Se inn i luksuriøse Los Angeles-leiligheter som søker rekordpriser

To utviklere i California er ute etter å lokke en kjøper som er villig til å gjøre noe ingen andre kjøpere har gjort før i Los Angeles historie – betal mellom 50 millioner og 100 millioner dollar for en leilighet. 

En avtale hvor som helst i nærheten av de som spør om priser, vil knuse en rekord i City of Angels, hvor ingen enkelt leilighet noen gang har solgt for mer enn 22.5 millioner dollar, ifølge offentlige registre.  

En uhyre duplex-leilighet på 9000 West 3rd Street i Beverly Hills kommer med en prislapp på 75 millioner dollar. 

One LA, som toppleiligheten heter, kom på markedet i juli. Det spenner over de to øverste etasjene i Four Seasons Private Residences Los Angeles, en del av et ultra-luksus leilighetsprosjekt av Genton Development Company som inkluderer 59 enheter over 12 etasjer.

Det er den første frittstående Four Seasons-residensen i Nord-Amerika, og den ligger rett over gaten fra hotellet med samme navn. I følge bygningens nettside leverer kronjuvelboligen nesten 13,000 6,000 sq ft med innendørs oppholdsareal og nesten XNUMX XNUMX sq ft med uteareal.

Toppleiligheten, som fremstår fullt møblert i gjengivelser som brukes til å markedsføre enheten, selges faktisk "white-box", noe som betyr at en kjøper vil ta enheten i besittelse som et uferdig skall. Det betyr ingen kjøkken, ingen bad, ingen møllearbeid, ingen inventar. Det er så tomt at Billy Rose, medgründer av The Agency RE og co-listing agent på avtalen, kan sees sammen med teamet sitt i en markedsføringsvideo som sykler gjennom det store rårommet.

Til gjeldende prisforlangende er den uferdige enheten over 5,700 dollar per sq ft. Rose fortalte CNBC etterbehandlingskostnadene varierer mye avhengig av kjøperens smak, men 8 millioner dollar er et estimat. Noen kjøpere, sa han, foretrekker faktisk leveringen av blankt lerret slik at de kan tilpasse boligen til deres personlige smak. 

Bygningens fasiliteter inkluderer bespisning i boligen og rengjøring, en privat 19-seters IMAX teater med tilgang til førstegangsfilmer og private visninger, et treningssenter designet av ernæringsfysiolog og kjendistrener Harley Pasternak, et basseng med private badehytter, og Four Seasons-ansatte som kan hjelpe deg, ifølge nettstedet.

Den andre ekstremt dyre penthouse-leiligheten som strekker seg etter LAs mest rarifiserte luft, ligger på 8899 Beverly Blvd i West Hollywood. Den har en prisantydning på 50 millioner dollar som kan økes til 100 millioner dollar.

Bygningen på 10 etasjer og 40 enheter, designet av arkitektfirmaet Olson Kundig, ble utviklet av Townscape Partners. Toppetasjen er delt inn i to like store toppleiligheter, den ene i øst og den andre i vest.  

Ifølge megler Fredrik Eklund fra Douglas Elliman, som repeterer utviklingen og nylig tok CNBC med på en omvisning i penthouse øst, spenner boligen med fire soverom og fem bad over ca. 6,450 sq ft, med 14 fots tak. Den har motoriserte glasspanelvegger som glir bort for tilgang til ytterligere nesten 1,500 sq ft uterom på den omsluttede balkongen.  

I motsetning til One LA, blir enheten PHE levert ferdig. det er for tiden iscenesatt med møbler av ASH Staging. De er ikke inkludert i prisantydningen på 50 millioner dollar, som kommer til over 7,700 dollar per kvadratmeter.  

Utvikleren har ennå ikke offisielt listet noen av de to toppetasjene i toppetasjen, men har testet markedets appetitt for PHE siden minst april. Det var da utvikleren begynte å markedsføre enheten med en prislapp på 50 millioner dollar i en såkalt hviskekampanje – et begrep som vanligvis beskriver jungeltelegrafen-markedsføringen som brukes til å shoppe rundt en bolig utenfor markedet.

I dette tilfellet har Townscape Partners og Eklund hvisket ganske høyt om avtalen til pressen i flere måneder. Teamet handler samtidig en enda dyrere off-market-avtale som kombinerer begge toppleilighetene i toppetasjen som en kombinasjon med en forespørsel på 100 millioner dollar.

Kombinasjonsboligen ville plassere eieren på det høyeste utsiktspunktet i West Hollywood. Som et par leverer toppleilighetene åtte soverom, 10 bad og fire kjøkken - hver inkluderer et hovedkjøkken og et tilstøtende personalkjøkken.

I følge Eklund bringer pakkeavtalen det totale interiørbildet til et sted rundt 13,000 6,000 sq ft med ytterligere 12,000 XNUMX sq ft utenfor. Bygningsfasiliteter inkluderer et over XNUMX XNUMX kvadratmeter utendørs område med basseng, peiser og spiseplass. Det er også et treningsområde og et yogastudio, og en gourmetrestaurant kommer snart.

På det underjordiske plan er det såkalte bilstaller, et begrep Eklund bruker for å beskrive byggets luksusgarasje. Parkeringsområdet inkluderer stemningsfull belysning, fiskebeinsmønstrede fliser på gulv og parkeringsplasser gjemt bak skyvedører i tre og stål. 

Megleren fortalte CNBC at et par parkeringsplasser her koster $750,000 XNUMX, men som en del av penthouse-avtalene ville utvikleren kaste inn noen få plasser gratis. Det vil også inkludere en privat lobby på garasjenivå med kun penthouse med utsikt over garasjen, pluss sitteplasser og heiser som kan ta penthousegjester direkte til toppetasjen. 

Spørsmålet på 100 millioner dollar her er: Vil en av disse utviklerne finne en kjøper som er villig til å bruke i nærheten av den typen deig på en leilighet? 

Den høyeste prisen noensinne oppnådd for et leilighetssalg med én enhet i LA var på The Century Condos i Century City, hvor en 9,300 sq ft penthouse stengte for 22.5 millioner dollar, eller litt over 2,400 dollar per sq ft, tilbake i 2015, ifølge offentlige registre analysert av Jonathan Miller, president for Miller Samuel takstmenn og konsulenter. 

The Century, som ble ferdigstilt i 2009, er 42 etasjer høyt med 140 enheter, og ble designet av Robert AM Stern Architects. Utviklingen har også rekorden for høyest priset leilighet solgt i fjor da "Friends" skuespiller Matthew Perry skal ha solgt hans nesten 9,300 sq ft leilighet for 21.6 millioner dollar, eller litt over 2,300 dollar per sq ft. 

Tro det eller ei, den samme bygningen slo nok en rekord i 2010, da den legendariske TV-produsenten Aaron Spellings enke, Candy Spelling, brukte en rekord på 34.8 millioner dollar på to sammenhengende enheter, som hun senere kombinerte. Megaavtalen hennes strakk seg over 15,500 2,250 sq ft til en pris per sq ft på nesten XNUMX XNUMX dollar. 

Etter det nåværende spør, ville en potensiell kjøper av enten One LA eller penthouse-leilighetene på 8899 Beverly Blvd måtte ta et gigantisk sprang fra postene etablert på The Century. Mens Miller sa til CNBC at eiendomsmarkeder vanligvis ikke gjør drastiske grep som dette, har denne typen ting skjedd før i LA.

Eksemplet han peker på er en del av byens eneboligbeholdning kjent som ultraluksuriøse herskapshus. I løpet av det siste tiåret oppnådde disse boligene plutselig salg som brøt gjennom $50 millioner-merket og opprettholdt det. Nå brytes det en gang så ufattelige prisnivået regelmessig i high-end spec-markedet.

"Det er en undergruppe av det større markedet som ikke har en lineær eller direkte forbindelse til det som var luksusmarkedet før," sa Miller.

Ifølge Miller kan en plutselig økning i en boligunderkategori som spesifiserte boliger skje når utviklere overbeviser kjøpere om at de har laget et nytt eiendomsprodukt som er så forskjellig fra det som eksisterte før at det burde kreve en betydelig premie.

"Det er begynnelsen på et nytt datasett," sa Miller.

Rose kaller LAs nye superluksusleilighetsbeholdning "2.0", en bølge av leiligheter han beskriver som mer moderne, luksuriøse og fullpakket med bekvemmeligheter enn noen leilighetsbeholdning som kom før den. Han mener at dette er noen av grunnene til at enhetene bør beordre høyere priser i forhold til forrige bølge, som Rose mener inkluderer det rekordstore salget på The Century Condo.

Så langt er Roses 2.0-teori støttet av et nylig salg på The Pendry Residences, et annet luksusleilighetsprosjekt i West Hollywood, der en 2,700 sq ft enhet solgt for 13 millioner dollar og brøt 4,800 dollar per sq ft. Det er nå den høyeste prisen per sq ft. ft noensinne oppnådd for en leilighet i LA. Denne rekorden er mer enn det dobbelte av prisen per sq ft oppnådd i hvert av de tre toppsalgene på The Century Condo.

Eklund tror hans 100 millioner dollar whisper-notering kan og vil slå en prisrekord i LA. Det som allerede har skjedd i New York hjelper. På Central Park, sa han, har troféleiligheter passert $10,000 12,000 og til og med $XNUMX XNUMX per kvadratmeter. 

"Det skjer mye, så er Los Angeles fortsatt undervurdert? Langsiktig, kanskje, sa Eklund.

I løpet av det siste tiåret viser flere oppføringstjenestedata at mer enn 140 enheter i New York har solgt for 35 millioner dollar, sammenlignet med null på det nivået i LA. Men Miller legger til et stort forbehold: de to leilighetsmarkedene er veldig forskjellige. Selv om han sa at Pendry-salget helt klart er et tegn, må dette nye markedet levere mange flere transaksjoner for å avgjøre om det er bærekraftig. 

Med andre ord: utviklerne av One LA og trophy penthouses på 8899 Beverly er i ukjent territorium. 

"Dette er et nytt markedssegment," sa Miller. "Så vi må se hvordan forbrukerne reagerer."