'Jeg vet ikke om det er verdt å forholde seg til leietakere': Bør jeg gjøre om boligen min til utleie eller selge den?

Men jeg vurderer om jeg skal selge eller leie huset jeg har nå. Jeg kjøpte huset for $188,500. Jeg har refinansiert to ganger og fikk kontanter ut forrige gang. Renten min er 2.75 %, og jeg har fortsatt 18 år på meg til å betale ned. Jeg kan leie den for $1,800 til $2,000. Men jeg vet ikke om dette er det beste alternativet fordi jeg også kan selge det for nærmere $500,000 XNUMX, som er den høyeste verdien for øyeblikket.

Det ville vært flott å få leietakerne til å betale det andre boliglånet mitt, men jeg vet ikke om det er verdt å forholde seg til leietakere og reparasjoner de kan be om hele tiden. Tross alt er det et gammelt hus. Hva burde jeg gjøre? 

Vennlig hilsen,

Pakker sammen i Portland

'The Big Move' er en MarketWatch-kolonne som ser på inn og ut av eiendommer, fra å navigere i letingen etter et nytt hjem til å søke om pantelån.

Har du et spørsmål om å kjøpe eller selge et hjem? Vil du vite hvor ditt neste trekk skal være? Send e-post til Jacob Passy på [e-postbeskyttet].

Kjære pakking,

De komplette boligmarkedene har mange huseiere som vurderer selve trekket du tenker på å gjøre. Huseiere ser stigende leiepriser, og mange drar nytte av det. I februar var leieprisene nesten 18 % høyere sammenlignet med for ett år siden nasjonalt, ifølge eiendomsnettstedet Apartment List, som representerer rekordvekst.

Til en viss grad fremmer huseiere denne leieveksten ved å konvertere nybegynnerboliger til utleie. Disse boligene ville ellers ha gitt sårt tiltrengt forsyning til boligkjøpemarkedene. I stedet er det så få boliger til salgs at mange amerikanere blir tvunget til å leie lenger enn de hadde håpet fordi de ikke finner en eiendom å kjøpe. Flere som leier betyr mer konkurranse om utleieenheter, og dermed stiger leieprisene.

Bare fordi så mange huseiere går denne ruten, betyr det ikke at du bør gjøre det. "Det er fornuftig å konvertere et hjem til en utleieeiendom hvis og bare hvis du forstår alle de potensielle problemene som eksisterer med å bli en utleier," sa Michelle Gessner, grunnlegger og eier av Gessner Wealth Strategies, et finansiell rådgivningsfirma basert i Houston .

Det er lett å forestille seg fordelene ved å være en utleier - å bruke den ekstra inntekten til å betale ned på det andre boliglånet ditt, og kanskje når det er betalt ned, kan du spare penger til pensjonisttilværelsen. Men hvis pandemien har lært oss noe, så er det at det å være en liten mor-og-pop-eier ikke er for sarte sjeler.

Du har allerede truffet noen av utfordringene ved å være utleier. Du må samhandle med leietakere og samarbeide med dem for å vedlikeholde eiendommen. Og sjansen er stor for at leietakere ikke vil behandle hjemmet så pent som du kanskje har gjort, og tvinger deg til å betale for å reparere det regelmessig. Det er bare toppen av isfjellet.

Det høres ut som om du er økonomisk stabil, men hadde du råd til å betale både boliglånet på din første bolig og din nye bolig selv? Mange utleiere opplevde å stå overfor utestengning og konkurs på utleieeiendommene sine de siste årene da leietakere slet med å betale husleien på grunn av pandemien. Til slutt valgte mange av disse eiendomseierne å selge boligene for å redusere tapene.

Hvis du ikke tror du er opp til det stresset, så ville jeg sterkt revurdert å bli utleier. Det er andre økonomiske grunner til å tenke seg om to ganger. Når noen selger hovedboligen sin, kan de ekskludere opp til $250,000 500,000 av kapitalgevinster (eller $500,000 300,000 hvis gift og innlevering i fellesskap.) Så hvis du for eksempel solgte boligen for $200,000 XNUMX, men bare betalte $XNUMX XNUMX for å kjøpe den opprinnelig, ville ikke møte kapitalgevinstskatt på $XNUMX XNUMX i fortjeneste du tjente.

Skulle du velge å konvertere eiendommen til en utleiebolig og senere bestemme deg for å selge, kan du møte en høy skatteregning. For å benytte deg av utelukkelsen på kursgevinst må du ha bodd i boligen i to av de siste fem årene, men det trenger ikke være de to siste årene. Så i hovedsak har du litt av en frist. Og det er skattefradrag du kan skattlegge som utleier.

La oss si at du leide boligen i seks år og deretter bestemte deg for å selge. Da vil du ikke få eksklusjonen på $250,000 500,000 (eller $1031 XNUMX), så alle pengene du tjener fra salget vil bli ansett som skattepliktig inntekt. Det er måter du kan unngå det skattetreffet på - spesielt kan du reinvestere pengene i en annen utleieeiendom gjennom en seksjon XNUMX-utveksling. Ellers blir skatteregningen større.

En annen økonomisk vurdering er om din boliglån utlåner ville tillate deg å konvertere eiendommen til en utleie i utgangspunktet. Boliglån inkluderer vanligvis klausuler som krever at låntakerne bor i hjemmet i en bestemt periode. Skulle du forsøke å flytte ut og leie eiendommen før denne tidsrammen er utløpt, kan du være involvert i boliglånsvindel. Gitt at du refinansierte ganske nylig, bør du studere boliglånsdokumentene dine nøye.

Du har en bedre følelse av din toleranse for risiko og finansiell kompleksitet enn meg. Hvis du fortsatt er interessert i å gå videre med denne planen, bør du definitivt rådføre deg med en regnskapsfører og en finansiell planlegger som kan hjelpe deg med å kartlegge den beste tilnærmingen. Mitt mageinstinkt er at du ikke er solgt på denne ideen. Hvis det er tilfelle, vil jeg vurdere andre alternativer. Tross alt vil pengene du tjener på å selge boligen sannsynligvis gå en lang vei mot å betale ned gjeld eller andre økonomiske mål.

I tillegg er det å være utleier ikke den eneste måten å investere i eiendom på. "Ytterligere inntekter kan investeres for å generere inntekt eller vekst eller til og med i eiendomsrelaterte verdipapirer," sa Kashif Ahmed, president for American Private Wealth, et finansiell rådgivningsfirma i Bedford, Massachusetts. Investering i en eiendomsinvesteringsfond, for kan for eksempel utvide porteføljen din, men er mye mer likvid enn å ha alle pengene bundet i et hus.

Til syvende og sist føler jeg at du ikke kan gå galt ved å ta det valget som føles mest behagelig for deg. Så uansett hvilket valg det er, ønsker jeg deg lykke til.

Ved å sende spørsmålene dine på e-post, godtar du å la dem publiseres anonymt på MarketWatch. Ved å sende inn historien din til Dow Jones & Company, utgiveren av MarketWatch, forstår og godtar du at vi kan bruke historien din, eller versjoner av den, i alle medier og plattformer, inkludert via tredjeparter.