Boliglånskaos vekker frykt for et boligmarkedskrasj i Storbritannia

LONDON — Det er økende frykt for et boligmarkedskrasj i Storbritannia, etter en en rekke skattekutt annonsert av regjeringen sendte renteforventningene til værs, og drev opp utlånsrentene for boligkjøpere.

Finansminister Kwasi Kwartengs såkalte minibudsjett den 23. september skremte markedene med gjeldsfinansierte skattekutt på 45 milliarder pund (50.5 milliarder dollar), og utløste en massiv økning i statsobligasjonsrentene. Disse brukes av boliglåntilbydere til å prise fastrenteboliglån.

Bank of England svarte på markedskaoset med en midlertidig kjøpsprogram av langdaterte obligasjoner, noe som brakte noe skjør stabilitet til markedet. Imidlertid antydet Oxford Economics sjeføkonom Andrew Goodwin at det kunne være mer smerte fremover - spesielt når det kommer til boligmarkedet.

"Selv om BoEs midlertidige obligasjonskjøpsprogram utløste fall i swaprentene, forblir de høye, og en rekke banker har allerede svart med å øke renten betydelig på boliglånsprodukter," sa Goodwin i et notat fredag.

"Et scenario der boligprisene krasjer, og legger til den allerede sterke motvinden på forbruksutgifter, ser stadig mer sannsynlig ut," la Goodwin til.

Oxford Economics anslår at hvis rentene forblir på nivåene som tilbys nå, er boligprisene omtrent "30 % overvurdert basert på rimeligheten av boliglånsbetalinger."

"Den høye utbredelsen av fastrenteavtaler vil bidra til å dempe slaget når det gjelder eksisterende pantelånere, men det er vanskelig å se hvordan et kraftig fall i transaksjoner og en markant korreksjon i prisene kan unngås," sa Goodwin.

Kallum Pickering, seniorøkonom i Berenberg, bemerket at boligmarkedet allerede hadde begynt en nedgang de siste månedene, på grunn av en bredbasert nedgang i etterspørselen knyttet til økende lånekostnader og et slag i realinntektene.

"Men etter panikksalget i det forgyldte markedet og frykten for at BoE kan heve bankrenten til 6.0 % tidlig neste år, har bankene begynt å trekke boliglån i et hastverk," sa Pickering i et notat mandag.

En rekke banker suspenderte boliglånsavtaler for nye kunder, og mange har nå kommet tilbake til markedet med betydelig høyere rater.

«Noen banker har hevet rentetilbudene på sine femårige faste 75 % belåningslån til intervallet 5.0-5.5 %, med nærmere 6 % for nye boliglån. Det er nesten 200 bp over gjennomsnittet i august for sammenlignbare boliglån," la Pickering til.

Ser vi fremover, vil hvorvidt de faste rentene på boliglån forblir høye eller begynner å modereres, avhenge av renteforventningene.

Disse har kommet fra tidligere topper på over 6 % etter at regjeringen snudde på sin plan om å skrinlegge den høyeste inntektsskatten, men analytikere forventer ikke at dette vil dempe markedets skrøpelighet.

De Bank of England har allerede hevet renten seks ganger så langt i år, fra 0.25 % ved utgangen av 2021 til 2.25 % for tiden. Markedene priser nå en eventuell rate på over 5 % i det meste av 2023.

Dette vil trolig komme som et sjokk for mange husholdninger etter år med lave renter.

DBRS Morningstar Senior Vice President Maria Rivas bemerket at gitt kombinasjonen av forventede ytterligere renteøkninger og en avtagende økonomi, vil bankene sannsynligvis være forsiktige med å tegne og prise boliglån og andre låneprodukter i månedene som kommer.

"Spesielt for britiske låntakere vurderer vi at utfordringene kan bli tydelige før heller enn senere, gitt karakteren til det britiske markedet, hvor flertallet av boliglånene er basert på kortsiktige faste renter på 2 til 5 år," sa Rivas.

Berenberg forventer at den eventuelle økningen til gjennomsnittlig boliglånsrente vil være nær to prosentpoeng. Pickering hevdet at dette ikke skulle utgjøre noen "alvorlig finansiell stabilitetsrisiko" for Storbritannia, gitt at britiske banker er godt kapitaliserte og gjennomsnittlig husholdningsøkonomi forblir "solid" foreløpig.

"Men høyere boliglånsrenter vil forsterke bolignedgangen på kort sikt - skade forbruket via negative formueseffekter - og trekke på utvinningen deretter ettersom husholdningene fortsetter å betale en høyere rentebyrde," sa han.