La oss erklære vår uavhengighet – fra soneinndeling

I dag er dagen amerikanere vanligvis anser vårt lands "bursdag", dagen da vi offisielt erklærte uavhengighet fra Storbritannia. Man kan hevde at de andre dagene ville være passende, som den endelige ratifiseringen av vår skrevne grunnlov 21. juni 1788, eller til og med brenning av skipet Gaspee av en gruppe amerikanske skatteunndragere 9. juni 1722. Men 4. juli er nå helliget i vår sivilreligion som dagen, og det er også en god dag for amerikanere å vurdere å erklære sin uavhengighet fra et annet undertrykkende regime, bruken av sonering å administrere og kontrollere bruken av land i amerikanske byer.

4. juli-ferien er unik ved at den ikke feirer en kamp eller en person, men et dokument, uavhengighetserklæringen, hvis sentrale fokus er å riste av seg innblandingen fra en fjern regjering i dagliglivet. For folk til venstre handler dokumentet om universelle rettigheter, og til høyre, vanligvis en feiring av individuelle rettigheter. Selvfølgelig er begge disse til stede i dokumentet. Sonering fremhever denne konflikten mellom behovet for regjeringen for å beskytte samfunnet med rettferdige og forutsigbare regler som ikke krenker rettigheter, og den sterke følelsen vi har fått fra dokumentet om at det å være amerikansk handler om å gjøre hva man vil så lenge det gjør det. ikke skade noen andre. Hva er soneinndeling og hvor kom soneinndelingen fra? Og betyr det å bli kvitt det å åpne opp et libertariansk ville vesten som kan være skadelig?

Zoneinndelingens fødsel, vekst og alderdom

Euclid, Ohio er en forstad til Cleveland, og var i stor grad et landbruk på begynnelsen av det 19.^th århundre, og etter hvert som byen begynte å vokse vakte den interesse fra jernbaneinvestorer. Byen Euclid var bekymret for at den ville bli overkjørt av spekulanter og ny utvikling av jernbanene, så den opprettet forskrifter for å begrense utviklingen av land eid av Ambler Real Estate Company. Ambler saksøkte, og den resulterende rettsstriden og høyesterettsavgjørelsen, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), danner grunnlaget for dagens lokale reguleringslover. Dette åpnet døren for byer over hele landet til å påtvinge det vi i dag kaller euklidisk soneinndeling, et regime av regler og forskrifter som skiller bruk geografisk inn i soner; boliger her, handel der, og en blanding av bruksområder i det området der borte.

På den tiden ga denne segregeringen mye mening, og holdt, som uttrykket lød, «grisen ute av stua». Ingen ønsket å bo i et hus ved siden av en fabrikk som raper røyk eller et pussanlegg. Å skyve bruksområder fra hverandre var en måte å bruke avstand på for å redusere helserisikoen eller forverringen av ulike bruksområder fra andre bruksområder, spesielt boliger. Men i løpet av årene, for å opprettholde dette systemet, måtte det bygges veier. Og resultatet ble forstaden, med boliger som ligger milevis unna konsentrasjoner av detaljhandel, kommersielle og rekreasjonsområder. Veier var dyre og ble snart tette etter hvert som befolkningen vokste.

Jeg har kalt sonering en 20^th århundres løsning for en 19^th århundres problem, fordi i dagens verden har vi modeller for utvikling som har blitt vanlige og som presser bruk sammen på en måte som betyr at folk kan bo, jobbe, handle og gå til en park innen gangavstand. Alternativer for kollektivtransport både offentlige og private (som LyftLYFT
, UberUBER
etc.) har spredt seg. Folk i byer kan nå ofte få det de trenger uten lange bilturer. Fordelen med at flere bor tettere sammen er at det krever mindre areal, og det betyr at boliger er rimeligere og mindre knappe enn når det bygges på store tomter og spres utover.

Redlining og rasistiske pakter i etterkrigs-Amerika betydde også at soner endte opp med å segregere ikke bare bruk, men mennesker, og hindret svarte familier i å få finansiering og bolig i områder som hovedsakelig var hvite. Dette var ikke på grunn av typologi – bungalower er ikke rasistiske, det er folk – men fordi soner gjorde det enkelt å holde ting eller personer de ikke ville ha på avstand. Soneinndeling la til rette for rasisme.

Betyr ikke ingen soneinndeling ingen regler?

Nei. La oss kaste garnet i vannet og fiske opp et eksempel på en sonekode og et eksempel på en byggekode og se på forskjellen.

Først, her er hva et tilfeldig utvalg av Seattle reguleringskode ser ut som:

«C. Boligbruk på gateplan

1. I alle NC- og C-soner kan boligbruk til sammen ikke oppta mer enn 20 prosent av den gatevendte fasaden på gatenivå under følgende omstendigheter eller steder:

en. I en fotgjengerutpekt sone, vendt mot en utpekt hovedgågate; eller

b. I alle NC- og C1-soner innenfor Bitter Lake Village Hub Urban Village, bortsett fra tomter som grenser til Linden Avenue North, nord for North 135th Street; eller

c. Innenfor en sone som har en høydegrense på 85 fot eller høyere, unntatt som angitt i underavsnitt 23.47A.005.C.2; eller

d. Innenfor en NC1-sone, unntatt som angitt i underavsnitt 23.47A.005.C.2; eller

e. I alle NC- og C1-soner i Northgate Overlay District, bortsett fra det som er angitt i avsnitt 23.71.044; eller

f. I alle NC- og C1-soner innenfor områdene vist på kart A til D for 23.47A.005 på slutten av dette kapittel 23.47A når de vender mot en arteriell gate."

Nå er her et eksempel på Seattle bygningsreglement:

"Separasjon fra høyspenningsutstyr. Der brytere, utkoblinger eller annet utstyr som opererer på 1000 volt, nominelt eller mindre, er installert i et hvelv, rom eller innkapsling der det er utsatte strømførende deler eller synlige ledninger som opererer over 1000 volt, nominelt, skal høyspenningsutstyret være effektivt adskilt fra plassen som okkuperes av lavspenningsutstyret med en passende skillevegg, gjerde eller skjerm."

Dette er faktisk en del av en detalj i byggekoden, den elektriske koden. Du kan se at soneinndeling blir veldig masete når det gjelder forhold mellom bruk og gateflate, hvor mye som ligger an mot hverandre, høyde og hvordan bygninger forholder seg til andre bruksområder som gaten. Den elektriske koden handler om sikkerhet, og den er mye mer enkel. Noen som vet om elektrisitet og bygger boliger kan argumentere med denne kodebiten, men det er ingen tvil om at alle vil ha noen grunnleggende regler som sikrer at en struktur ikke blir bygget med farlig elektrisk utstyr. Men hvorfor bekymre seg for høyden på bygget eller prosentandelen av fasaden som vender mot fortauet?

Sannheten er at nesten alt som er sonekode kan gjøres unna og ha null effekt på sikkerheten til nye boliger og vil gjøre det mye enklere å bygge. Oppfylle strenghetene i byggekoden og dens ulike krav, men forestill deg å se på den sonekoden og prøve å finne ut (med alle referanser til andre deler av kode) hva som kan bygges og hvilke begrensninger reglene kan ha for levelig og brukbar plass. Sonekoden bidrar nesten ingenting til boliger for menneskene som bor i den, men setter og patruljerer rett og slett vilkårlige standarder for andre mennesker som kan bo nede i veien.

Erklæringen om uavhengighet fra soneinndeling

Jefferson skrev i erklæringen at "all erfaring har vist at menneskeheten er mer innstilt på å lide, mens ondskap er tålelig, enn å rette opp seg selv ved å avskaffe formene de er vant til." Merkelig nok, byggherrer og utviklere ikke nødvendigvis hater sonekoden fordi de vet det og det er forutsigbart. Banker og långivere som er avhengige av det også. Og sinte naboer som er bekymret for egenkapitalen i eneboligen deres, er avhengig av den for å irritere ny utvikling, bremse den og kanskje stoppe den.

Som jeg har påpekt, er det få bedre eksempler på "vilkårlig regjering" som er rettet mot av mennene samlet i Philadelphia enn en sonekode. Tett, selvrefererende og en samling av ting folk ikke vil ha i stedet for det de streber etter, sonelover fremmer status quo og kveler innovasjon. Og de er dyre å følge, de krever gjennomgang, juridisk rådgivning og flere lag med tillatelser og problemer. Alt dette bæres av leietakere og folk som prøver å finne et nytt hjem som ser det reflektert i prisen på boligen deres.

Men det har vært «et langt tog av overgrep og overgrep, som alltid forfølger det samme objektet» ved hjelp av sonekoder, spesifikt å bevare rettighetene og privilegiene til «vi kom hit først» fremfor «vi ønsker å bo her også». Å få slutt på brukssegregering i sonekoder vil også gjøre slutt på segregeringen av mennesker, og utvide mulighetene både for folk som ønsker å bygge boliger og de som ønsker å bo i det.

Avskaffelsen av soneinndelingen ville ikke føre til tap av sikkerhet eller valg av folk til å stemme med føttene og pengene for det de liker og mot det de ikke liker. Kanskje noen stygge bygninger kan skje; men hvis ingen liker disse bygningene, vil de være billige. Og noen virkelig fantastiske ting vil være mulig, og vi kan ha utvikling som vil skape skjønnhet og nytte, ikke til tross for reglene, men fordi det ikke er noen.