Kohls eiendomssalg på bordet etter avtaleforhandlingene faller fra hverandre

Kohls kanskje ikke selge virksomheten sin likevel. Men det er nå ute etter å selge noe av eiendommen sin, og reversere den tidligere holdning.

Forhandleren kunngjorde fredag ​​at de avsluttet avtalesamtaler med The Vitamin Shoppe-eier Franchisegruppe, bekrefter CNBCs rapportering fra torsdag kveld. I stedet, sa Kohl's, vil det fortsette å operere som et frittstående offentlig selskap.

Kohl's har i flere måneder blitt presset av aktivistfirmaer inkludert Macellum Advisors til å vurdere et salg av selskapet, i stor grad for å låse opp verdien knyttet til Kohls eiendom.

Macellum har argumentert for at Kohl's bør selge noe av eiendommen og leie den tilbake som en måte å låse opp kapital, spesielt i tøffe tider. Kohls derimot, har vært motstandsdyktig mot såkalte sale leaseback-transaksjoner, i hvert fall i så stor skala.

Selskapet fullførte en liten sale-leaseback-avtale tidligere i Covid-pandemien, ifølge Peter Boneparth, styreleder i Kohl. Den anerkjente en gevinst på 127 millioner dollar ved å selge og leie tilbake sine San Bernardino e-handelsoppfyllings- og distribusjonssentre.

På fredag ​​bemerket imidlertid Kohl's eksplisitt i sin pressemelding at styret for tiden revurderer måter forhandleren kan tjene penger på eiendommen sin. Franchise Group hadde planlagt å finansiere en del av Kohls oppkjøp ved å selge en del av Kohls eiendom til en annen part og deretter leie den tilbake. Dette ga sannsynligvis Kohl's en idé om hva slags verdi det kunne oppnå for sine eide murstein-og-mørtelbutikker og distribusjonssentre.

"Nå har du fått et miljø hvor finansiering har endret seg så mye at det faktisk kan være mer attraktivt å bruke eiendom som et middel for inntektsgenerering," sa Boneparth til CNBC i et telefonintervju.

"Når du kombinerer det med det vi tror nivåene på aksjen er, blir det en mye annerledes øvelse enn den var i et tidligere finansieringsmiljø," forklarte han. "Det er ingen hemmelighet at Kohl's har en veldig stor ressurs på balansen: eiendom."

Pr. 29. januar eide Kohl's 410 lokasjoner, leide ytterligere 517 og drev bakkeleieavtaler på 238 av sine butikker. All den eide eiendommen ble verdsatt til litt mer enn 8 milliarder dollar på den tiden, viser en årlig arkivering.

Tilhengere av sale-leaseback-avtaler hevder at det er en praktisk måte for selskaper å komme opp med midler til fremtidig vekst, så lenge det er en kjøper for eiendommen. Men det gjør også at selgeren må oppfylle leieforpliktelser siden de ville leie eiendommen de nettopp solgte.

Disse leieavtalene kan bli mye vanskeligere å bryte og leieprisene kan svinge på tvers av markeder. Kohl's sa i sin årlige innlevering at en typisk butikkleie har en innledende løpetid på 20 til 25 år, med fire til åtte femårs fornyelsesmuligheter.

I 2020 inngikk Big Lots en avtale med private-equity eiendomsfirmaet Oak Street samle inn $ 725 millioner fra å selge fire selskapseide distribusjonssentraler og leie dem tilbake. Det ga storboksforhandleren ekstra likviditet i løpet av nær starten av Covid-19-pandemi.

Også i 2020, Bed Bath & Beyond ferdig en sale-leaseback-transaksjon med Oak Street, der det solgte rundt 2.1 millioner kvadratmeter næringseiendom og fikk 250 millioner dollar i inntekter. Mark Tritton, Bed Baths administrerende direktør på den tiden, omtalte avtalen som et trekk for å skaffe kapital for å investere tilbake i virksomheten. Nå står imidlertid Bed Bath overfor nok en kontantkrise da salget faller og Tritton ble kastet ut av rollen tidligere denne uken.

Oak Street hadde planlagt å tilby finansiering til Franchise Group i en Kohls avtale, rapporterte CNBC tidligere, ifølge en person kjent med diskusjonene. En representant fra Oak Street svarte ikke på CNBCs forespørsel om kommentar.

Kohl's bekreftet på fredag ​​sin plan om å gjennomføre et akselerert tilbakekjøp på 500 millioner dollar senere i år. Det reduserte sine inntektsveiledninger for andre finanspolitiske kvartal, med henvisning til en nylig oppmykning i forbrukernes etterspørsel midt i flere tiår høy inflasjon.

"Det er klart at forbrukeren er under enda mer press i dag," sa Kohls administrerende direktør Michelle Gass til CNBC i et telefonintervju. "Vi er ikke immune mot det ... men Kohls står for verdi. Og til tider som dette er det viktigere enn noen gang å forsterke det budskapet.»

Hun la til at Kohls partnerskap med Amazon og Sephora forblir på plass og en del av selskapets langsiktige strategi for å vinne over nye kunder.

"Konklusjonen av styreprosessen var det absolutt riktige svaret," sa hun.

Kohls aksjer falt mer enn 20 % fredag ​​for å nå et lavpunkt på 52 uker. Franchise Group-aksjene falt nylig med rundt 9 %, og nådde også et lavpunkt på 52 uker.

Macellum svarte ikke på CNBCs forespørsel om kommentar.