens største kontormarked har i det siste tålt avgangen til store kinesiske investorer, fremveksten av fjernarbeid fra Covid-tiden og det økonomiske nedfallet fra Ukraina-krigen. Nå er det økende bekymring for at den dramatiske renteoppgangen vil bli for mye for mange eiere å tåle, og at et etterlengtet regnskap nærmer seg.

"Det er en konsensusfølelse om at kapitulasjon kommer," sa Harmon, som sammenlignet stigende priser med bensin som antenner en kontorbrannstorm. "Overalt hvor jeg går, hvor som helst rundt om i verden nå, sier alle som eier kontor: 'Jeg vil gjerne lette belastningen min.'"

Bransjen er full av snakk om partnerskap som bryter opp under tvang, kontorbygg som bygges om til annen bruk og spekulasjoner om hvilke utviklere som kanskje ikke kommer til den andre siden. I mellomtiden forbereder opportunister seg på det de tror vil være en mengde vanskelige salg til knockdown-priser, kanskje i første kvartal neste år.

"Vi kommer til å se nød," sa Adelaide Polsinelli, en veteranmegler hos Compass. – Vi ser det allerede.

Siden januar har aksjene i SL Green og Vornado, to børsnoterte REITs som er blant New Yorks største kontoreiere, falt med det halve.

Nye tegn på belastning kom denne uken. Blackstone, private equity-selskapet, fortalte investorer at de ville begrense innløsninger i et kommersielle eiendomsfond på 125 milliarder dollar.

Det kom også frem at Meta, morselskapet til Facebook, ville frigjøre rundt 250,000 XNUMX kvadratmeter med plass ved den nye Hudson Yards-utbyggingen for å kutte kostnader. Det og andre teknologiselskaper hadde vært blant de siste kildene til ekspansjon i Manhattans kontormarked fra pandemien.

Den lille samlingen av kontorer som Hudson Yards – med nybygg og de fineste fasilitetene og beliggenhetene – er fortsatt i høy etterspørsel, ifølge Ruth Colp-Haber, som, som leder av Wharton Properties, rådgiver selskaper om leasing.

Men, advarte hun, den virkelige "faren lurer nede i klasse B- og C-bygningene som mister leietakere i en alarmerende hastighet uten erstatninger." Alt i alt estimerte Colp-Haber at omtrent 40 prosent av byens kontorbygg «nå står overfor en stor beslutning» om fremtiden deres.

Prognostikere har spådd undergang for kontorsektoren siden utbruddet av Covid-pandemien, som har akselerert en trend mot fjernarbeid og dermed redusert etterspørselen etter plass. I følge Kastle Systems, kontorsikkerhetsselskapet, er gjennomsnittlig belegg på ukedager på kontorer i New York City fortsatt under 50 prosent. En spesielt alvorlig og ofte sitert analyse av professorer ved Columbia og New York University anslo at den samlede verdien av amerikanske kontorbygg kan krympe med rundt 500 milliarder dollar – mer enn en fjerdedel – innen 2029.

Sektoren har så langt trosset slike spådommer. Leieavtaler løper vanligvis i syv til ti år, og derfor har leietakere fortsatt betalt husleie selv om få av arbeiderne deres kom til kontoret. I dypet av pandemien var långivere også villige til å vise mildhet eller, som noen sa det, å "utvide seg og late som."

Men den kraftige renteoppgangen kan til slutt tvinge frem problemet. Finansiering har plutselig blitt dyrere for eiere og utbyggere — hvis det i det hele tatt er tilgjengelig. "Hvis du har gjeld som forfaller, blir prisene plutselig doblet og banken kommer til å få deg til å sette penger inn i eiendelen," sa en utvikler.

Bygninger av lavere kvalitet kan være de mest sårbare. Ettersom leiekontrakter utløper, boltrer mange leietakere eller krever leiereduksjoner. Selv om inntektene deres synker, må eierne fortsatt betale skatter og driftsutgifter.

Bob Knakal, leder for investeringssalg ved JLL, ser en voksende horde av "zombie" kontorbygg på Manhattan som fortsatt er i live, men som ikke har noen åpenbar fremtid. Den typiske zombien kan ha blitt kjøpt for generasjoner siden og levert månedlige sjekker til en stadig voksende liste over mottakere.

«Nå er ikke bygget konkurransedyktig fra et leasingperspektiv fordi det trenger en ny lobby, og nye heiser og vinduer og bad. Og hvis du gikk til de 37 personene og sa: 'Vet du hva? Du må skrive en sjekk på $750,000 XNUMX slik at vi kan fikse oppbyggingen.' Disse menneskene ville få et hjerteinfarkt," sa Knakal.

Dersom det er gjeld å rulle over, vil långivere kreve at eierne bidrar med mer egenkapital for å veie opp for byggets fallende verdi. "Det er en regning som kommer til å komme," sa Knakal, "og jeg tror det kommer til å bli utfordrende for mange av disse folkene å refinansiere."

Det ser ut til å anspore til en mengde bakromsdiskusjoner mellom låntakere, banker, private långivere og andre.

Manus Clancy, en analytiker hos Trepp, som overvåker kommersielle boliglånsstøttede verdipapirer, sammenlignet situasjonen med den som står overfor fysiske kjøpesentre for fem år siden ettersom utsiktene deres ble dårligere. Mange falt til slutt i foreclosure. Hvorvidt et kontorlån kunne refinansieres, spådde han, ville avhenge av bygningens nyhet, beleggsnivå og lengden på leiekontraktene. "Det er ikke mye nød, per se, det er mye bekymring," sa han.

Noen foreldede kontorbygg kan bli omgjort til boliger, noe som i teorien vil bidra til å lette New York Citys kroniske mangel på boliger. Men det er lettere sagt enn gjort, sier mange eksperter. Det vil kreve reguleringsendringer. Selv da kan det hende at mange kontorbygg ikke er egnede kandidater for boligkonverteringer - enten fordi gulvplatene deres er for store, heisene er feil plassert, vinduene ikke åpnes eller nabolagene deres er lite tiltalende. For å gjøre slike prosjekter verdt, må eierne selge med store rabatter.

Det har ikke skjedd - i hvert fall ikke offentlig. "Ingen ønsker å være den første til å dyppe tåen i dette fordi ingen ønsker å sette et nytt lavpunkt unødvendig," sa David Stern, grunnlegger av Townhouse Partners, et konsulentselskap som utfører due diligence for kommersielle eiendomsmeglere. "Det er det alle venter på: denne utrolige oppskrivningen." I mer dagligdagse termer spøkte en utvikler at noen eiere, som var vant til å eie eiendommer i årevis, ennå ikke hadde "sett Jesus" - men de ville.

I mellomtiden har noen nylige transaksjoner antydet markedets endring. I juli solgte RXR og Blackstone 1330 Sixth Avenue for $325mn, ned fra $400mn RXR betalt i 2010. I 2014 betalte Oxford Properties, et kanadisk investeringsselskap, $575mn for å vinne en budkrig for 450 Park Avenue, en 33 -etasjestårn. Den ble solgt av en påfølgende eier i april for 440 millioner dollar.

"Hva er det verdt i dag?" spurte en megler. "Mindre enn 440 millioner dollar."