Det er ikke for sent for Cincinnati å vedta tiltak for boligtetthet

Et veldig beskjedent og nyttig forslag for å tillate flere flerfamiliehus i Cincinnati ble nedstemt i mars av bystyret. Forslaget, tilbudt av rådsmedlem Liz Keating, ville ha fjernet tetthetsgrenser i noen deler av byen med soneringsregler som tillater flere boliger og mennesker. Forslaget ville ikke ha berørt enfamiliesoner, noe tapt på en mengde motstandere som så ut til å drepe forslaget. Hadde det vedtatt, ville forslaget vært til fordel for nye mennesker som flyttet til Cincinnati ved å skape mer boligtilbud. Til tross for nederlaget har diskusjonen startet i byen om hvordan man best kan adressere boligprisene, med flere boliger eller mindre.

Kampen i Cincinnati er altfor kjent for meg, og bringer tilbake til tankene kamp om tetthet som begynte da boligmarkedet begynte å komme seg etter krakket i 2008. Etter hvert som århundrets andre tiår utspant seg, samlet sinte enfamilienaboer seg mot tetthet med en rekke røde sild: de nye boligene var for store, for små, stygge , for høy og blokkert lys og luft. Nye boliger vil også ødelegge byens trekrone. Og selvfølgelig, det de alltid foreslo som avtalebryteren, det ville ikke gjøre boliger rimeligere. Nye boliger, sa de, er for dyre.

En gjesteredaksjon i Cincinnati Enquirer gjør det samme poenget.

"Det er foreløpig ingen data som støtter antakelsen om at sonering med høyere tetthet resulterer i lavere boligkostnader. Faktisk viser studier på tetthets- og rimelighetsmålinger som Median Multiple (brukt av FN, Verdensbanken og Harvards Joint Center for Housing) at det motsatte er sant. Bolig med høyere tetthet er i gjennomsnitt dyrere!»

Vel, det er ikke sant. Det er en nylig studie (Tetthetskontroll, boligprisstigning og utleievekst i USA) som bekrefter at "i flerfamiliesektoren finner vi at forholdet mellom tetthetskontroll og leievekst er positivt: leieprisene øker raskere i områder med stramme tetthetskontroller, i samsvar med forsyningsbegrensninger."

Ett poeng som forvirrer dette argumentet om flere boliger (som er hva tetthet er) ikke som resulterer i lavere totalpriser er at nye boliger – som en ny genser eller en ny bil – alltid er dyrere enn eksisterende produkt. Så hvis man kun ser på tetthetsøkninger i form av flere nye boliger, vil gjennomsnittsprisen være høyere og de høyere prisene vil ofte skjeve det totale gjennomsnittet. Men totalt sett, når antallet nye boenheter øker, totalt og over tid, er det en positiv effekt på prisen.

Sammen med denne sunne konklusjonen er det også det faktum at leilighetene blir mindre. Hvorfor? For det er det folk som bor i byer har ønsket seg. Her er det jeg skrev om enhetsstørrelse og rimelighet for noen år siden:

– Enhetsstørrelsen faller fordi flere og flere ønsker å bo i tettbefolkede byer der det er knappe landområder. Når det er knapt med land, blir det dyrt. Å kjøpe og bygge på dyrt land betyr at husleiene også må være høye for å rasjonalisere kostnadene for jorda. Hva er løsningen? Mindre enhetsstørrelser løser dette problemet fordi forbrukere bytter kvadratmeter for lavere pris, og utviklere får høyere avkastning per kvadratfot på investeringen."

Til slutt, og kanskje mest talende, ble Keatings forslag kraftig motarbeidet av enefamiliens naboer, en av dem hevdet i lederartikkelen at «meningsundersøkelser viser at frittliggende eneboliger med hage, og alternativt byhus i tettere områder som er innen gangavstand til fasiliteter, er de foretrukne alternativene for et flertall av amerikanere.»

Men før pandemien var dette rett og slett ikke sant. Forskning av Freddie Mac i 2018 fant ut at "selv om profilen finner at et økende antall leietakere tror deres økonomiske situasjon har forbedret seg sammenlignet med i fjor sommer, finner den også at kostnadene i økende grad driver utleiebeslutninger." Ja, det stemmer, folk plukket utleieboliger for fordi det er rimeligere. Og flere boliger i Cincinnati ville også gjøre det billigere.

Og sist, men absolutt ikke minst, ingenting i Keatings forslag har noen effekt på eksisterende enfamiliesoner. Hvorfor skulle de være så opprørt? Det er åpenbart for enhver utenforstående; når boliger er knappe og dyre resulterer det i en overføring av penger fra fattiges lommer i form av høyere husleie til høyere verdi av eneboliger. Sinte naboer ser ut til å motsette seg endringer på steder de ikke bor fordi det hjelper på boligverdiene deres. Boligmangel hjelper nåværende eiers investering med å få verdi.

Den dårlige nyheten er at den beskjedne økningen i tetthet i soner som allerede er tette, ble knust av sinte, berettigede enefamilienboer i Cincinnati. Dette er ikke ulikt overgrepene som ble pålagt av byrådet i Seattle for år siden, redusere tetthet i områder som allerede er regulert for tetthet. Denne "seieren" for naboene vil oppmuntre dem til å gjøre dette også. Den gode nyheten er imidlertid at det ikke er for sent for Cincinnati å lære av Seattles feil og gjøre endringene uansett. Hvis bystyret i Cincinnati ikke lærer denne leksjonen, sender de folk med mindre penger å bruke, for det meste leietakere, som står overfor stigende priser i årene som kommer.