Å forbedre kredittscore for utleieboliger, ikke forby dem, er svaret

Over hele landet vokser bekymringen for hvordan og hvorfor folk ikke klarer å kvalifisere seg for utleieboliger. Aktivister som hevder å passe på interessene til potensielle beboere i utleieboliger har forsøkt å forby kriminelle bakgrunnssjekker, tidligere utkastelsesdokumenter og kredittpoeng som en del av risikovurderingen brukt av boligleverandører for å screene leietakere. I Minneapolis, for eksempel, påla bystyret grenser for bruk av kredittscore. Rådsmedlemmet som støttet intervensjonen sa at økende priser og boligmangel, "gjør noe presserende behov for å støtte folk som er de mest sårbare leietakerne." Men er det å begrense eller forby sjekker på kreditt den beste måten å hjelpe folk med tynn, dårlig eller ingen kreditt?

En fersk rapport fra Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) kan sette bensin på bålet. Rapporten, med en pinlig tittel, Marked for leietakerbakgrunnssjekker, inventerer alle tenkelige klager med risikovurdering fra boligleverandører. Her er min favoritt om utkastelsesdata:

"Å samle inn disse dataene, spesielt sivile og kriminelle offentlige registre, og korrekt matche de innsamlede dataene til en individuell potensiell leietaker, kan være utfordrende. For eksempel, ifølge en studie av 3.6 millioner utkastelsesprotokoller, er 22 prosent av statens utkastelsessaker tvetydige eller falske poster. Som et resultat er dataene som er rapportert i leietakerscreeningsrapporter og som er basert på ved generering av proprietære leietakers risikopoeng ofte tvetydige eller utdaterte og kan være feilaktige.»

Dette fikk meg til å le høyt fordi en hel industri har utviklet seg og hevdet at landet står overfor en "utkastelseskrise" eller "epidemi." Dette beviselig usant og en grunn til at det er lett å komme til den konklusjonen er nettopp fordi det ikke finnes klare eller konsistente data om utkastelser. I dagens verden er det umulig å uttale seg om utkastelse – definert som faktisk fjerning med makt fra en utleieeiendom – er svært sjelden. Etter innlevering resulterer de fleste utkastelser i oppsigelse eller tvetydige utfall. Bare et lite antall fører til at politiet ser ut til å frakte ting ut av en leilighet. Likevel vil aggressive talsmenn ha det begge veier; data indikerer en "krise", men dataene er dårlige, ikke bruk dem til screening.

Litanien ved åpningen av rapporten kan nøyaktig gjenspeile frustrasjonen over at forbrukere må utsette seg for risikovurdering; men å leie bolig er ikke en rettighet og ikke en "rettighet" etter noen definisjon. Jeg vil legge til et "ennå" til det, siden dette er nøyaktig hva talsmenn hevder, at det faktisk er enhver persons rett til å kreve tilgang til privat eiendom for å bo i uavhengig av risikoprofil.

Noen av oss ser på bolig som en vare, og leier den akkurat som å leie en bil eller en hvilken som helst annen gjenstand. Risikovurdering gjør utleieboliger mulig og uten muligheten til å screene eller vurdere tidligere resultater, ville mindre, rimeligere boliger forsvinne. Synet om at bolig er en rettighet, og at ethvert menneske kan ta en annens eiendom for å ha bolig er farlig og truer med å undergrave private utleieboliger. Det er verdt å ha en hard og streng debatt om dette.

Men hva er løsningen på det reelle problemet med at folk som har mindre penger og sliter i økonomien har en høyere risikoprofil og dermed en større utfordring med å finne bolig? Et svar er å forby screening eller begrense den på en slik måte at det eneste alternativet for å redusere risikoen er å heve husleien. Talsmenn ønsker selvfølgelig å begrense dette også med husleiekontroll. Husleiekontroll gjør boliginflasjonen verre, og skaper knapphet og rasjonering.

Den virkelige løsningen er å forbedre kredittscore og bygge insentiver for folk som leier bolig til å betale leie i tide. Når de ikke kan, er kontanthjelp det som trengs mest. Men er det markedsinsentiver for å bygge kreditt og forbedre risikoprofilen til leietakere?

CFPB-rapporten sier dette om kredittscore:

«Tidligere leiebetalingshistorikk, som ser ut til å være svært relevant for en utleiers beslutning om å leie, gjenspeiles i overveiende grad ikke i screeningsrapporter for leietakere eller risikoscore. Bransjeanslag for dekningen av leiebetalingshistorikk i forbrukerrapporteringssystemet varierer mellom 1.7 og 2.3 prosent av amerikanske leietakere.»

Et privat selskap, pinata, har kommet opp med en forretningsmodell som gjør akkurat dette. Piñata kombinerer direkte markedsføring med styring av husleieinnkreving. Når en beboer som er i en bygning administrert av firma som bruker Piñata, og betaler leie i tide, kan beboeren få poeng for belønning fra populære merker. Tenk på det som et hyppig flygeprogram for leietakere. Piñata rapporterer også positiv leieinformasjon til kredittbyråer. Incentivene for innbyggerne er reelle, med gratis tilbud på produkter de trenger og en bedre kredittscore.

Jeg snakket med Lily Liu, administrerende direktør i Piñata, hvis hun er bekymret for nye regler, spesielt for plattformer som samler søker- og beboerinformasjon i stor skala. "Algorithmer med massive datasett blir så gode at det er vanskelig å se hvordan de ikke vil bli integrert i disse beslutningene," sa Liu, "riktignok i anfall og sprut til det blir mer normalisert." Hun fremhever Piñata som en løsning for beboere siden det er "et dynamisk interaktivt produkt som hjelper leietakere å forstå deres 'feil' og konsekvensene av visse handlinger og hjelper dem å endre oppførselen sin for å bygge en bedre økonomisk fremtid for seg selv."

Det er ingen tvil om at mange leietakerforkjempere ville forakte denne modellen; folk skal ikke måtte betale husleie i det hele tatt, og hvorfor skal vi lokke dem med gratis tilbud hos AmazonAMZN
å gjøre det de ikke burde gjøre. Fint. Det er et internt konsistent argument for en sosialist. Men i den virkelige verden vil utvidelse av et program som Piñatas for folk som allerede har dårlig, tynn eller ingen kreditt faktisk hjelpe folk med å bygge bedre kreditt og gjøre livet som leietakere bedre i fremtiden. Nesten alle klagene som er sitert i CFPB-rapporten kan løses med denne typen insentivbaserte forbrukermodeller, selv for folk med mindre penger.

Svaret på problemet med dårlig kreditt eller andre defekter i leiehistorien er ikke å slette det, men å tilby reell hjelp og insentiver for å forbedre folks rekord og belønne dem. Dette bygger investeringer i suksess, ikke bare for boligleverandøren som ser leieinnkreving på 100 %, men også for forbrukere som begynner å se positiv kreditt som muligens vil bidra til forbedret kjøpekraft inkludert boligeierskap. Å vurdere risiko vil aldri forsvinne i en utleieøkonomi, og om den reguleres bort vil mindre, rimeligere virksomheter slutte å leie, det blir mer boligmangel og høyere husleie. Det hjelper ingen, spesielt folk som sliter med kredittproblemer.