Boliglånsrentebevegelser er uavhengige og kan snu raskt

Den raske boliglånsrenten på 4 % til 7 % har utløst bekymringer for boligmarkedet. Imidlertid produserer boligeiendomsmarkedet sine egne sykluser, til og med i strid med aksje- og obligasjonsmarkedene. Den uavhengigheten kommer fra et fokus på tilbud og etterspørsel etter boliger, nye og eksisterende.

Så er det eiendomsmegling långivere. De er nøkkelen fordi de fleste kjøp er sterkt utnyttet av langsiktig gjeld. Boligens helse og prisstyrke (sikkerheten) og kredittkvaliteten til låntakerne (sammen med nåværende sysselsettingsfaktorer) er viktige faktorer for långiveres vilje til å gi boliglån.

Boliglånsrenten er der Wall Street kommer inn. Med långivere som selger ut de fleste boliglån, bestemmer gjeldende rentesatser og investoretterspørselen prisen som tilbys.

Ser tilbake for å forstå dagens boliglånsrente

Fordi eiendomssykluser kan være lange og ha forskjellige egenskaper, er det å se på historien en god måte å ta opp spørsmålet "Hvor er boliglånsrentene på vei videre?" Så nedenfor er en månedlig graf som starter i 1950.

Hvorfor så langt tilbake? Fordi tidlig på 1950-tallet hadde en god økonomi med stabil, lav inflasjon og obligasjonsrenter å matche. Det gikk bra med bolig- og næringsutvikling i denne etterkrigstiden. Boliglån begynte tiåret på rundt 4%. Så kom økende inflasjon.

Det første stedet å se er den 1959-sirkelen der renten først brøt opp til 6% - sammenlignbar med dagens boliglånsrente. Nivået var viktig fordi investorer historisk sett hadde sett en avkastning på 6 % som trygt for en langsiktig obligasjon. Imidlertid anså boligkjøpere i 1959 den prisen som ekstrem. Derfor klarte ikke 6%-raten å holde, og holdt seg i 5-1/2%-området de neste seks årene.

Så kom 6 % gjennombruddet uten fanfare, og steg deretter jevnt i fire år opp til den røde sonen – det uhørte nivået på 9 % til 10 %. Betyr det at dagens kurser også kan nå det nivået? Sannsynligvis ikke. Den betydelige økningen på 4 % begynte på 5-1/2 %. Dagens 4% oppgang begynte på 2-1/2% til 3%. Hver stigning var spesielt bemerkelsesverdig, spesielt dagens på grunn av hastigheten. Fordi slike trekk vekker investorinteresse (høyere pengemengde) og bekymring for boligkjøpere (lavere etterspørsel etter penger), må oppgangen nødvendigvis gå inn i et tak.

Historiens anfall av høy inflasjon

Etter å ha hengt rundt på lav-7%-nivået, løp raten opp igjen - denne gangen nådde den 10% fem år etter først å ha nådd 9% til 10%-nivået. Igjen falt det imidlertid tilbake, men bare til 9 %-nivået.

Til slutt, fire år senere i 1979, da stagflasjon og hyperinflasjon ble store bekymringer, brøt raten lett gjennom 10 % for en rask oppkjøring som ga opp til 18 %.

Bruker den historien for dagens boliglånsrentemiljø

For det første gir dagens 7 %-nivå ingen ledetråder ved å sammenligne det med det sammenlignbare 20-årsnivået da prisene falt.

Det som er relevant er at oppkjøringen til 7 % er sammenlignbar i størrelse med de som er diskutert ovenfor. Forskjellen er høyere hastighet. Viktigere er at verken størrelsen eller hastigheten varsler en ytterligere økning. I stedet, som har skjedd før, slutter og snur berusende stigninger brått. Hvorfor? For mens låntakere kan vri seg i hendene, blir långiveres og investorers appetitt slått opp. I tillegg ruller alle som er involvert i salgsprosessen strategier som bidrar til å motvirke kjøpers bekymringer (f.eks. reduserte forskuddsbetalinger, justerbare boliglånsrenter og reduserte grenserenter). Til slutt er det den kraftige konkurransekraften blant långivere.

I dette markedet er det også endring i holdninger til potensielle boligkjøpere og leietakere. De tidligere ikke-kjøperne kan ha en endring i hjertet. I så fall vil de ønske et mindre hektisk marked velkommen, hvor husene sitter en stund og prisene faller tilbake fra de raske stigningene. Høyere boliglånsrenter? Som i tidligere perioder fokuserer boligkjøpere på å kjøpe bolig, så de vil være klare til å jobbe med de forholdene som eksisterer – ikke forbli ikke-huseiere for muligens å få et lavere kostnadsboliglån mens de risikerer at boligprisene stiger igjen .

To gode artikler fra The Wall Street Journal beskrive hvordan forholdene har endret seg: Først hvordan markedet har forbedret for boligkjøpere. For det andre, hvordan leiebommen er begynner å ryke.

Konklusjonen – Eiendomsmarkedet skiller seg fra investeringsmarkedene

Ikke ta den 7% boliglånsrenten som et fastinntektsobligasjonssalg. Den høyere prisen er ikke et springbrett for høyere priser. Det er en invitasjon for alle deltakere til å gjøre noe.

Det er boligmarkedet i arbeid. Den oppdemte etterspørselen etter hus er fortsatt der. Det må rett og slett finnes en måte å få de ønskede boligene i boligkjøpernes hender. Det er saken til alle som er involvert i bransjen, så ha tillit til at det vil skje gode ting på boligmarkedet.

En svært viktig forskjell mellom investorer og boligkjøpere: Investorer blir nervøse når prisene faller; Boligkjøpere blir begeistret. Så det er gode nyheter at boligprisene nå synker.