Kuber danner forkortelsen "REIT" (Real Estate Investment Trust) ved siden av et modellhus.
getty
Boliglån REITs handler om avkastningskurven. De låner på den lave enden (30- til 60-dagers LIBOR) for å kjøpe boliglån som betaler renter på den høye enden (30-årsrenter) og deler deretter ut differansen til aksjonærene som utbytte, forklarer Todd Shaver; her, redaktøren av Bull Market-rapport — og en bidragsyter til MoneyShow.com — gjennomgår en trio av boliglån REITs for inntektsorienterte investorer.
Under normale omstendigheter er det en evighetsautomat. Og selv nå, når forskjellen mellom kortsiktige lån og langsiktige utlånsrenter har blitt ubehagelig smale, finner folkene som driver disse porteføljene fortsatt måter å presse et halvt prosentpoeng eller to.
I 2019, da kurven snudde helt, kom spredningen helt ned til 0.55 %. . . fortsatt positiv og fortsatt nok til å holde kontantstrømmen. Det er alt som skal til for å komme gjennom de dårlige tidene. Og så, når spredningene begynner å utvide seg igjen, kommer distribusjonene raskt tilbake. Tidspunktet for å låse en avkastning er når kurven inverterer. Hvis historien er noen veiledning, kan inntekten din ta et slag et kvarter eller to, men før du vet ordet av det, vil du tjene 8-10 % i året igjen.
Ledende boliglån eiendom investering trust AGNC investering (AGNC) la ut sine resultater for andre kvartal for en uke siden, og rapporterte 315 millioner dollar i inntekter, en økning på 36 % på årsbasis, sammenlignet med 232 millioner dollar for ett år siden. Selskapet postet et overskudd, eller midler fra driften (FFOs) på $435 millioner, eller $0.83 per aksje, mot $400 millioner, eller $0.76.
Boliglånet REITs bokførte verdi falt i løpet av kvartalet til $11.43 per aksje, sammenlignet med $13.12 ved slutten av forrige kvartal. Dette skyldtes svakheten i markedet for pantesikrede verdipapirer med byråer, og forventningen om høyere kortsiktige renter drevet av frykt for en resesjon, alt som resulterte i betydelig høye rentevolatiliteter i løpet av kvartalet.
Firmaet avsluttet kvartalet med en portefølje på 61 milliarder dollar, med 44 milliarder dollar i pantesikrede verdipapirer fra byråer, 16 milliarder dollar i boliglånposisjoner som skal kunngjøres, som i hovedsak er terminhandler for boliglånsoppgjør, og overføring av kredittrisiko på 2 milliarder dollar. og verdipapirer som ikke er byråer.
Yielddifferanser mellom 30-års gjeldende kupong MBS og 10-års statsobligasjon har økt med over 100 basispunkter i løpet av året, og endte kvartalet på en spredning på 140 basispunkter. Den eneste andre gangen da slike spreads eksisterte i lengre perioder var under den store resesjonen i 2008, og for boliglån REITs som AGNC, resulterer bredere spreads i økt inntjening i det lange løp.
Historisk har slike situasjoner vist seg å være fantastiske innkjøpsmuligheter, og med Federal Reserve som har gjort det klart at det foretrukne pengepolitiske verktøyet er å justere rentene på føderale fond, og ikke balansereduksjon. Med dette vil nettotilførselen til Agency MBS holde seg innenfor 700 milliarder dollar-området, noe som gjør det ganske attraktivt for firmaer som AGNC.
AGNC er ned med over 18 % YTD, og 25 % fra toppen i oktober med renteøkningene som tærer på den bokførte verdien. Dette har presset den nåværende avkastningen til 11.4 %, og aksjen handles til bare 10 % premie av bokført verdi, noe som gjør det til en flott mulighet til å komme inn. Med robust likviditet, bestående av 10 milliarder dollar i kontanter, og 44 milliarder dollar i gjeld, det er fortsatt godt posisjonert til å utnytte disse mulighetene best mulig.
En av de største boliglånsinvesteringsfondene, Annaly Capital Management
I likhet med de fleste mREIT-er, så Annaly sin bokførte verdi falt med 13 % i løpet av kvartalet, noe som resulterte i en negativ økonomisk avkastning på 9.6 % ettersom spreadene økte og rentevolatiliteten fortsatte å øke driften. Selskapet leverte imidlertid en fantastisk beat på topp- og bunnlinjen, og genererte inntjening som oversteg utbyttet med 135 %.
Annaly avsluttet kvartalet med en portefølje på 82 milliarder dollar, med 75 milliarder dollar i svært likvid byråportefølje. Boligporteføljen var på 4.8 milliarder dollar, en økning på 10 %, etterfulgt av porteføljen av boliglånsrettigheter på 1.7 milliarder dollar, opp 41 % på årsbasis, noe som gjør den til den fjerde største kjøperen av MSRs YTD, som som vi har diskutert tidligere, er en betydelig sikring mot stigende renter.
Dette var et begivenhetsrikt kvartal for selskapet, og avsluttet fem hele verdipapiriseringer av lån verdt 2 milliarder dollar, noe som gjør det til den største ikke-bankutstederen av Prime Jumbo og Expanded Credit MBS. Boligkredittgruppen la til en kredittfasilitet på 500 millioner dollar, og MSR-plattformen stengte ytterligere 500 millioner dollar, etterfulgt av et sekundært tilbud av vanlige aksjer verdt 740 millioner dollar i mai, og skapte mye likviditet for selskapet.
Til tross for et utfordrende miljø i løpet av kvartalet, bør klarheten på den føderale monetære fronten, sammen med de historisk attraktive spreadene, gi høyere totalavkastning i fremtiden. Etter et fall på 14 % YTD gir Annaly-aksjene en avkastning på 12.8 %, med utmerket utbyttedekning, samtidig som de handles til en sunn premie å bestille.
Rithm Capital (RITM), tidligere kjent som New Residential Investment, publiserte resultatene for andre kvartal, og hadde 1.3 milliarder dollar i inntekter, nesten en tredobling fra året før, sammenlignet med 450 millioner dollar for ett år siden. Resultatet i kvartalet holdt seg sterkt på 145 millioner dollar, eller 0.31 dollar per aksje.
Eiendomsinvesteringsfondet avslørte en rekke endringer som strekker seg utover bare navnet og aksjesymbolet, med den mest monumentale oppsigelsen av kontrakten med ekstern forvalter Fortress Investment Group. Framover vil Rithm bli administrert internt, og som et resultat betalte $325 millioner for å si opp avtalen med Fortress, et trekk som vil resultere i årlige besparelser på $60 millioner.
Utover dette har Rithm gjort en rekke andre fremskritt for å spare kostnader og øke effektiviteten, spesielt innen boliglånsvirksomheten der de årlige generelle og administrative utgiftene er ned fra $2.2 milliarder til $1.9 milliarder. Selskapet har ytterligere redusert kapitalen i opprinnelsesvirksomheten fra 2 milliarder dollar til bare 650 millioner dollar, noe som har forbedret den totale avkastningen på sysselsatt kapital for aksjonærene.
Firmaets tilnærming til å rebalansere sin portefølje med den perfekte blandingen av opprinnelse, MSR, selskaper og eiendeler, har resultert i en nedgang i bokført verdi på bare 2.2 % QoQ. Dette gjør Rithm til en uteligger blant ledende mREIT-er, hvorav de fleste har publisert drastisk erosjon i bokførte verdier i møte med stigende renter, en invertering av avkastningskurven, bremset eiendomssalg og en truende resesjon.
Rithms portefølje av boliglånsrettigheter (MSR) var på 623 milliarder dollar i ubetalte hovedstolsaldo i løpet av kvartalet, med en gevinst på 515 millioner dollar som følge av stigende renter og statsavkastninger. Servicesegmentet ga et overskudd på 620 millioner dollar, og representerer en robust sikring mot originalvirksomheten som for tiden er midt i en nedgang.
Tapene i trustens opprinnelsessegment var på mindre 26 millioner dollar, flatt fra forrige kvartal, på grunn av lavere opprinnelse på 19 milliarder dollar, sammenlignet med 23 milliarder dollar for ett år siden. Segmentet fortsetter imidlertid å se jevne forbedringer i salgsmarginer på 1.95 %, mot 1.42 % for ett år siden. Igjen jobber selskapet iherdig med å redusere kostnadene.
Aksjen er fortsatt nede med over 7 % YTD, selv etter et betydelig tilbakeslag fra bunnen i juni. Rithm Capital representerer en fantastisk mulighet for fremtidige gevinster med avkastninger som nærmer seg 10 %, god dekning av utbyttet, betydelige verdi- og synergigevinster de siste kvartalene, ettersom dets ulike operatørselskaper faller inn under internalisert ledelse. Fremtiden ser lys ut. Vi har tillit til ledelsen og er sikre på at bokført verdi på $12.28 vil øke til midten av tenårene i løpet av de neste 1-2 årene.
Kilde: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/