Å snu hus kan være en lukrativ virksomhet. Men ikke la de idealiserte TV-programmene som snur rundt, påvirke synet ditt på hvordan det fungerer. Du må være erfaren, finansiert og kunnskapsrik om hva du gjør. Det gjelder spesielt når det gjelder bla hus og skatter. Denne eiendomsguiden beskriver hva du kan forvente med husskatter. EN finansiell rådgiver kan hjelpe deg med å lage en finansiell plan for dine eiendomsinvesteringsmål og bidra til å beskytte virksomheten din mot økonomiske feil.
Er du en eiendomsinvestor eller forhandler?
Det første spørsmålet du må svare på er om du er en eiendomsinvestor eller forhandler. Årsaken er at skattemyndighetene beskatter disse to klassene forskjellig. En investor kjøper og holder vanligvis eiendom i minimum et år. Vanligvis bruker investorer eiendommen til leieinntekter og som en eiendel forventer de å øke i verdi sakte over mange år.
Forhandlere, på den annen side, er din tradisjonelle husflipper. Hele grunnen bak kjøp av eiendommen er for videresalg. Her er noen punkter som skattemyndighetene vil se etter for å avgjøre om du er en forhandler:
Hyppigheten og mengden av kjøp og salg av eiendom
Om eiendommen noen gang ble oppført som din primærbolig
Hvorfor eiendom ble holdt og om den tjente andre formål enn videresalg
Hvor mye annonsering og promotering gikk med til eiendomssalg
Hvor mange forbedringer ble gjort
Den generelle virksomheten til skattyter som selger eiendommen
Generelt, hvis du snur et hus, kjøper du det med det eneste formålet å forbedre det og selge det videre. Dette gjør deg til en eiendomsmegler. Hvis du har ytterligere spørsmål, bør du kontakte en finansiell rådgiver eller skatteekspert.
Vendehus og kapitalgevinstskatt
Det er to typer kapitalgevinstskatt, kortsiktig og langsiktig. Kortsiktig kapitalgevinstskatt beskattes med samme sats som inntektsskatten din og er for fortjeneste på eiendeler (som fast eiendom) som ble holdt i mindre enn ett år. Langsiktig kapitalgevinstskatt er for eiendeler som holdes over et år og belastes til en mer gunstig pris, fra 0 % – 20 % avhengig av braketten.
Husflipper kommer stort sett til å falle inn i leiren for kortsiktige kapitalgevinster. Husk at når du snur et hus, taper du penger hver dag du holder på eiendommen. Du ønsker å komme inn, gjøre forbedringer og selge med fortjeneste raskt. Det gjelder spesielt hvis du finansierte kjøpet med et lån.
Full skattebehandling for eiendomsmeglere
På dette tidspunktet har vi slått fast at aktive husflipper er eiendomsmeglere. Det betyr at det er andre skatter de må være klar over. Sammen med å betale personlig inntektsskatt (som kan gå så høyt som 37%), vil eiendomsmeglere måtte betale ytterligere 15.3% selvstendig næringsskatt.
La oss gå gjennom et eksempel ved å bruke SmartAsset sin skattekalkulator. Hvis en eiendomsmegler innlevering separat mottar $200,000 i inntekt for året, kan de forvente å betale $40,811 i føderal inntektsskatt. Legg til det $30,600 71,411 for selvstendig næringsskatt og du har en total skatteregning på $35.71 200,000 eller XNUMX% av $XNUMX XNUMX.
Dette er selvfølgelig uten regnskapsføring av skattefradrag. La oss snakke om noen skritt for å senke skatteregningen.
Senke huset ditt med å snu skattebyrden
Selv med de høye skattene ved å være en eiendomsmegler, er det måter å senke husets skattebyrde på. Her er tre trinn å ta for å redusere skatteregningen når du begynner å snu hus.
1. Opprett en LLC
Før du begynner å snurre hjemme, er det smart å sette opp virksomheten din. En av de mest populære forretningsstrukturene er en aksjeselskap eller LLC. LLCs lar deg gjøre fradrag for forretningsutgifter. På toppen av det hjelper de deg med å beskytte dine personlige eiendeler mot et rettslig krav hvis ting går galt.
Deres fleksibilitet er en annen grunn til at de er så populære. En LLC kan være et enkeltpersonforetak eller partnerskap eller være organisert som et selskap for å dra nytte av gjeldende skattefordeler. Husk at LLC-er er statsstyrte enheter, så de nøyaktige reglene for å danne dem og fordelene de gir varierer fra stat til stat.
2. Gjør skattefradrag
Som en LLC kan du avskrive mange av dine forretningsutgifter som snur i huset. Her er ni vanlige fradrag du kanskje kan gjøre:
Oppussingskostnader på solgte eiendommer
Renter på eiendomslån
Eiendomsskatt på investeringseiendommer
Byggetillatelseskostnader
Eiendomsprovisjoner
Reiseutgifter
Kontorrekvisita
Alle kontorutgifter utenfor stedet, som husleie, internett, verktøy, etc.
Juridiske og regnskapsmessige gebyrer
3. Trekk fra kapitaltap
Det kan hende du ikke tjener hver gang som husflipper. Resultatet av det er at du kan trekke fra eventuelle kapitaltap du står overfor og bruke dem til å utligne kapitalgevinstskatten din. Snakk med din økonomiske rådgiver om hvordan du best kan oppveie disse gevinstene med tap og om du kvalifiserer for overført kapitaltap.
Skattelettelser du ikke får som husflipper
Til tross for det du kanskje leser på internett, hvis du er en aktiv husflipper som snur flere hus i året, er det skattelettelser andre får som du ikke vil. Her er et par av skattelettelsene du kanskje bør vurdere:
121-ekskludering: Dette IRS-regelen gjelder for din primære bolig. Den lar deg unngå kapitalgevinstskatt på fortjenesten ved salget av primærboligen din, opp til $250,000 500,000 fortjeneste (eller $24 60 hvis du er gift). For å gjenta, må dette huset være oppført som din primære bolig for å kvalifisere. Utelukkelsen krever at du har bodd i boligen i minst XNUMX av de foregående XNUMX månedene. Det betyr at hus for rask vending ikke kvalifiserer.
1031-utveksling: Dette skatteutsettelsesprogram lar investorer selge én investeringseiendom og utsette skatten på salget ved å kjøpe en ny investeringseiendom. Skattemyndighetene gir deg 45 dager på å identifisere en erstatningseiendom og 180 dager på å foreta transaksjonen. Men hvorfor kan ikke husflipper dra nytte av dette? IRS er veldig nøye med hvem som kan delta i en 1031 Exchange. De hindrer spesifikt eiendom kjøpt for videresalg fra å delta.
Bunnlinjen
Kjøp og salg av eiendom kan være en komplekse prosess, spesielt når du inkluderer husflipping-skatter. Det er best å gå inn i virksomheten forberedt og vite hva du vil være på kroken for. Du må vite hva skattemyndighetene vil kreve at du betaler, sammen med hvordan du strukturerer virksomheten din slik at du setter deg selv i den beste posisjonen for å lykkes på lang sikt.
Tips for å snu hus
Din hus-flipping-bedrift trenger ikke å prøve å styre sin økonomi fra vekstkapital til skatteplanlegging på egen hånd. Å ha en finansiell rådgiver i hjørnet ditt kan ta en enorm vekt fra skuldrene dine og gi deg flere muligheter til å vokse. Hvis du ikke har en finansiell rådgiver, trenger det ikke være vanskelig å finne en. SmartAsset sitt gratisverktøy matcher deg med opptil tre godkjente finansielle rådgivere som betjener ditt område, og du kan intervjue rådgivermatchene dine uten kostnad for å avgjøre hvilken som er riktig for deg. Hvis du er klar til å finne en rådgiver som kan hjelpe deg med å nå dine økonomiske mål, kom i gang nå.
I tillegg til å få orden på skatten, bør du være oppmerksom på hvor du banker. Noen banker er bare mer vennlige mot små bedrifter. Sjekk ut vår liste over beste banker for små bedrifter å dra nytte av disse mulighetene.
Bildekreditt: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Innlegget Vende hus og skatter: Eiendomsguide dukket først på SmartAsset-blogg.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html