Flere blandede signaler om boligøkonomien

Jeg vokste opp på 80-tallet, en periode da inflasjon og resesjon var vanlig språk. På slutten av 70-tallet raste inflasjonen, så Federal Reserve satte opp rentene, og en resesjon fulgte. Mitt minne fra 1982 inkluderer endeløse rapporter om permitteringer og økonomiske vanskeligheter og store midtveisseier for demokratene. Så snudde ting. I dag er historien ikke så enkel, og den er aldri slik hendelser utspiller seg. The Ringer har en flott podcast som heter Plain English og jeg fant episoden deres Boligresesjonen kommer informativ og interessant. Jeg spekulerte forrige måned om hva som skjer med boligøkonomien, men podcasten fikk meg til å tenke igjen på hva som kan skje med boliger i 2023.

Vert Derek Thompson starter med de rare signalene som kommer fra datakilder som rapporterer om ulike økonomiske trender, spesielt bolig. Noen mål viser at boligpriser og husleie faller fra tidligere i år, mens den såkalte "overordnede inflasjonsraten", den som rapporteres av regjeringen, viser inflasjonen opp, hovedsakelig drevet av økte boligkostnader. En bred kategori kalt "ly" er en tredjedel av KPI-beregningen, og når den indikatoren blir varm, går den totale inflasjonen opp. I mellomtiden, i den bredere økonomien, er bruttonasjonalproduksjonen (BNP) ned og har vært to kvartaler på rad, men sysselsettingstallene holder seg sterke.

Thompson er vert for Mark Zandi fra Moody's Analytics for å se hva som skjer, spesielt med boliger. Først er det en god samtale om metodikk. Husleiesporingsplattformene som Zillow må raskere med sine undersøkelser av leiedata, mens Bureau of Labor Statistics henger etter, ved å bruke et undersøkelsesinstrument som bruker en unik prøvetakingsmetodikk. Poenget Zandi gjør er at BLS-tallene henger etter andre mål for husleie, så leieprisene begynte faktisk, totalt sett, å falle tidlig på året og fortsette å falle eller flate ut. Disse endringene vil ikke dukke opp i BLS-tallene før senere, og kanskje redusere inflasjonen mot slutten av året.

Zandi tar på seg Thompsons spørsmål om "dette er 2007 igjen," med boliger på kanten av en bratt krasj. Jeg fant Zandis svar fornuftig. Sannsynligvis ikke. Vi er ikke på randen av krasj, men mer en korreksjon; på grunn av forsinket produksjon av boliger det siste tiåret, har tilbudet fortsatt ikke tatt igjen etter boligkrakket i 2008. Derfor, selv om prisene på boliger steg bratt, skaper mangelen på tilbud et tak. Han gjenspeiler poenget mitt om folk som kan ha kjøpt hus på steder som Boise og Austin på toppen av markedet med billige penger, men som nå ser at markedsverdien av kjøpet faller tilbake til jorden.

Han gjenspeiler også min bekymring for at hvis det er en reell og vedvarende lavkonjunktur, kan de husholdningene som gikk all in på å kjøpe bolig, møte store utfordringer. Hvis en Fed-drevet resesjon inntreffer tidlig i 2023 for å korrigere for inflasjon, og timer kuttes eller arbeidsplasser går tapt, kan boliglånsbetalingen være vanskeligere å foreta, noe som fører til tvangsauksjoner. Alt dette avhenger av hvor dyp og varig en lavkonjunktur kan være, og Zandi hevder at vi ikke er inne i en lavkonjunktur nå, og at vi på grunn av sterke jobbtall kanskje ikke virkelig tipper inn i en dyp og varig i 2023.

På Thompsons spørsmål om byggebransjen og om arbeidsplasser vil forsvinne der, satser Zandi på flerfamiliehusbygging for å holde den sektoren i det minste flat siden den boligtypen ser ut til å ha det bra selv mens eneboligbyggingen henger etter. Jeg er uten god grunn skeptisk til Zandis syn på multifamilien annet enn at jeg tror det gjenstår å se hva som skjer med jobbvekst og inntekt og vekst.

Og det er her jeg vil hoppe inn med mine egne tanker når vi beveger oss mot slutten av 2022. Jeg er selvfølgelig ingen økonom, men jeg vil revidere mine tidlige tanker og gjette at vi går inn i en periode med lavkonjunktur i 2023, en periode som vil se at mange av boligkjøpene i 2021 virker som en stor feil. Jeg tror også at bygging av flerfamilieprosjekter, spesielt rekkehus, som er produkter for salg, vil få høye ledighetstall. Mange rekkehus og borettslag vil bli stående på markedet i flere måneder før de blir trukket ut av markedet eller solgt med store rabatter. Rentene er høye, og jeg tror folk – investorer og kjøpere – kommer til å holde seg utenfor spillet gjennom første kvartal av 2023.

Psykologien i 2023 kommer til å være nøkkelen da det alltid er en økonomi. Vil folk føle seg glade for at vi kom oss gjennom et relativt Covid-fritt 2022, og vil det føre til en overflod som vil holde produksjonen høy? Vil ikke det føre til mer inflasjon og dermed mer press fra Fed på renten? Hvordan vil disse tingene fungere i kombinasjon? Hvordan vil alt dette påvirke boligpolitikken, noe jeg vet mye mer om den økonomien?

Det siste spørsmålet avhenger av noe Thompson og Zandi diskuterer, arten av våre mål på månedlige boligkostnader. I motsetning til bensin går ikke prisene på boliger merkbart opp og ned på daglig, ukentlig eller månedlig basis. Generelt sett, hvis nyhetene melder om store stigninger i leieprisene, forblir de flestes husleie den samme. Og boliglån flytter seg ikke i det hele tatt. Hvis markedet forblir volatilt, med "korreksjoner" eller "kollapser" eller "spikes" (velg ditt adjektiv eller adverb), vil folk måtte sammenligne sin egen erfaring med signaler i økonomien.

Jeg har ofte tenkt at vi ville ha det bedre hvis husleie og boliglån ble betalt på ukentlig eller til og med daglig basis, eller holdt tilbake fra hver lønnssjekk. Dette kan lette stikket av svingninger i prisene, noe som gjør dem mindre merkbare. Hvis folk måtte skrive ut en sjekk for skatt hver måned eller hvert kvartal, slik småbedriftseiere gjør, kan holdningen til skatt være annerledes. Jeg lurer på om folk ville fått mindre panikk og dermed mindre tilbøyelige til å ringe etter husleiekontroll hvis de ikke måtte skrive en enorm husleie- eller boliglånssjekk hver måned. Akkurat nå føles ikke bred økonomisk volatilitet i boligøkonomien abstrakt; det får folk til å bekymre seg og lengte etter ting som husleiekontroll.

Volatiliteten i boligøkonomien kommer til å fortsette langt inn i 2023, og avhengig av utfallet av valget vil det fortsatt være press på beslutningstakere for å regulere opp- og nedturene ut av markedet. Om det presset presser oss videre mot mer og mer statlig inngripen or bedre politikk vil avhenge av om beslutningstakere kan holde hodet og om de kan finne bedre alternativer som mindre regulering og mer effektive subsidier.