Juridiske utfordringer kan bidra til å endre boligfortellingen

Den største fiaskoen til amerikansk utdanning har vært måten vi lærer oss selv om rettigheter på. Forestillingen om at rettighetene vi nyter – religionsfrihet, ytringsfrihet, osv. – ble etablert av vår revolusjon mot en tyrannisk konge i England er falsk. I stedet kom våre rettigheter til oss gjennom en utvidet evolusjonsprosess. Den late pedagogikken og propagandaen har ført til splittelse og dårlig politikk, inkludert politikk som påvirker boliger. Det er ingen rett til bolig. Men det er etablert rett til privat eiendom. La oss ta en titt på den retten og en juridisk utfordring med leiekontroll i New York, CHIP, RSA, et al. v. City of New York, et al. (2d Cir.), basert på den retten og hvordan den utfordringen er med på å endre bolignarrativet.

Historien om rettigheter i Amerika starter ikke i Philadelphia i 1776, men på et sted som heter Runnymede, England i 1215. Det var der forskjellige baroner og andre stormenn i kongeriket England tvang kong John til å signere et dokument som ble kjent som MagnaCarta. Dokumentet nedfelte for første gang skriftlig ideen om at den utøvende grenen av regjeringen (beklager anakronismen) ble tvunget til å gi etter for det som utgjorde det første parlamentet. Selv om de ikke ble valgt, krevde baronene og magnatene at før folk i kongeriket ble fratatt sine friheter, inkludert eiendommen, måtte det være en form for prosess.

Denne betydningsfulle hendelsen løste ikke problemet. Det var ikke før 17^th århundre og en annen borgerkrig i England (de hadde flere) at disse problemene dukket opp igjen, denne gangen voldelig. Kong Charles ristet ned folk på landet og i byene for å betale for kriger i Europa. Parlamentet, nå en sterkere institusjon, fikk nok. De utstedte i 1628 kalt begjæringen om rett. Der oppfordrer de Magna Carta og ber kongen stoppe hans aggressive forsøk på å beslaglegge og okkupere folks eiendom.

«'The Great Charter of the Liberties of England', er det erklært og vedtatt, at ingen frimann kan bli tatt eller fengslet eller disissert fra sin frie eiendom eller friheter, eller sine frie skikker, eller bli forbudt eller forvist, eller på noen måte ødelagt, men ved lovlig dom fra sine jevnaldrende, eller ved landets lov.»

Det ordet, disseisert, er et eksempel på Anglo-normanniske ord i vår juridiske terminologi. Det betyr å frata eller mer effektivt å ta eiendom. Det skulle ta 14 år til med krangling før det brøt ut åpen krig mellom parlamentet og kongen, en krig som resulterte i at han ble styrtet og henrettet. Dette påvirket grunnleggerne av USA, siden de så det ultimate oppgjøret og etableringen av de grunnleggende rettighetene i Magna Carta som den sosiale kontrakten som ble brutt av den engelske regjeringen, et brudd som rettferdiggjorde et brudd med England.

Grunnen til at dette er viktig i dag er at begjæringen om rettighet er anerkjent som et av grunnlaget for Femte endring i vår Bill of Rights, en endring som ser ut til å klumpe sammen spørsmål om strafferettslig og sivil rettferdighet (en viktig referanse til grunnloven er grunnloven, et utmerket kompendium av dokumentene og ideene som støtter grunnloven).

"Ingen person skal holdes ansvarlig for en hovedstad eller på annen måte beryktet forbrytelse, med mindre på en presentasjon eller tiltale fra en storjury, unntatt i saker som oppstår i land- eller sjøstyrkene, eller i militsen, når de er i faktisk tjeneste i tide av krig eller offentlig fare; heller ikke skal noen bli utsatt for samme lovbrudd for å settes to ganger i fare for liv eller lemmer; skal heller ikke i noen straffesak tvinges til å være et vitne mot seg selv, og heller ikke bli fratatt liv, frihet eller eiendom uten rettslig prosess; privat eiendom skal heller ikke tas til offentlig bruk, uten rettferdig kompensasjon.»

Men forfatterne av grunnloven vår så ikke et skille mellom kriminelle tvister som kan frata en person "liv og lemmer" og sivile tvister som kan frata en person "liv, frihet eller eiendom." For dem, i en 18^th århundres kontekst, krever myndighetshandlinger for å iverksette noen av disse "rettferdig rettsprosess", og i tilfelle av privat eiendom, "bare kompensasjon." Den amerikanske grunnloven helliger de eldgamle prinsippene i engelsk lov, som er kjempet om i århundrer, som en fødselsrett for amerikanere. Å ta en persons eiendom har samme tyngdekraft som å ta sitt liv eller lem.

Historien betyr noe. Når jeg har nevnt at en boligpolitikk blir utfordret basert på det femte tillegget, blir jeg noen ganger spurt: "Hva har "å ta den femte" med bolig å gjøre? Folk vet ikke om siste halvdel av endringsforslaget. Og begrepet «privat eiendomsrett» har blitt synonymt i dominerende kultur med ranchere med våpen som kjemper over hektar tomt land med den føderale regjeringen. Sannheten er at ideen om at en persons private eiendom er bundet sammen med andre ting vi anser som rettigheter som tale har gått tapt.

I dag har vi folk som hevder at «bolig er en menneskerett». Men å si det gjør det ikke slik. Samtidig vet vi at privat eiendom virkelig er en etablert konstitusjonell rettighet. Likevel sliter juridiske utfordringer som den i New York med å få domstolene til å anvende det som burde være en åpenbar standard for lokale myndigheters innsats for å kontrollere hvordan folk bruker deres private eiendom, spesielt når de leier ut eiendom til andre. Saken anlagt av Felles boligforbedringsprogram (CHIP) er enkelt. Fra deres oppsummering av saken:

"I femti år har New York City erklært sitt leieboligmarked for å være i en evigvarende "nødsituasjon" for å rettferdiggjøre et juridisk regime som tvinger et lite sett eiendomseiere til å subsidiere boliger for en tilfeldig utvalgt populasjon av individuelle leietakere . Disse eiendomseierne har blitt fratatt alle meningsfulle rettigheter med hensyn til eiendommen deres, inkludert retten til å ekskludere andre fra eiendommen; å okkupere, eie eller bruke eiendommen; og å disponere fritt over eiendommen.»

Jeg har aldri likt denne typen utfordringer fordi de høres hjerteløse ut, og spiller inn i sentimentaliteten til «bolig er en menneskerett»-publikums logikk; menneskers behov for bolig trumfer andres etablerte rett til egen eiendom. Det høres medfølende ut, og det selger ofte, men det er virkelig ikke medfølende i det hele tatt. Retningslinjer som husleiekontroll har lenge vært forstått for å gjøre boligproblemene verre for folk med mindre penger, ikke bedre (les min lengre mening om husleiekontroll, Hvordan husleiekontroll gjør boligen mindre rimelig).

Jeg skal ikke gi et slag for slag av CHIP, RSA, et al. v. City of New York, et al. (2d Cir.) men mens jeg er skeptisk til fordelene på kort og mellomlang sikt ved disse tilfellene (se innlegget mitt Juridiske utfordringer til utkastelsesforbud: og rettferdighet for alle?), jeg tror de er viktige. Lovens byggverk i systemet vårt er presedensielt, bygget på lover vedtatt av lovgivere, implementert av ledere og rettsliggjort i våre domstoler. I lang tid, til tross for det klare språket i det femte endringsforslaget, har domstolene gitt bred og dyp respekt til lokale myndigheter når de regulerer eiendom, spesielt gjennom sonering og lover om leietakere.

Tilfeller som CHIP prøver å lage ny lov, det vil si å endre presedensen. Tenk på diskusjonen på side 12 i utskriften av muntlige argumenter i anken mellom den siste dommeren i saken og Andrew Pincus som er hovedadvokat i saken.

"MR. PINCUS: Når det gjelder kravet om fysisk overtakelse, som vi snakker om nå, søker vi en erklæring om at forpliktelsen — at når en eiendomseier ønsker å fjerne eiendommen fra boligutleiemarkedet, for riving, for renovering, for bruke til andre formål, at forpliktelsen til å tilby en fornyelse er grunnlovsstridig og —

RETTEN: Mr. Pincus.

MR. PINCUS: — (usynlig) —

RETTEN: Mr. Pincus.

RETTEN: Ja. Så -

RETTEN: (Usynlig) —

RETTEN: — er det du ber oss om å gjøre for å erklære dette regimet på grunnlag av grunnlovsstridig?

MR. PINCUS: Ja."

Pincus hadde introdusert en annen sak, Cedar Point Nursery et al. v. Hassid et al., en sak der Høyesterett avgjorde at det var et brudd på eiendomsretten at delstaten California tillot fagforeningsarrangører å okkupere privateide gårder for å organisere arbeidere. Dommeren i CHIP-saken var skeptisk og sa til Pincus: "Jeg ser på oppfatningen som ganske annerledes i denne omstendigheten og faktisk som Cedar Point egentlig ikke kontrollerer i det hele tatt (side 8)."

Det er ikke før mer diskusjon at dommeren endelig ser ut til å begynne å knytte forbindelsen. Det er en langsom og smertefull prosess å se på. De Cedar Point sak markerer et skifte: «Domstolen har slått fast at en fysisk bevilgning er en opptak enten den er permanent eller midlertidig; bevilgningens varighet avhenger bare av erstatningsbeløpet.» Men Pincus må koble prikkene fra den saken, en om gårder og fagforeninger, til ideen om at leietakere på en eller annen måte har rett til å bo i leilighetene sine for alltid, enten de betaler eller ikke og om eieren ønsker å endre bruk eller bytte leietaker.

Jeg ombestemmer meg ikke: Den beste og viktigste ressursbruken i dag er å forske på opinionen for å forstå hvorfor folk tenker hva de gjør om utleieboliger og boliger generelt. Hvorfor tror og tror folk at utleieboliger på en eller annen måte er annerledes enn noen annen privat virksomhet? Hvordan endrer vi det synet slik at det er basert på realiteten at bolig er en marginal virksomhet akkurat som enhver annen virksomhet som prøver å produsere inntekter som møter eller overstiger kostnadene? Jeg sa i innlegget om juridiske utfordringer ovenfor at,

«Den lokale leilighetsbygningen – enten en gigantisk en av glass eller stål eller en liten murstein-fireplex – er en virksomhet som betjener lokalbefolkningen akkurat som matbutikken eller hjørnebaren; og akkurat som disse virksomhetene, er utleieboliger risikabelt og opererer på marginene. Ingen rettssak, selv en med en spennende og tilfredsstillende dom, kan gjøre det harde arbeidet med å endre historien om bolig.»

Likevel er det langsomme og grundige arbeidet Mr. Pincus og hans kolleger gjør over hele landet, selv i skjebnesvangre og til og med dårlig gjennomtenkte juridiske utfordringer, et nødvendig og viktig drypp, drypp, drypp, av vann som sliter ned steinen i 100 år. av juridiske avgjørelser som favoriserer vilkårlige og lunefulle politiske grep for å begrense og kontrollere utleieeiendom på måter som skader eierne, beboerne og mer generelt hele boligmarkedet. Men vi går tom for tid. Jeg har spådd slutten på de fleste private utleie mot slutten av dette tiåret. Det langsomme dryppet av juridiske argumenter kan bli mer som høytrykksvannstråle hvis vi investerte i å ombestemme publikum samtidig som vi endrer det juridiske rammeverket.