Jeg er 26, tjener $300K i året og har spart over $275K. Bør jeg kjøpe leilighet - eller bare fortsette å leie?

Jeg har ønsket å kjøpe en leilighet i byen i flere år nå, og jeg føler endelig at jeg er klar til å gjøre det til en realitet, hvis det ikke hadde vært for dette vanvittige markedet og ($$*&*) leiekontrakten . Eiendomsmarkedet i Atlanta er skyhøyt akkurat nå, med det som var $250,000 til $300,000 leiligheter i byen nå som går for $500,000 til $600,000. På grunn av markedet tok jeg den vanskelige beslutningen om å utsette mine opprinnelige planer om å kjøpe en leilighet ved slutten av leiekontrakten min i januar, og forlenge leieavtalen med ytterligere 13 måneder til februar 2023.

Hovedproblemet er å finne ut hva jeg har råd til, topplinje og forskuddsbetaling. I 2021 endte inntekten min på rundt $300,000 100,000. Jeg har for tiden rundt $175,000 2,400 spart til pensjonisttilværelsen, pluss ytterligere $XNUMX i sparing og investeringer. Jeg betaler for tiden $XNUMX per måned i husleie og har ingen annen gjeld. 

Å ha muligheten til å sette så lavt som 4 % ned til standard 20 % har mitt prissøkevindu bredere enn staten Texas. Å budsjettere for en fast månedlig leie (snart boliglån) er enkelt, budsjettering for min første forskuddsbetaling er det ikke. 

Hvis jeg finner en avtale, vil jeg være forberedt på å hoppe på den og bryte leieavtalen? Hvilken del av boligkjøpsprosessen bør jeg fokusere på for å være sikker på at jeg kjøper noe jeg vil være fornøyd med i mer enn et par år, samtidig som jeg forblir økonomisk stabil?  

Eller... bør jeg bare fortsette å leie?

Vennlig hilsen,

Din uerfarne førstegangsboligkjøper

Kjære uerfarne,

Med et valg så monumentalt som om du vil kjøpe bolig eller ikke, er det smart å nærme seg beslutningen nøye og ved å gjøre en god mengde research. Men mange av oss – inkludert meg selv – kan finne oss selv fast og gruble på de uendelige mulighetene. Det er en fin linje mellom nøye overveielse og analyselammelse. Jeg vil risikere å antyde at du kan ha krysset den linjen.

Jeg foreslår ikke at du skynder deg ut og kjøper den første leiligheten du ser. Jeg tror heller det er lett å overvelde oss selv med et berg av spørsmål. Så la oss koke ned bekymringene dine til noen viktige hensyn:

• Bør du spare mer før du kjøper?

• Bør du bryte leiekontrakten for å kjøpe leilighet?

• Og vel, bør du kjøpe en leilighet i utgangspunktet?

økonomi

La oss starte med den første vurderingen: Økonomien. Du er fokusert på å bygge en stor nok forskuddsbetaling, men det er bare toppen av isfjellet når det kommer til å ha råd til en bolig.

Forskuddsbetalingen din gjør et par ting. Det hjelper deg med å kvalifisere deg for et boliglån, og det avgjør hvilken type boliglån du kvalifiserer for. Hvis du har minst 20 % spart som forskuddsbetaling, trenger du ikke betale for månedlig boliglånsforsikring. Hvis du har mindre enn det spart, vil du. Ved å bygge en større forskuddsbetaling reduserer du den månedlige kostnaden for boligen.

En større forskuddsbetaling gir også et signal til långiveren din om at du forholder deg til økonomien din med omhu. Mange långivere oppmuntrer til dette ved å tilby en lavere rente til folk som har en større forskuddsbetaling. (Forskuddsbetalingen er bare en del av puslespillet, og långivere vil også vurdere gjeld, inntekt og kredittscore blant andre faktorer.)

Du har samlet rundt $175,000 20 i besparelser som du kan bruke for en forskuddsbetaling, og en 100,000% forskuddsbetaling for leiligheter innenfor prisklassen du nevnte vil være mellom $120,000 og $55,000. Du har sannsynligvis råd til å legge ned mindre, men forutsatt at du ikke vil, vil det redusere de gjenværende sparepengene dine til rundt $XNUMX XNUMX. Ikke glem å også redegjøre for avsluttende kostnader med lånet, pluss andre gebyrer knyttet til boligkjøpet.

Forskuddsbetalingen er likevel ikke den samme som den månedlige betalingen. For de fleste huseiere er det den månedlige betalingen som avgjør om det er rimelig å eie et hjem. Dette inkluderer ikke bare hovedstolen og rentebetalingene til boliglånet ditt, men også eiendomsskatter, forsikringskostnader, verktøy og avgifter for huseierforeninger (hvis aktuelt.)

Du sier det er enkelt å budsjettere husleien. Budsjettering for disse månedlige betalingene er ikke så forskjellig. Den generelle tommelfingerregelen er at du ikke skal bruke mer enn en tredjedel av inntekten på bolig. For deg vil det utgjøre rundt $8,300 XNUMX per måned. Derfor bør de fleste leilighetene i Atlanta være innenfor budsjettet ditt.

Når det er sagt, bør du opprettholde et stort regnværsdagsfond, spesielt hvis du er en huseier, for å unngå å gå i mislighold på boliglånet hvis den økonomiske bunnen faller ut for deg. Mange finanseksperter foreslår at du sparer nok til å dekke tre til seks måneders levekostnader. Du kan være litt under det basert på forskuddsbetalingen du bestemmer deg for å legge til hjemmet, så du vil kanskje spare litt mer.

I det store og hele er du i en veldig sterk finansiell posisjon akkurat nå. Ikke bare er det veldig prisverdig, men det vil forhåpentligvis gi deg en viss trøst at å kjøpe et hjem ikke vil ødelegge økonomien din.

timing

Å planlegge når du skal kjøpe et hjem kan være vanskelig hvis du er en leietaker, som du har oppdaget. Leieavtaler er ikke bare dumme papirlapper du kan rive opp og ignorere. De er bindende juridiske dokumenter.

Samtidig kan jeg forsikre deg om at mange leietakere bryter leieavtalen for å kjøpe bolig. Et boligkjøp skjer ikke over natten. Selv etter at en selger godtar tilbudet ditt og kontrakten er signert, kan det ta måneder før salget faktisk avsluttes og du får nøklene.

To venner av meg som nylig kjøpte boligen deres flyttet ut av leiligheten et par måneder før leiekontrakten utløp. I deres tilfelle valgte de å bare betale resten av den resterende husleien og vurdere det som et tap. Det kan være et alternativ for deg.

Men du bør ikke nøle med å snakke med utleier og se om de kan komme til enighet med deg. Leieavtalen din vil sannsynligvis spesifisere hva du skylder hvis du bryter den - ofte vil folk miste sikkerhetsinnskuddene sine, men noen ganger kan utleieren diktere at de må fortsette å betale husleien til en ny leietaker er funnet. Sjekk hva leiekontrakten din sier før du snakker med utleieren din.

Kanskje vil de tillate deg å fremleie leiligheten etter at du har forlatt, eller kanskje du kan gå med på å betale en eller to måneders leie etter fraflytting for å gi dem tid til å vise den til potensielle leietakere. Hvis du har denne samtalen nærmere når den nåværende leieavtalen avsluttes, kan du også diskutere overgang til en måned-til-måned-ordning for å gi deg selv mer fleksibilitet.

Det er åpenbart ingen garantier her. Men å starte samtalen nå er veien å gå, så du slipper å bekymre deg for dette lenge.

prioriteringer

I brevet ditt sa du at du har ønsket å kjøpe en leilighet i Atlanta i flere år nå. Svar selv på dette spørsmålet: Hvorfor er det det?

Er det fordi du elsker byen, ønsker å etablere mer permanente røtter og bli et enda mer integrert medlem av samfunnet ditt? Er det fordi du ser husleien øke rundt deg, og du ønsker å låse inn en rimelig månedlig betaling for å fortsette å bo der? Er det fordi du heller vil investere i boligen du bor i enn å berike kassen til en utleier?

Alle disse grunnene er gyldige. Å finne årsaken til at du ønsker å kjøpe din egen bolig i Atlanta vil forhåpentligvis gi deg en viss trygghet.

Mange av oss går i fellen med å tenke bolig fra et rent økonomisk perspektiv. Og penger betyr noe. Men hvis penger var det eneste som betydde noe, ville mange av oss aldri kjøpt bolig.

En ny studie fra eiendomsanalyseselskapet Attom Data Solutions antydet at det var rimeligere å eie et hjem enn å leie i bare 58 % av markedene over hele landet. Rapporten rangerte til og med Atlanta som et av de rimeligste leiemarkedene i landet. Og faktisk, modelleringen deres antydet at det var rimeligere å leie et hjem enn å kjøpe for det meste av byen.

"Å kjøpe et hjem kan være en god investering, fikser de langsiktige kostnadene ved husly og har visse skattefordeler," bemerker Financial Planning Association. "Men det kan være fornuftig å leie."

Men her er saken: Rapporter som Attom's som sier om det er bedre å leie eller kjøpe bolig i en gitt del av landet er nyttige som et utgangspunkt. Men de er ikke universelt anvendelige. I Attoms rapport var et marked bedre for å leie hvis gjennomsnittsleien på en treroms bolig konsumerte en mindre del av den gjennomsnittlige lokale lønnen enn å eie en tilsvarende bolig.

Du kjøper kanskje ikke en eiendom med tre soverom. Og lønnen din er absolutt over gjennomsnittet for Atlanta. For deg er beregningen annerledes. Hvis det er viktig for deg å eie en bolig – eller leilighet, i dette tilfellet – bør du vurdere å kjøpe en. Og hvis du fortsatt er bekymret for å ha råd til en, finn en finansiell planlegger eller rådgiver som kan samarbeide med deg for å etablere et budsjett og lage en plan for å sikre at å oppnå dette målet ikke vil ødelegge banken. Det er skummelt, jeg vet, men jeg tror du vil være takknemlig for å ha tatt risikoen.