Møt den koreanske oppstarten av leilighetsutleie som forstyrrer et rødglødende boligmarked

Som et grunnleggende medlem av WeWork Labs, den delte kontorgigantens venturearm, bidro Matthew Shampine til å transformere verden av kommersiell eiendom. Nå tar han fatt på Sør-Koreas innskuddstunge boligeiendomsmarked, en utleie om gangen.

LÅ bo i trange, uoverkommelige leiligheter er fortsatt en uglamorøs realitet for mange voksne. Da Matthew Shampine, den koreansk-amerikanske medgründeren og administrerende direktør for oppstart av leilighetsutleie Dongnae, flyttet til Seoul med sin kone og nyfødte datter, så han en mulighet til å omforme denne virkeligheten i Sør-Korea.

"Jeg ønsket virkelig å gjøre noe som ville ha størst innvirkning på flest mulig mennesker," sier Shampine, 39, i et videointervju. "Du kan spørre hvem som helst her, men koreanere har en sterk tilhørighet til boligeiendom ... vi kan endre hele opplevelsen, hele veien gjennom, og imøtekomme deres behov."

Født i Sør-Korea, ble Shampine adoptert i USA, og vokste opp i New Jersey. I 2007 vendte han tilbake til Korea for en koreansk-amerikansk adoptertkonferanse og fikk kontakt med sin biologiske familie igjen. Der gjorde han det til et oppdrag å vende tilbake for godt – og gjøre godt for landet.

Shampine begynte i WeWork i 2011 og var med å grunnlegge WeWork Labs, kontordelingsselskapets oppstartsinkubator. I 2018 ble han daglig leder for WeWork Korea, hvor han møtte Dongnae-medgrunnlegger Insong Kim, som fungerer som selskapets strategisjef.

Sammen lanserte paret Seoul-baserte Dongnae i 2020, med målet om å gjøre det rimeligere og mer tilgjengelig å flytte inn i en leilighet. Dets nøkkelprodukt, Dongnae FLEX, tilbyr kortsiktige, fullt møblerte utleieeiendommer med lave innskudd, som appellerer til nyutdannede eller reisende som ikke er i stand til å hoste opp de ublu innskuddene – så mye som 350 måneders leie, sier oppstarten – som typisk er kreves av Koreas leiligheter.

"Måten produktet vårt har blitt til, er at vi virkelig setter folk i stand til å bo i de leilighetene de vil," sier Shampine. "Vi låser opp alle disse nye alternativene fordi du ikke er begrenset av hvor mye penger du har satt av til et innskudd."

Så langt har Dongnae åpnet dørene for både lokalt og internasjonalt investorer. Finansieringsrunden i serie A på 21 millioner dollar i mars inkluderte NFX, som har støttet slike som Lyft og Doordash, og proptech-fokuserte MetaProp, en støttespiller for airbnb, sammen med Koreas eldste investeringsfond Daol Investment og Hana Financial. Den friske kapitalen brakte oppstartens totale finansiering til omtrent $34 millioner, etter dens $4.1 millioner seed-runde i desember 2020 og $700,000 XNUMX pre-seed-runde året før. Dongnae nektet å offentliggjøre sin nåværende verdivurdering.

"Boligeiendom er den største aktivaklassen her i Korea," sa Kyung Kuk-hyun, administrerende direktør i Daol Investment, i en uttalelse om Dongnaes siste finansiering. "Dongnaes utrolige vekst sammen med deres sterke finansielle partnerskap med ledende finansinstitusjoner gjør denne investeringen overbevisende."

Over 80 % av koreansk husholdningsformue er i eiendom, sammenlignet med omtrent 35 % i USA, men huseierskap har vist seg stadig vanskeligere. Gjennomsnittsprisen på en leilighet i Seoul, landets hovedstad og mest befolkede by, doblet seg mellom 2017 og 2021 til over 1 million dollar. Bolig dannet et midtpunkt i Koreas siste presidentdebatter, med nyvalgt president Yoon Suk-yeol lovet å kjøle ned markedet og bygge 2.5 millioner nye hjem over hele landet i løpet av sin femårsperiode.

Å leie er ikke alltid et enklere alternativ. Koreas marked for utleie av boliger er i stor grad avhengig av jeonse, et unikt betalingssystem som krever at leietakere gir store forhåndsinnskudd. Disse engangsbeløpene, kjent som «nøkkelpenger», er opptil 80 % av en enhets salgspris – den gjennomsnittlige jeonseprisen for leiligheter i Seoul var omtrent 516,000 572,400 dollar i august, mens enkelte distrikter kunne nå opp til XNUMX XNUMX dollar, ifølge tall fra KB Kookmin Bank.

Den utbredte praksisen med å ta opp lån for å låse opp «nøkkelpenger» bidrar til Koreas stadig dypere gjeldskrise i husholdningene, som toppet 104 % av Koreas BNP i juni. Blant landets fem beste långivere nådde jeonse-gjelden 106.4 milliarder dollar i juni i fjor, opp fra 37.8 milliarder dollar den måneden i 2017. Over halvparten av de utestående lånene stammet fra voksne i 20- og 30-årene, som skyldte 63 milliarder dollar.

Flere koreanere flytter ut av leiesystemet med høye innskudd. Av de totalt 258,313 50.4 leietransaksjonene for leiligheter og hus i april, var 2011 % av dem for månedlig leie, ikke jeonse, ifølge Koreas departement for land, infrastruktur og transport – den første måneden siden XNUMX at jeonse ikke ledet transaksjoner.

Shampine knytter overgangen fra jeonse til de utviklende behovene til unge fagfolk, som nytenker tradisjonelle idealer om ekteskap, barneoppdragelse og huseierskap. I tillegg til den "frigjørende" følelsen av å leve uten gjeld, gir korttidsleie av eiendom disse voksne muligheten til å utforske mer uavhengige og fleksible boordninger, samtidig som de prioriterer karrierer eller vennskap – en leilighets skoledistrikt er mindre viktig enn dens nærhet til arbeid eller plassering i et «kult nabolag», sier han.

"For folk i slutten av 20-årene og begynnelsen av 30-årene er ideen om å være uavhengig av foreldrene dine annerledes enn å være uavhengige når det gjelder å ikke ha en romkamerat," sier Shampine. «Dere kan både jobbe sammen og virkelig ha en fantastisk leilighet. Tidligere, her i Korea, var alternativene dine enten å bo i et veldig lite fellesrom, eller et kontortelt (en bygning med kontorer og boligenheter) uten fasiliteter i det hele tatt.»

Dongnae begynte som en oppføringsplattform for potensielle leietakere til å bestille besøk hos eiendomsbyråer, men den fikk begrenset suksess. Shampine sier at teamet hans ikke forutså "kulturell dynamikk" som dempet etterspørselen etter produktet deres. "Vi innså her i Korea at det er veldig enkelt å gå til et hvilket som helst leilighetskompleks rundt i byen, eller ha en slags forbindelse til et meglerhus, for å bare be om en omvisning når du vil," sa han. "Så konseptet med å gå gjennom en app og bestille [en tur] for den kommende helgen, virket rett og slett ikke så attraktivt."

Den første mangelen på suksess førte til "bra og sunn", om enn smertefulle, refleksjoner over forretningsmodellen, sier Shampine. Samtaler med kunder, meglere og teammedlemmer på bakken informerte Dongnaes mål om å "bli forsyningen, i stedet for å jakte på forsyningen." I juli i fjor gikk Dongnae fra leilighetsoppføringer til betjente leiligheter. Ved slutten av den siste finansieringen sa oppstarten at eiendommene dekket over 60 leilighetskomplekser – nå spenner de over 80, i 12 distrikter i Seoul.

Ser frem til, planlegger Dongnae å utvide sine hjemmetjenester som tilbys innbyggerne, og benytte seg av Koreas blomstrende marked for møbler og livsstilsvarer. Andre startups som utvikler løsninger for oppholdsrom har funnet betydelig suksess. I mai, interiørdesign plattform oHus samlet inn 182 millioner dollar for å bli den siste koreanske enhjørningen, til en verdi på omtrent 1.6 milliarder dollar.

Shampine håper å innlede et bredere kulturskifte. "Når jeg personlig reflekterer over hvordan WeWork endret næringseiendom her, fra å leie plass og co-working til faktiske miljøer inne på kontorene, håper jeg virkelig at vi er i stand til å gjøre noe lignende fra et boligperspektiv," sier Shampine. "Gjør det til en bedre opplevelse ... for meglerne, for utleierne, og spesielt for leietakerne."