Mega-herskapshus lider av massive priskutt på eiendomsauksjoner

Når dyrere herskapshus til salgs forsvinner på markedet – viltvoksende, prangende og ute av stand til å tiltrekke seg en kjøper – tyr noen eiere til et tveegget alternativ: en eiendomsauksjon.

Auksjonsblokken kan flytte troféeiendommer med neseblodverdige prislapper raskt, etter år med tomgang. Men det kommer med en tøff virkelighet.

En auksjon kan fungere som en metaforisk eiendomsgiljotin, som deler oppblåste prisantydninger i to eller verre, ifølge en CNBC-gjennomgang av nylige salg.

De tre høyest prisede boligene som noen gang har solgt på auksjon, ble hver av dem lagt ut for salg de siste 14 månedene. Og mens hver transaksjon hadde et iøynefallende endelig bud, så de tre herskapshusene sine opprinnelige prisantydninger kuttet med 70 % i gjennomsnitt – og la til sammen $600 millioner på bordet.

Det er en uheldig skjebne som kan plage en hudlege som har blitt utvikler og hans hjems kommende date med auksjonarius.

Dr. Alex Khadavi, en hudlege for kjendiser i Los Angeles, håpet på et raskt salg og stor lønnsdag da han endelig fullførte et 21,000 XNUMX kvadratmeter stort herskapshus som tok syv år og titalls millioner dollar å utvikle.

Men litt over et år siden han la den ut for salg – med en prislapp med en rekke heldige 7-ere på 87,777,777 XNUMX XNUMX dollar – blir legens drømmer om å ta ut penger knust av et berg av gjeld, ubetalte entreprenørregninger, konkursbehandling og trøbbel. med loven. 

Nå mangler han flaks, penger og tid. 

Khadavi, som begjærte kapittel 11-konkursbeskyttelse omtrent to uker etter at boligen ble markedsført, har imidlertid ikke mistet sin sans for humor.

"Hjemmet er klemt mellom milliardærer, og jeg er den fattigste fyren på blokken," fortalte han CNBC med en latter.

Khadavi innrømmet at han kom over hodet på å utvikle den luksuriøse boligen som inkluderer syv soverom, 11 bad og over-the-top funksjoner som en industriheis med glass, et gigantisk bilgalleri, en stealth DJ-bod som reiser seg ut av marmoren. gulv drevet av underjordisk hydraulikk, og et høyteknologisk audiovisuelt system for å projisere en NFT-samling i og utenfor hjemmet.

"Det ble på en måte en lidenskap og besettelse, og det kostet mer penger enn jeg trodde," sa Khadavi.

Offentlige registre viser Khadavi betalte 16 millioner dollar i 2013 for tomten på 777 Sarbonne Road, som inkluderte et eksisterende hjem han senere revet. Så kom en rekke syvsifrede finansieringsavtaler, inkludert et betydelig lån i 2020 på 27 millioner dollar. 

Disse ni årene brakte også en storm av økonomiske problemer rundt eiendommen, inkludert misligholdsvarsel, en offentlig panterett, den truende trusselen om bobestyrersalg og to mekanikeres heftelser inngitt av entreprenører som hevdet at de aldri ble betalt for tjenestene deres.

På toppen av det hele ble Khadavi i fjor arrestert etter at han angivelig ble fanget på et overvåkingskamera i lobbyen til boligen hans ved å bruke homofobiske sladder og truet med å drepe naboene som er et gift homofilt par. Khadavi erklærte seg ikke skyldig og fortalte CNBC at han ikke hadde noen kommentar til den verserende saken.

Til tross for alle sine juridiske problemer, klarte Khadavi å fullføre hjemmet, men sa at han aldri hadde forestilt seg at han skulle måtte bære kostnadene i mer enn et år mens han ventet på en kjøper som aldri ville bli realisert. Med få alternativer igjen, har han overgitt seg til det faktum at boligens verdi snart vil bli bestemt på auksjon. 

«Jeg kan ikke bære kostnadene. Jeg måtte gjøre det jeg måtte gjøre, sa han.

I håp om et raskt salg, bestemte Khadavi sammen med hjemmets co-noteringsagenter, Aaron Kirman fra Compass og Mauricio Umansky fra The Agency, å auksjonere huset.

– Han hadde en veldig stram tidslinje. Og han var villig til å gi opp et nivå av kontroll ... og la markedet bestemme prisen i et veldig stramt, forhøyet øyeblikk, sa Kirman til CNBC.  

Salget vil bli håndtert av Concierge Auctions, den ledende auksjonarius for luksushus, og inkluderer en reserve satt til $50 millioner, noe som betyr at Khadavi ikke vil underholde tilbud under dette tallet. Budgivningen er satt til å starte 27. april, og auksjonen vil utfolde seg over fem dager - standard varighet for de fleste av selskapets boligsalg.

"Det er en veldig kort tidsramme, som enten kan være bra eller dårlig," sa Kirman, som nylig inngikk samarbeid med Concierge Auctions på auksjonen av 944 Airole Way, et mega-herskapshus som solgte for rekordhøye 141 millioner dollar.

Khadavi håper at stort salg lover godt for hans kommende auksjon. Selv om han mener at utsikten alene fra 777 Sarbonne er verdt hans prisantydning på 87.78 millioner dollar, innrømmet han at han ville vært fornøyd med millioner mindre.

"Mitt magiske tall er $77 millioner," sa Khadavi til CNBC. (Hans favorittnummer er 7.)

"Jeg vil at det skal være det, det ville vært fantastisk."

Laura Brady, grunnlegger og administrerende direktør for Concierge Auctions, fortalte CNBC at flertallet av selskapets kunder velger en auksjon etter å ha forsøkt å selge på egenhånd uten hell. Men boliger som står på markedet i en lengre periode med en skyhøy spørrekonkurranse vil sannsynligvis ikke score den prisen på auksjon heller, sa hun.

"De som har vært på markedet før auksjonen, spesielt hvis de har vært notert i et år eller mer, har vanskelig for å overgå sine tidligere listepriser på auksjon, siden de allerede har blitt eksponert for disse prisene," Brady sa.

Hvis Khadavis hjem selges for 50 millioner dollar eller mer, vil det moderne herskapshuset få en plass blant de dyreste boligene som noen gang er solgt på auksjon.

Her er en nedtelling av de fire dyreste salgene som noen gang er oppnådd på auksjon, de massive priskuttene de fikk på auksjonsblokken og en nærmere titt på noen av nøkkelaktørene i hver av megaavtalene.

Dette 60,000 2015 kvadratmeter store, Versaille-inspirerte herskapshuset som ligger i Hillsboro, Florida, kom først på markedet i 159 med en rekordstor prislapp på XNUMX millioner dollar. På den tiden var det den høyeste noteringsprisen noensinne for Broward Country, som grenser til Palm Beach i nord og Miami-Dade i sør. 

Det overdådige hjemmet, kalt Le Palais Royal, var dekket av 22 karat bladgull aksenter innvendig og utvendig, og inkluderer flere fosser sammen med et 150,000 XNUMX gallon basseng på størrelse med feriestedet i bakgården ved havet. 

Eieren på den tiden var Robert Pereira II, en leder i Middlesex Corporation, et Massachusetts-basert byggefirma grunnlagt av Pereiras far. Fra 2015 til 2018 var hjemmet på og av markedet og gjennomgikk en navneendring fra Le Palais Royal til Playa Vista Isle.

I 2018 brakte Concierge Auctions herskapshuset til auksjonsblokken. Offentlige poster viser at det høyeste budet ble lagt inn av en LLC med rapporterte bånd til Teavana-medgründer Andrew Mack. 

Boligen, pluss en ubebygd tomt ved siden av, solgte for 42.5 millioner dollar. På det tidspunktet var prisen den høyeste som noen gang er oppnådd på auksjon – men fortsatt 116.5 millioner dollar mindre enn Pereiras opprinnelige prisantydning, og sementerte et priskutt på rundt 73 %.

Villa Firenze i Beverly Park-området i Los Angeles tok angivelig syv år å bygge og inkluderer 20 soverom og 24 bad, ifølge noteringsmeglerfirmaet Hilton & Hyland.

Eieren var den ungarskfødte milliardæren Steven Udvar-Hazy som tjente sin formue i flyleasingindustrien og er for tiden administrerende styreleder i Air Lease Corp.

Tidlig i 2021 hadde han allerede prøvd å selge boligen i årevis. 

Herskapshuset kom først på markedet i 2017 for 165 millioner dollar, noe som gjør det til et av de dyreste boligene til salgs i Amerika. Men det var på markedet i fire år uten at det var noen som tok dem, og det var unotert og renotert flere ganger før prisen falt litt til 160 millioner dollar i 2020.

Rabatten på 5 millioner dollar overbeviste ingen kjøpere om å hoppe, og tidlig I 2021 gikk boligen på 67 Beverly Park Court til auksjon uten reserve. Concierge Auctions kjørte den auksjonen også. 

Offentlige registre viser at avtalen ble avsluttet i april 2021 for 51 millioner dollar, inkludert et 12 % kjøperhonorar og en 1.5 % provisjon fordelt av meglerne på noteringen, ifølge auksjonsplattformens nettsted. 

Boligen ble kjøpt av Roy L. Eddelman Trust. Eddelman er grunnlegger og tidligere styreleder for Spectrum Labs, som ble kjøpt opp av farmasøytisk selskap Repligen for 359 millioner dollar i 2017. 

Eddelmans vinnende bud på Villa Firenze representerte en nedgang på 114 millioner dollar fra milliardærselgerens opprinnelige prisforlangende – et røverkjøp med 69 % rabatt.

Hearst Estate i Beverly Hills er et av de mest historiehusene som nylig har gått på auksjon. 

Eiendommen med åtte soverom og 15 bad var en gang eid av Randolph Hearst og ble enda mer kjent av filmer som "The Godfather" og "The Bodyguard" som inneholdt det karakteristiske laksefargede herskapshuset.  

Tilbake i 2016 ble boligen oppført for 195 millioner dollar. I løpet av årene kom den på og av markedet og så prislappen reduseres til 48 millioner dollar.

I 2019 fikk LLC som eide boligen et varsel om mislighold på gjeld på til sammen mer enn $26 millioner. Og i 2021 så eiendommens eier, finansmannen og advokaten Leonard Ross, hjemmet sitt på vei til en auksjon i tinghuset.

Fire noteringsmeglere fra tre meglerfirmaer representerte noteringen, inkludert John Gould fra Rodeo Realty og Gary Gold med Hilton & Hyland. Begge agentene var til stede i rettssalen for å være vitne til milliardær-budkrigen som fulgte.

Ifølge Gould kom fem milliardærer inn i rettssalen og dommeren startet budgivningen på 48 millioner dollar.

"Det var spennende," sa han. Dommeren så seg rundt i rommet og la inn bud i intervaller på 100,000 48 dollar: «48-en, 48-to, 54-tre... På rundt 55-XNUMX millioner dollar begynte de første å si: 'Nei, for rik for meg.'»

Med spenningsbygningen, sa Hilton & Hyland's Gold, begynner det å føles som om den en gang uoppnåelige prislappen faktisk kan være innen rekkevidde.

"Du har alle disse menneskene som absolutt legger pengene sine klare til å foreta et kjøp, mens de sitter der sammen med andre som ønsker å gjøre det samme," sa Gold.

"Forskjellen er med denne typen salg er at det ikke er noen beredskap, klubban går ned og du kjøper det huset," sa han.

Toppbudet, pluss auksjonsgebyret på 12 %, brakte den endelige salgsprisen til 63.1 millioner dollar og overførte boligen til Berggruen Holdings, investeringsbilen til milliardæren Nicolas Berggruens Charitable Trust. 

Hver av noteringsagentene delte en redusert provisjon på avtalen, godkjent av dommeren.

I oktober 2021 da avtalen ble avsluttet, gikk Hearst Estate ut av både Playa Vista Isle og Villa Firenze for å bli det dyreste huset som noen gang har solgt på auksjon, men prisen var fortsatt rundt 131.9 millioner dollar lavere enn prisantydningen i 2016, en 68 % skjære.

Verken Gould eller Gold var involvert i boligen da den først ble notert på markedet, men begge mennene sa at forskjellen mellom en prisantydning og en faktisk salgspris, enten det er på auksjon eller i et tradisjonelt salg, ofte sier mer om en selgers urealistiske forventninger enn det gjør om markedsforhold.

"Hver som helst kan spørre hva de vil for en eiendom, så vidt jeg er bekymret," sa Gold. "Da de opprinnelig ba om 195 [millioner] dollar... var det bare noen selgere, du vet, drømmer." 

Rodeo Realtys Gould sa at han ser mye "ego-prising", der en eier ber en megler om å liste boligen med en gigantisk prislapp, mer basert på huseiers stolthet enn på markedsbasert verdivurdering.

I virkeligheten, sa han, er hjemmene kanskje ikke verdt noe i nærheten av det. 

Det beryktede mega-herskapshuset kalt The One ligger høyt på toppen av Bel Air og spenner over 100,000 21 kvadratmeter med 42 soverom, 30 bad, en garasje med 60 biler, XNUMX fot innendørs basseng og en enorm nattklubb.

Behemoth ble opprinnelig publisert av utvikler Nile Niami med en prislapp på 500 millioner dollar. 

Det tok ti år å bygge boligen som ligger på 944 Airole Way, og underveis fikk utvikleren et fjell med gjeld på over 120 millioner dollar, ifølge rettsdokumentene.

Mega-herskapshuset ble ikke engang ferdigstilt før det havnet i konkursrett og satte kursen mot auksjonsblokken uten sertifikat for bruk og en ny prisantydning på 295 millioner dollar.

Auksjonen, også håndtert av Concierge Auctions, hadde ikke en reserve som ville støtte en lav terskel for bud. Men i dette tilfellet vil det vinnende budet kreve den endelige godkjenningen av en konkursdommer, et uvanlig scenario. Bare 5 % av Concierge Auctions salg involverer nødlidende eiendommer, ifølge administrerende direktør Brady.

One mega-herskapshuset brakte inn et toppbud på 126 millioner dollar, levert av Richard Saghian, administrerende direktør i fast-fashion-forhandleren Fashion Nova. Saghian betalte auksjonarius standard kjøpers premie på 12 %, eller rundt 15 millioner dollar, noe som bringer den totale salgsprisen til 141 millioner dollar – langt på vei den mest betalte for en enebolig på auksjon.

Uker etter at en konkursdommer godkjente salget, virket Saghian mer enn fornøyd med avtalen. 

"Som en livslang Angeleno og ivrig samler av eiendom, anerkjente jeg dette som en sjelden mulighet som også lar meg eie en unik eiendom som er bestemt til å være en del av Los Angeles historie," sa Saghian til CNBC gjennom en talsperson.

Han betalte bare $1,342 per kvadratfot i et nabolag der eksklusive boliger kan kommandere tre til fire ganger så mange. Men eksperter sier at Saghian sannsynligvis vil trenge å bruke mange millioner mer for å faktisk fullføre boligen og få et sertifikat for bruk. 

"Vi gjorde alt som var menneskelig mulig for å få det høyeste antallet," sa Compass-agent Kirman, som fungerte som en rettsgodkjent noteringsagent, sammen med Williams & Williams.

Kirman var åpenlyst skuffet over auksjonsresultatet. 

Megleren, som delte en dommergodkjent provisjon på 1 % på transaksjonen, fortalte CNBC at han håpet salget ville toppe 177 millioner dollar, en rekordpris satt i oktober for et mye mindre herskapshus i Malibu.

– Jeg ønsket å slå rekord. Jeg mener, jeg ønsket å nå, du vet, $200 [millioner] eller mer," sa Kirman. "Vi var skuffet over det ... men markedet talte."