'Det er en plattform som gjør det enkelt for alle å investere i utleieeiendommer' administrerende direktør for ankomne boliger på Benzingas eiendomspodcast

Velkommen til Benzingas eiendomspodcast. I dag har vi Ryan Frazier, som er administrerende direktør for eiendomsinvesteringsplattformen Ankomne hjem.

Lytt til denne episoden of Den late huseieren på Benzinga.

Kevin Vandenboss: Så hva er egentlig Arrived?

Ryan Frazier: Det er en plattform som gjør det enkelt for alle å investere i utleieeiendommer. Og måten det fungerer på er at enkeltpersoner kan kjøpe andeler av individuelle boliger fra $100 til $10,000 XNUMX eller mer, uansett hvor mye du vil investere i den eiendommen. Og så Arrived, tar seg av alt arbeidet med å forvalte eiendommen. Så alt av, som arbeider med eiendomsforvaltningen eller utleievirksomheten for eiendelen. Og virkningen er at investorer fortsatt kan velge og vrake hvordan de vil bygge sin portefølje av individuelle utleieeiendommer. De kan investere, nesten hvilken som helst mengde kapital de vil, og diversifisere på tvers av eiendommer.

Og så blir det en passiv investering derfra, med Kom frem ta seg av ledelsen.

Kevin Vandenboss: Hvordan har etterspørselen vært for investorer som investerer i disse spesifikke utleieeiendommene?

Ryan Frazier: Jeg tror det er noe som har vært en overraskelse for oss, er hvor bemerkelsesverdig interessen har vært der vi har hatt nesten 100 XNUMX mennesker som har meldt seg på for å investere i eiendommer og kjøpe andeler av individuelle boliger.

Og jeg tror vi trodde det kunne ta lengre tid før folk forstår konseptet med å kjøpe en andel av en utleieeiendom. Men jeg tror at fordi det å investere i brøkdeler av aksjer og andre eiendeler har blitt litt mer vanlig og mer populært, tror jeg at folk bare har et sted i sinnet de kan forstå.

De sier «Ok, jeg kan eie en andel av denne eiendommen. Jeg vil få proporsjonal avkastning, kontantstrøm fra leieinntekter eller eventuell eiendomsverdivekst basert på antall aksjer jeg eier. Og det gir meg mer kontroll over hvor mye jeg investerer og kan diversifisere.»

For meg selv og Arrived co-grunnleggerne har virkelig vår personlige erfaring med å ville investere i eiendom vært hoveddriveren. Gjennom midten av tjueårene til trettiårene flyttet jeg egentlig bare rundt. Vi var bare aldri på samme sted, lenge nok, der det var fornuftig å investere i 5, 10+ år, noe som egentlig er det som kreves i eiendom for å overvinne den typen hinder som transaksjonskostnadene har for å få alle typer materiell avkastning. Og så hadde jeg stilt spørsmål ved det en stund.

Historien fortsetter

Hvorfor må det være så binært at du sparer opp i flere år for disse forskuddsbetalingene som ofte er sekssifret i dag, og så er du forpliktet til den byen eller den eiendommen for alltid eller egentlig på lang sikt?

Og så det er ideen til Arrived. Hvordan ser vi på disse barrierene som hindrer folk i å komme i gang i dag med å eie eiendom? Kapitalen, tidsforpliktelsene og kompetansen som kreves, og hvordan senker vi etableringsbarrieren? Slik at hvis du har tid og kompetanse, men kanskje ikke mengden kapital til å diversifisere i så mange eiendommer du vil, kan Arrived legge til rette for det for deg.

Du har ikke tid til å investere i nye markeder og bygge opp en tilstedeværelse der, og du vil være i stand til å diversifisere. Arrived kan trå inn i det scenariet også. Så det handler egentlig om å ta de tre typene store steiner som holder folk unna å investere kapitaltid og ekspertise og gjøre det veldig praktisk å komme i gang.

Relatert: Jeff Bezos-Backed Arrived Homes lanserer sin største gruppe med enfamilieutleietilbud til dags dato

Kevin Vandenboss: Hvordan kan du tilby disse investeringene til ikke-akkrediterte investorer?

Ryan Frazier: Det var en veldig viktig del av Arrived. Oppdraget til Arrived er å sørge for at disse investeringene er tilgjengelige for alle som ønsker å investere i utleieeiendommer. Bare 7 % av folk i dette landet eier eiendomsinvesteringer utenfor primærboligen.

Det er et stort gap når det gjelder antall personer som har vært i stand til å investere.

En del av det var å jobbe gjennom det på produktopplevelsesbasis. Så muligheten til å kjøpe aksjer innebar at Arrived tok på seg mer av arbeidssiden med å administrere investeringene slik at flere mennesker ville være komfortable med å investere.

Men den andre delen var å sørge for at ikke-akkrediterte investorer kan investere, noe som betyr at folk som ikke har en nettoverdi på mer enn $1 million eller en årlig inntekt på høyere enn $200k eller $300k. Og å gjøre det betydde å jobbe med SEC i nesten et år og ta i bruk denne modellen under forskriften A+ som i utgangspunktet skapte denne prosessen med børsnotering av et enkelt hus. Arrived-plattformen i dag er en plattform for drift av disse individuelle husbørsnoteringene. Og vi gikk gjennom en prosess under regel A+ der SEC gjennomgikk og kvalifiserte tilbudene våre slik at vi kan gjøre dem tilgjengelige.

Hver gang du gjør investeringer tilgjengelig for ikke-akkrediterte investorer, er det en mye høyere bar for avsløring. Og derfor har vi mange opplysninger som er tilgjengelige på nettsiden vår for hver eiendom. Ting som risikofaktorene, økonomien, gir vi som et resultat også årlige reviderte regnskaper for eiendommene våre som også blir gjennomgått av SEC.

Så vi brukte virkelig tid på å gå gjennom den prosessen, for å sikre at dette var allment tilgjengelig. Å ha disse tilbudene strukturert på denne måten gir noen alternativer for likviditet der folk kan få tilgang til likviditet på investeringene sine over tid hvis de også ønsker det.

Disse to tingene, støtte til ikke-akkrediterte investorer og støtte for noen av de fremtidige likviditetsalternativene som vi er i ferd med å bygge nå, var virkelig grunnen til at vi gikk ned den reguleringsveien A+ da vi utformet produktet og jobbet med SEC.

Kevin Vandenboss: Hvorfor skulle noen ønske å komme inn på dette markedet nå? Er du bekymret for at boligmarkedet kan krasje? 

Ryan Frazier: Jeg tror det absolutt har vært en interessant tid i markedet de siste 18 månedene eller så da vi gikk gjennom covid-pandemien, og vi har sett at det har vært mange innvirkninger på boligmarkedet fra at vi har sett at folk har flyttet ut av disse byknutepunktene der de er, verdsetter mer plass de verdsetter å ha flytter litt utenfor, en kjerne, og de er enten villige til, bruke til, å kjøpe et hjem, eller så er de på jakt etter kvalitet.

Hus til leie som tilbyr mer plass som er forskjellig fra, disse leilighetsbyggene som de bodde i før, samtidig endret Fed rentene til, til alle tiders laveste nivå, til null på Fed Funds-renten. Men vi så at boliglånsrentene falt under 3 %, og disse to tingene, blant andre faktorer, har virkelig fått boligmarkedet til å akselerere, i prisstigning.

Vi har sett, prisstigning som sannsynligvis ikke er bærekraftig langsiktig der du kommer til å se, 15%-20%+ prisstigning per år. Det er bare ikke det vi har sett på i boligmarkedet eller i eneboliger historisk sett, det er gjennomsnittlig, mer som 4% prisstigning per år, historisk sett.

Og vi tror i markedet i dag, ettersom noen av denne typen trender og endringer har begynt å slå ut at vi sannsynligvis vil se oss selv gå tilbake til mer av det historiske gjennomsnittet. Vi har sett at FED nå øker rentene for å prøve å oppveie det vi ser når det gjelder inflasjon. Og jeg tror det gjør at lånekostnaden ser mye høyere ut enn den var for 12 måneder siden. Men jeg tror realiteten er at vi fortsatt er godt under det vi var for et tiår siden. Og så tror jeg at markedet fortsatt priser inn, hva betyr det for rimeligheten av boliger og hvordan vil markedet reagere.

Fra vårt perspektiv er vi fortsatt veldig, begeistret for å investere i enefamilien. Jeg tror det er mye medvind for eiendelen der du har, institusjonelle investorer som nå har flyttet inn i rommet, du har noen ting som gjør det veldig vanskelig å legge til mer tilbud, de høye arbeidskostnadene, de høye kostnadene ved materialer.

Du har folk som i løpet av de siste par årene har låst fast i disse historisk lave rentene. Så du har nå denne typen rentelåsing som vil hindre mer tilbud fra å komme inn på markedet. Folk er mindre villige til å gi fra seg boligen og boliglånsrentene som er knyttet til det.

Så vi tror at det fortsatt er stor motstandskraft i boligmarkedet. Vi forventer ikke, etter vår mening, at vi vil se en større boligkrasj, men vi forventer at den raske prisstigningen vil bevege seg tilbake til en normal type basislinje. Generelt, når vi tenker på Arrived-produkter, investering i boligandeler versus å kjøpe et helt hjem på egenhånd, viser vi virkelig at det gir tilgang til dollarkostnadsgjennomsnitt, som er muligheten til å legge til investeringskroner gradvis på en månedlig, kvartalsvis , eller årsbasis som aldri har vært mulig før i direkte eierskap av eiendom når du kjøper hele boliger. Og hvert hjem er en så massiv økonomisk beslutning. Du kan virkelig spre det ut.

Og jeg tror det tar litt av betydningen av å prøve å time markedet fordi jeg tror det alltid er veldig vanskelig og lar deg skjære inn penger over tid og diversifisere i forskjellige byer og tider, og forskjellige typer eiendommer, som totalt sett bidra til å redusere noen av risikoene dine.

Kevin Vandenboss: Sammen med økningen i boligprisene, har vi åpenbart sett at husleien øker med en høyere hastighet i noen områder. Hvor ser du det gå?

Ryan Frazier: Jeg tror du finner at husleie har en tendens til å følge inflasjonen forutsatt at inflasjon er relatert til mer økonomisk aktivitet. Jeg tror noe av inflasjonen vi ser er mer relatert til noen av forsyningskjedeproblemene, som jeg tror er en del av det som gjør det nåværende økonomiske miljøet utfordrende. Men generelt tror vi at husleiene nok følger det.

Den andre tingen å huske på er at hvis rentene fortsetter å gå opp eller til og med forblir på det punktet de er på, endrer det typen relativ overkommelighet for en månedlig boliglånsbetaling eller eierskap til en eiendom du bor i kontra husleie. Og ofte fungerer slike ting i et slags likevektspunkt. Så jeg så en artikkel forrige uke om at etter hvert som rentene hadde gått opp, øker det kostnadene ved å eie en primærbolig. Og ettersom det gjør det, fører det til at flere velger å leie fordi de gjør den avveiningen av rimelighet. "Vil jeg betale 700 dollar ekstra per måned for dette huset jeg vil bo i, eller vil jeg heller leie et år eller to til og spare litt penger?"

Og så tror jeg den typen ting også dikterer hvor leiemarkedene beveger seg. Men det virker som om leiemarkedene har gått litt opp.

Kevin Vandenboss: Er det noen spesielle markeder du ser som er spesielt attraktive akkurat nå?

Jeg tror at når vi ser på markeder, ser vi på, hvor er det vekst på et enkelt nivå der vi ser på befolkningsdata\ ser vi en økning i folk som flytter til den byen? Er dette ønskelige steder å bo, hvor de har god og tilstrekkelig infrastruktur til å støtte det? Og vi ser på noen av de 100 beste byene i dag, vi er i 19. Og vi fortsetter å legge til flere byer raskt. Jeg tror vi sannsynligvis vil være på 40 innen utgangen av året. Og så er det bare å rope ut noen av de som, vi vil kanskje ha noen av de som folk ikke vil tenke på naturlig, fordi jeg tror det er noen byer vi er i, la oss si Nashville som nettopp har sett, som f.eks. befolkningsvekst og mye kulturell interesse for det markedet.

Men så er det andre markeder som er litt av den typen kommende byer som opplever rask befolkningsvekst, men kanskje de er i nærheten av de 100 beste byene kontra de 25 beste. Vi ser på Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , hvor det er akkurat så sterk økonomisk vekst som drives av at Walmart har hovedkontor der.

Og så alle bedriftspartnerne for Walmart som har kontorer der. Og de gjør massevis av investeringer i regionen. Og som et resultat har vi sett en sterk etterspørsel etter eiendommer for utleie. Så jeg synes det er et interessant marked. Noen andre som vi ser på er Indianapolis har hatt en sterk, grunnleggende økonomi, og jeg tror det er noen migrasjonsmønstre fra Chicago som driver litt med dette, men det har vært et marked som vi har fulgt nøye og begynt å investere. . Og så Chattanooga i Tennessee, hvor det har blitt et fint eksternt arbeid, et helt knutepunkt i den regionen har det raskeste internett i landet som et morsomt faktum så flott for de eksterne arbeiderne som flytter til det området. Men jeg tror du ser noen få av disse. Litt mindre, men fremadstormende byer som har et stort potensial for vekst, som vi har vært glade for å begynne å legge til noen aktiva i og gjøre tilgjengelig for investorer.

Kevin Vandenboss: Hva skal til for å velge hvilke boliger du skal investere i?

Ryan Frazier: Folk som kommer til nettstedet vil legge merke til at de ofte er nyere hjem og eiendommer og utleie av høy kvalitet. Etter vårt syn vil disse gi sterkere kontantstrømmuligheter i hele perioden, bare fordi de har mindre behov for vedlikehold. De fleste av våre eiendommer er nyere enn 2010. Ingen utsatt vedlikehold eller noe sånt. Og hvis vi kjøper en eldre bolig, utfører vi vanligvis en hvilken som helst form for større inventarforbedring eller renovering før vi gjør dem tilgjengelige på plattformen.

Og igjen, det er egentlig for å prøve å gi disse sterke og bærekraftige kontantstrømmene. Et stort trekk ved utleieeiendommer er å ha den konsekvente tilgangen til kontantstrøm i vårt tilfelle, det er utbytte. Så vi betaler ut disse utbyttene på kvartalsbasis. For eiendommene våre betaler vi i gjennomsnitt sannsynligvis mellom 3 % og 7 % på årsbasis. Og det avhenger bare av markedet og kanskje hvor mye innflytelse eiendommen har.

Folk ønsker virkelig et flott sted å bo, enten de leier eller ikke. Og uansett grunn tror jeg det har vært mer trenden å utsette vedlikehold. Så jeg tror det gjør oss til en unik ressurs når vi deler eiendommene vi har med potensielle leietakere i disse markedene.

Over tid kan Arrived støtte alle typer eiendeler. Vi tror virkelig på dette segmentet av enfamilie, og vi er virkelig fokusert på å legge til byer for å la folk diversifisere, men i fremtiden vil vi legge til nye aktivatyper.

Kevin Vandenboss: Hva er det neste for Arrived Homes?

Ryan Frazier: Vi har massevis på lager. Jeg tror en av tingene vi er mest begeistret for å gjøre tilgjengelig for investorer, er tilgang til korttidsleie som Airbnbs.

Så mange mennesker har fått oppleve, Airbnb og VRBO og korttidsleieopplevelsen. Men svært få, enda færre enn langtidsleie på eiersiden har vært i stand til å delta på eiersiden av disse økonomiene som vertskap og få tilgang til økonomien som kan komme av å være en rekke av disse korttidsleieeiendommene.

Vi tror at vi kan løse de løpende, tidsmessige forpliktelsene, som er enda høyere enn langtidsleie for investorer, slik at de kan få tilgang til denne kortsiktige leieøkonomien. Så det er det vi kommer hit på den nærmeste sikt, sannsynligvis slutten av denne sommeren.

Kevin Vandenboss: Hva er den beste måten for investorer å sikre at de kan få tilgang til disse nye eiendommene når de er tilgjengelige på plattformen?

Ryan Frazier: Den beste måten er å registrere seg og opprette en konto hos Ankomne hjem og du kan gjøre det via nettsiden vår.

Og når du gjør det, får du beskjed om nye eiendommer som kommer nye eiendeler, og du kan bestemme når det er rett tid eller hva som er de riktige eiendommene å investere i.

Eiendom har fortsatt å gjøre det de gjør, som generelt sett historisk sett har, tilbyr stabil kontantstrøm, stabil eiendomsverdi, vekst over tid og en fin inflasjonssikring. Og hvis du kan gå inn i eiendelen med et langsiktig perspektiv, et flerårig perspektiv, vil disse tingene opprettholdes.

Selv om vi ser en nedgang i eiendomsverdier, har du fortsatt god kontantstrøm som bidrar til å gi en viss motstandskraft til den totale avkastningen. Og så jeg tror på grunn av disse tingene og bare egenskapene til eiendom er det mange som har vært interessert i å legge til mer til eiendomsporteføljen deres i løpet av de siste par månedene.

Og vi har virkelig prøvd å sørge for at vi gjør nok aktiva tilgjengelig for folk å investere i. Som jeg nevnte, har vi hatt nesten 100 20 personer som har kommet og registrert seg og begynt å opprette kontoer og begynne å investere i eiendommer. Og vi har sannsynligvis finansiert utleieeiendommer til en verdi av over 50,000 millioner dollar bare de siste to månedene. Og vi gjør flere nye eiendommer tilgjengelig hver uke for å holde tritt med investorene. Og i mellomtiden forblir vi veldig selektive på hva vi kjøper med byene vi er i i dag, vi garanterer noe sånt som 0.1 XNUMX eiendommer per måned, og vi gir tilbud på mindre enn XNUMX % av dem. Og så, de vi vinner er eiendommene vi gjør tilgjengelig for folk.

Se mer fra Benzinga

Ikke gå glipp av sanntidsvarsler på aksjene dine – bli med Benzinga Pro gratis! Prøv verktøyet som hjelper deg å investere smartere, raskere og bedre.

© 2022 Benzinga.com. Benzinga gir ikke investeringsrådgivning. Alle rettigheter forbeholdt.