Jeg kjøper bolig med min 74 år gamle mor, men boliglånet vil stå i mitt navn. Hvordan skal vi navngi huset?

Kjære MarketWatch,

Jeg vil gjerne se om du kan gi meg noen råd om å kjøpe et hjem sammen med min mor som er 74. Jeg vil sette ned $240,000 220,000 – ved å bruke inntektene fra salget av mitt eget hus – på det nye huset og starter med et boliglån på 100,000 XNUMX dollar. Boliglånet vil kun stå i mitt navn. Når min mors hus er solgt, kommer hun til å gi meg noe av inntektene hennes – $XNUMX XNUMX, slik at jeg kan omforme boliglånet mitt og senke den månedlige betalingen min.

Spørsmålene våre er: Hvordan skal vi navngi huset som vi begge skal bo i? Skal vi sette begge navnene våre på huset med felles leietakere med gjenlevenderett? Vil også pengene hun gir meg for å sette på mitt omarbeidede boliglån bli ansett som en gave til meg hvor jeg må betale skatt på det? Er det noen måte å unngå dette på? Og mitt siste spørsmål er, bør jeg også sette min voksne datter på tittelen på huset, også som felles leietakere med gjenlevende rett, slik at huset kan bli hennes når min mor og jeg ikke lenger er på denne jorden?

Hvis du ikke kan svare på disse spørsmålene, vil du kunne fortelle meg om jeg trenger å snakke med en eiendomsadvokat, en skatteadvokat eller en CPA? Jeg er ikke sikker på hvem jeg trenger å stille slike spørsmål til. Jeg liker å lese spalten din. Takk for din assistanse.

Vennlig hilsen,

Flytter sammen med mamma

'The Big Move' er en MarketWatch-kolonne som ser på inn og ut av eiendommer, fra å navigere i letingen etter et nytt hjem til å søke om pantelån.

Har du et spørsmål om å kjøpe eller selge et hjem? Vil du vite hvor ditt neste trekk skal være? Send e-post til Jacob Passy på [e-postbeskyttet].

Kjære Moving,

Det er veldig hyggelig at du planlegger å kjøpe et hjem sammen med moren din, da jeg er sikker på at det vil gi henne en følelse av komfort når hun blir eldre og trenger mer hjelp. Jeg vet at du ikke spurte om mine tanker om denne ordningen, men jeg ville være uvillig hvis jeg ikke foreslo å ha mange ærlige samtaler med hverandre der dere diskuterer forventningene deres til å bo sammen. Dette vil være en stor forandring for dere begge, og som med alle romkamerater er det best å være på samme side på forhånd for å sikre fredelig samliv.

Jeg må innrømme at jeg er forvirret over tidslinjen dere to har valgt. Med mindre det er en grunn til at det er fornuftig å kjøpe boligen alene for å starte, ser jeg ikke hvorfor dere to ikke skulle vente litt lenger med å kjøpe boligen sammen - spesielt hvis dere vurderer begge å være hjemme. skjøte. Ved å samle ressursene dine samtidig kan du sannsynligvis dra nytte av bedre finansiering.

En omstøpning av boliglån kan være fordelaktig for mange boligeiere. Det vil tillate deg å redusere gjeldsforpliktelsen uten å endre renten eller løpetiden på lånet. I en tid da boliglånsrentene øker, kan det være et bedre alternativ for mange huseiere enn en refinansiering hvis hovedmålet ditt er å redusere gjelden du har utestående.

Det er noen ulemper med denne strategien. For det første er det ikke alle boliglångivere som tillater det, så dette må være noe du avklarer på forhånd. Og selv om en utlåner tillater det, kan de ikke gjøre det for alle lånetyper. Nærmere bestemt kan statsstøttede lån, inkludert FHA- og VA-lån, ikke omformes. Og lånebehandleren vil kreve et gebyr for å omstøpe. Av disse grunnene vil noen låntakere bare velge å foreta ekstra betalinger til boliglånet i stedet for å gå gjennom hele prosessen med en omarbeiding.

I din situasjon kan din mors bidrag betraktes som en gave hvis hun ikke er på boliglånet, selv om det ikke er du som betaler skatt på det. Du bør konsultere en regnskapsfører for å få deres ekspertråd, men det er sannsynlig at hun må sende inn en skattemelding. Når det er sagt, med mindre hun gir millioner av dollar til deg og andre, er det sannsynlig at hun aldri vil skylde skatt på de pengene på grunn av livstidsekskluderingen.

Hun kan stå på tittelen uten å stå på boliglånet, men det er ikke nødvendigvis enkelt. Hvis du vurderer å legge henne til skjøtet senere etter at du har kjøpt boligen og tatt opp boliglånet, bør du konsultere en eiendomsadvokat. Noen långivere vil inkludere klausuler som fastsetter at lånet må betales tilbake i sin helhet hvis det gjøres betydelige endringer i boligens tittel, og du vil ønske at en juridisk ekspert skal gjennomgå enhver boliglånskontrakt for å bekrefte om det vil være tilfelle her.

Hvis du i stedet planlegger å ha moren din på skjøtet fra starten av uten å ha henne på boliglånet, må du rådføre deg med pantelåner for å få deres godkjenning for denne ordningen. Som den New York-baserte eiendomsadvokat Victoria Spodek forklarer i et blogginnlegg: «Banken må være sikker på at interessen deres er beskyttet, fordi de låner ut en stor sum penger. Bankens evne til å selge eiendommen i tilfelle mislighold er avgjørende for modellen deres, og de vil ikke låne ut penger med mindre de er beskyttet.»

Problemet som kan oppstå ved å ha flere personer på tittelen, men kun én på boliglånet, er at eierskapet til boligen blir komplisert. Fra långiverens perspektiv ville moren din ha rettigheter til boligen som kan gjøre det vanskelig å selge hvis du gikk inn i tvangssalg. Så det långivere ofte gjør i et slikt scenario, sier Spodek, er at begge eierne signerer boliglånet, mens bare én person signerer seddelen, som er løftet om å betale tilbake lånet. På denne måten, "hvis lånet ikke blir betalt eller går i mislighold, vil banken fortsatt ha anledning til å selge boligen for å få tilbakebetalt," skriver hun.

Igjen kan det være lurt å vurdere å ha moren din oppført på boliglånet. Med mindre hun har kredittproblemer, kan hennes ekstra trygdeinntekt og eiendeler bidra til å gi deg en bedre rente på boliglånet. Det vil også lindre problemer som ville oppstå ved å la henne betale ned lånet når huset hennes selges.

Når det gjelder hvordan du kaller boligen, tror jeg det er viktig å vurdere hvorfor du ønsker å være med på tittelen og hva målene dine er med det. Det virker klart at det er viktig for dere begge å unngå skifte, men felles leieforhold kan ha en viss risiko. For eksempel, hvis en av dere går i gjeld og ikke kan betale tilbake det, kan kreditorer gjøre krav på eiendommen. Det er også grunnen til at det kan være et risikabelt trekk å legge til datteren din i tittelen.

For dere alle kan det være mest fornuftig å sette hjemmet i en levende tillit. Dette vil gi deg kontroll over hva som skjer med hjemmet når du og moren din går bort, samtidig som du kan forbli i hjemmet mens dere begge fortsatt er i live. Ikke bare kan hjemmet enkelt overføres til datteren din, men hun kan unngå visse skatter og skiftegebyrer. Du må ansette en advokat for å utarbeide tilliten og strukturere den riktig for deg, men med tanke på kompleksiteten i boformene dine kan dette være den beste løsningen på problemet ditt og gi deg og moren din forsikring om at du vil kunne leve i dette hjemmet resten av dagene.

Ved å sende spørsmålene dine på e-post, godtar du å la dem publiseres anonymt på MarketWatch. Ved å sende inn historien din til Dow Jones & Company, utgiveren av MarketWatch, forstår og godtar du at vi kan bruke historien din, eller versjoner av den, i alle medier og plattformer, inkludert via tredjeparter.