Ser du etter nye investeringsalternativer? Her er hva du bør vite om eiendom utover huseierskap

Mange amerikanere er så forelsket i boligeierskap at de kanskje glemmer at det finnes andre investeringsalternativer i eiendom - muligens bedre.

Å eie et hjem gir husly, verdsettelsespotensial, skattefradrag og andre fordeler. Andre eiendomsvalg utvider det meste, bortsett fra at de ikke gir tak over hodet.

Utleieeiendommer er én mulighet, og det samme er REITs eller eiendomsinvesteringsfond, sammen med eiendomsfond. Diversifisering, profittpotensial og andre fordeler er tilgjengelige med disse valgene, selv om spesifikasjonene varierer.

Huseierskap kan være et godt valg, men med høye renter og mange eiendomsverdier kraftig opp, er det et uoverkommelig og til og med bekymringsfullt alternativ for noen potensielle kjøpere, sa Jeremy Pagan, en eiendomsanalytiker ved researcher Morningstar.com. "Det kan være skummelt å dyppe føttene i vannet av huseierskap," sa han.

Tenker du på å leie enebolig?: Dette er de 10 raskest voksende markedene

ChatGPT tar på seg eiendom: Agenter sier at AI kan være en game changer i bransjen

NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts, beskriver eierboliger som mer et forbruksgode enn en investering fordi disse boligene ikke gir inntekter, men krever at eierne dekker en rekke løpende utgifter. Ikke alle vil være helt enig i den beskrivelsen, men utleieeiendommer, REITs og eiendomsfond er helt klart investeringer. Slik sammenligner de:

Tid, krefter og kontroll

Hvis du ikke har noe imot å bli skitne til hendene, kan det være en god vei å eie utleieboliger direkte. Ikke det at du bokstavelig talt trenger å tømme toaletter eller male slitte vegger, men du bør i det minste kunne føre tilsyn med arbeidere som utfører disse oppgavene. Med mindre du ansetter en eiendomsforvalter, bør du også forvente å forholde deg til leietakere, fra håndtering av leiesøknader til innkreving av husleie.

REITs er selskaper som forvalter sine egne eiendomsporteføljer. REITs handler i aksjemarkedet, så alle som kjøper aksjer trenger ikke å involvere seg i eiendomsforvaltningsprosessen. Eiendomsfond er enda lenger fjernet fra alt dette og kjøper i stedet REIT-aksjer sammen med aksjene til boligbyggere, byggefirmaer og så videre.

Historien fortsetter

A ny studie forfattet av Pagan ved Morningstar foreslår at utleieeiendommer kan være gode valg for pensjonister, noen selvstendig næringsdrivende og andre med tid, ekspertise og vilje til å føre tilsyn med eiendommer direkte. I motsetning til dette kan travle fagfolk favorisere REITs eller fond, som mye mindre tilsyn er nødvendig for.

Risiko og diversifisering

Å eie en enkelt utleiebolig gir liten diversifisering, ettersom du vil eie én type eiendom på et enkelt geografisk sted. Du kan utvide det ved å eie flere utleiesteder, gjerne spredt på ulike områder. De risikoreduserende fordelene ved diversifisering øker kraftig gjennom REITs og eiendomsfond.

Men mens en enkelt REIT kan eie hundrevis av eiendommer, konsentrerer de seg ofte i en enkelt bransje, enten det er leilighetskomplekser, kontorbygg, industriparker, sykehus eller hva som helst. En REIT vil dermed ikke ha like mye diversifisering som et eiendomsfond med eierandeler i ulike typer virksomheter. Noen eiendomsfond går til og med globalt med investeringer i utenlandske nasjoner.

Mange REIT-er har generert avkastning på lang sikt som matcher eller overgår avkastningen til det brede aksjemarkedet, men de blir av og til også stivnet, slik som skjedde i 2022 midt i stigende renter. For eksempel var REITs som innehar industri-, bolig- og selvlagringseiendommer, ned mer enn 25% i gjennomsnitt for året, ifølge NAREIT. Kontor REITs led enda mer, med et gjennomsnittlig tap på nesten 38 %, ettersom trenden å jobbe hjemmefra tømte mange bygninger.

Skattefordeler ved eiendomsinvestering

Eiendomsbeskatning er et komplekst tema for seg selv, og utleieeiendommer behandles vesentlig annerledes enn REITs og eiendomsfond.

Med utleieeiendommer kan eiere trekke fra en rekke utgifter, inkludert reparasjoner, eiendomsskatt, boliglånsrenter, forsikring, forvaltningsgebyrer, avskrivninger og reisekostnader til og fra eiendommen. Dersom leieinntektene overstiger kostnadene dine, betaler du skatt av differansen. Når du selger en eiendom, vil du møte skatt på eventuell fortjeneste, og avskrivninger tatt over årene må gjenvinnes, noe som betyr at skatter vil gjelde på disse beløpene. Internal Revenue Service beskriver de mange skattedetaljene for utleieeiendommer i IRS-publikasjon 527.

Er boligmarkedet i ferd med å komme seg? Her er grunnen til at boligbyggere føler "forsiktig optimisme"

Hvor vil amerikanske boligpriser falle i 2023?: Og hvor blir boligprisene enda dyrere?

Som investor i et REIT eller eiendomsfond, ville du ikke takle alt det. Snarere vil skatteengasjementet ditt se ut som med andre aksjer eller aksjefond eller børshandlede fond, ved at du vil møte skatt på utbytte pluss gevinster hvis du selger med fortjeneste. Et bemerkelsesverdig trekk ved REITs er at de er pålagt å betale ut nesten hele nettoinntekten til aksjonærene. Utbytte har derfor en tendens til å være heftige, noe som kan være kjærkomment, spesielt hvis du er i en lav skatteklasse.

Hvis du eier REIT-er eller eiendomsfond innenfor en individuell pensjonskonto eller arbeidsplass 401(k)-plan, blir skatt utsatt på reinvestert utbytte. Men når du til slutt tar ut penger, gjelder skatter. Som nevnt handler REITs i aksjemarkedet, og de behandles som de fleste andre verdipapirer fra et skattemessig synspunkt.

Kontantbehov og lån

For å kjøpe selv en moderat utleieeiendom, kan du trenge titusenvis av dollar for en forskuddsbetaling, muligens mer, og du vil møte meglerprovisjoner og en vaskeliste over avsluttende kostnader. Så er det løpende behov for å leie inn entreprenører, betale eiendomsskatt og forsikring, eventuelt betale boliglån og så videre. Alt dette krever mye penger, selv om inntektene vil strømme inn ettersom leietakere betaler husleie.

Med REITs og til og med eiendomsfond er kontantbehovet mye annerledes. Innsatser i disse investeringene koster vanligvis noen få tusen dollar, muligens mindre, og det er ingen krav om å ante opp ekstra penger. Faktisk kan du ofte kjøpe aksjer i REITs eller eiendomsfond gjennom en arbeidsplass 401(k) pensjonsordning, i små intervaller som kan inneholde selskapsmatchende fond.

Det er ingen boliglån heller, noe som betyr ingen søknadsprosess, ingen månedlige betalinger og ingen innvirkning på kredittposten din. Derimot vil disse faktorene gjelde for utleieeiendommer kjøpt med lån.

Vurderingspotensial og likviditet

Eiendomsverdier har historisk steget over tid, enten det er for enkeltboliger, leilighetsbygg, industriparker, kontorbygg, lager og sykehus, blant annet. Imidlertid, som Pagan bemerket, kan avkastningen variere sterkt etter eiendomstype og geografisk plassering, selv etter nabolag eller gate.

REIT-prisene reflekterer verdiene til eiendommene som holdes. Men fordi REITs er verdipapirer som handles i aksjemarkedet, blir verdiene deres også påvirket av hva investorene der er villige til å betale. Du kan kjøpe eller selge REIT-aksjer praktisk talt når som helst, noe som gir mye større likviditet sammenlignet med den ofte langvarige prosessen med leie-eiendomstransaksjoner.

Nå kan det være et godt tidspunkt å kjøpe REIT-er og eiendomsfond, med prisene på mange eiendomstyper som har falt kraftig i fjor under angrepet av stigende renter. Når rentene stabiliserer seg ytterligere eller begynner å falle, "bør det være gunstig for REITs," sa Pagan.

Nå skribenten kl [e-postbeskyttet].

Denne artikkelen dukket opprinnelig opp på Arizona Republic: Eiendom: Hva du bør vite om å investere i utleieeiendommer, REITs