Jeg ønsker å refinansiere boliglånet mitt, men jeg er i ferd med å fylle 70. Er det lurt å refinansiere når jeg lever?

Normalt antar jeg at ens arvinger måtte forholde seg til det, basert på testamentet, men jeg har ingen arvinger etter min mening. Jeg er singel, har aldri vært gift og har ingen barn. Min mor er død, og min far er 97 år gammel. Han bor sammen med en kvinne, men de valgte å ikke gifte seg.

Broren min og jeg har vært fremmedgjort siden 1990. Jeg har ikke tenkt å testamentere ham noe av verdi - han rev meg av meg da moren vår døde, i tillegg til at jeg faktisk ikke har noe av stor verdi. Jeg ønsker ikke å forlate ham et rot. Han er 67 år gammel, og hvem vet om han lever når jeg dør. Så er det niesen min, hans eneste barn, som jeg knapt kjenner. Hun har aldri forsøkt å rette opp dette siden hun ble voksen. Hun er 38 år gammel, singel og har ingen barn. Jeg har 33 eller flere søskenbarn, men ikke noe forhold på nesten 30 år med de få jeg noen gang har møtt.

Min sårhet og harme angående min bror og niese bør ikke avvise min forpliktelse til å legge igjen et testamente. De er tross alt blodet mitt, og jeg er ikke følelsesmessig knyttet til noen ideell organisasjon. Jeg har nære venner jeg møtte så tidlig som fra 1954 til 1966, men ingen vesentlig andre.

I mellomtiden skylder jeg rundt $33,000 30,000 på mitt nåværende boliglån. Jeg ber om en utbetaling på $285,000 315,000, som jeg har tenkt å bruke til oppussing. Vurderingen fravikes, men samme størrelse enheter i leiligheten min har solgt for mellom $458 og $5.25. Jeg bor i en forstad til Los Angeles. Den nåværende månedlige betalingen er $531, inkludert eiendomsskatt, med en rente på 3.28%. Den nye betalingen er $XNUMX til XNUMX%. Ikke en enorm forskjell med tanke på hva alle reklamefilmene sier gjeldende refi-renter er, men min gjeld-til-inntekt-forhold er ingen bueno.

"«Når jeg dør, hvem blir sittende fast med den ubetalte saldoen? Antar utlåner det?'"

For øyeblikket er min eneste "virkelige" inntekt Social Security og $900 min far sender meg månedlig fra en tillitskonto. Jeg har tenkt å gå tilbake på jobb neste år fordi jeg er lei meg, men det har null med lånet å gjøre. Den amortiserte 30-årige lånebetalingen vil inkludere avsluttende kostnader, forskuddsbetalte skatter og over $17,000 XNUMX i utestående gjeld i tillegg til gjenværende boliglån og uttak.

Når jeg dør, hvem blir sittende fast med den ubetalte saldoen? Antar utlåner det? Er det ikke noen som må forholde seg til ethvert problem det måtte være, eller motta saldoen hvis den selges? Har jeg rett i at det er irrelevant om jeg tar et 15- eller 30-års lån da jeg kan dø før noen av dem er nedbetalt?

Siden det tiltenkte lånet er betydelig mindre enn boligens verdi, er det andre typer problemer som den som arvingen min er må forholde seg til? Selvfølgelig kan et nytt jordskjelv skje, men med unntak av en uforutsett katastrofe, eller at jeg er på etterskudd med betalinger, hvem kan juridisk bli tvunget til å håndtere problemer hvis jeg ikke legger igjen et testamente?

Vennlig hilsen,

Refinansiering av Golden Girl

'Det store trekket'er en MarketWatch -kolonne som ser på ting og ting ved eiendomsmegling, fra å søke etter et nytt hjem til å søke om boliglån.

Har du et spørsmål om å kjøpe eller selge et hjem? Vil du vite hvor ditt neste trekk skal være? Send e-post til Jacob Passy på [e-postbeskyttet].

Kjære refinansiering,

Jeg vil starte med å ta opp spørsmålet ditt om lengden på låneperioden, siden jeg er bekymret for at du kanskje undervurderer forskjellen mellom et 15-års lån og et 30-års lån.

Du er klar over at den månedlige betalingen er høyere for et 15-års lån - det er sant. Men det kan være enda høyere enn du er klar over (med mindre utlåner har skrevet ut forskjellen allerede.) For eksempel, for et 100,000-års boliglån på $30 3 med en rente på 422%, vil den månedlige betalingen være omtrent $15. Hvis det samme lånet hadde en 691-års løpetid i stedet, ville den månedlige betalingen være rundt $XNUMX.

For å understreke er den månedlige betalingen på et 15-års boliglån omtrent 64 % høyere. Ofte er folk tiltrukket av kortere løpetid på et 15-års lån fordi det sparer dem for renter i det lange løp. Men for noen med fast inntekt kan den forskjellen i den månedlige betalingen utgjøre en enorm forskjell.

Som du sa selv, er det ikke klart du vil leve lenge nok til å se lånet nedbetalt uansett. Så de langsiktige besparelsene på kortere sikt ville mest sannsynlig ikke være verdt. Du er avhengig av farens økonomiske støtte nå, men vil det fortsette når han dør? Hvis ikke, igjen, kan den høyere månedlige betalingen fra et 15-års lån plutselig bli helt uoverkommelig.

For den som får boligen når du dør, vil det ikke spille noen rolle om boliglånet hadde 15 eller 30 års løpetid når det gjelder gjeldsløsningen. Når vi dør, må boligrelaterte gjeld fortsatt betales.

I ditt tilfelle høres det ut som om du enten ikke har testamente eller ikke har spesifisert hvem som skal arve dine eiendeler ved din død. De fleste stater følger en prosess for å avgjøre hvem som er kvalifisert for arven, som starter med ektefeller og barn, etterfulgt av barnebarn. I tilfeller der ingen av disse personene er i nærheten, vil staten vurdere andre slektninger, inkludert søsken, nieser og nevøer. Staten kan også arve eiendommen selv.

Hvis du dør uten testamente og staten ikke bestemmer en rettmessig arving til eiendommen, så vil pantelåner eller serviceleverandør teoretisk utelukke boligen for å dekke lånet. Hvis en arving ble identifisert, eller du har navngitt en, har de fleste stater lover for å beskytte rettighetene deres til hjemmet. Når du dør, vil arvingene dine arve boligens tittel, men ikke pantelånet. Boliglån inkluderer ofte en forfallsklausul som krever at lånet betales ned hvis boligen selges - fordi det er da eiendomsretten overføres.

Når eiendomsoverføringen skjer via en arv, beskytter lover vanligvis arvingen. De kan overta boliglånet og fortsette å betale. I noen tilfeller kan de få boliglånet overført til deres navn, eller de kan selge boligen for å betale ned lånet og punge ut inntektene som er igjen etterpå.

Hvis jeg bare overskrider litt, vil jeg råde deg til å revurdere hvem som er verdig til å motta arven din. Av natur tenker de fleste av oss på å overlate våre verdslige eiendeler til blodslektninger - men etter mitt syn er definisjonen av familie bredere enn som så. Broren din førte til deg sorg, og du sier at du praktisk talt ikke har noe forhold til niesen din.

Det høres ut som om du har mange venner som du har rike forhold til. Jada, de er kanskje ikke romantiske, men jeg er sikker på at disse vennene bringer glede og trøst til livet ditt. Disse menneskene er din utvalgte familie, og de fortjener alle rettigheter og privilegier som vanligvis er forbeholdt blodslektninger. Faktisk kan du testamentere eiendelene dine til en venn i stedet for et familiemedlem.

Kanskje vennene dine kanskje ikke er interessert i å arve leiligheten din, men jeg ville snakket med dem for å se hva de ville synes om en slik gave. Kanskje de selv har et barn eller annen slektning som kan ha nytte av å arve et hjem å bo i (eller den økonomiske verdien av den eiendommen.)

Du har jobbet hardt for å vedlikeholde hjemmet ditt, og du bør føle deg komfortabel med å vite at det går til noen du bryr deg om etter at du går bort. Uansett hvem du identifiserer som din arving, gi dem beskjed om planene dine. På den måten vil det ikke komme som et sjokk når du går bort, og de kan føle seg godt rustet til å håndtere de ulike oppgavene som følger med en arv.

Ved å sende spørsmålene dine på e-post, godtar du å la dem publiseres anonymt på MarketWatch. Ved å sende inn historien din til Dow Jones & Company, utgiveren av MarketWatch, forstår og godtar du at vi kan bruke historien din, eller versjoner av den, i alle medier og plattformer, inkludert via tredjeparter.