Hvordan verdsette eiendomsinvesteringseiendom

Metodene for å analysere verdien av en eiendomsinvestering er analoge med de som brukes i fundamental analyse av aksjer. Fordi eiendomsinvestering vanligvis ikke er en kortsiktig handel, er det avgjørende å analysere kontantstrømmen og den påfølgende avkastningen for å nå målet om å gjøre lønnsomme investeringer.

For å tjene penger, må investorer vite hvordan de verdsetter eiendom og foreta utdannede gjetninger om hvor mye profitt hver enkelt vil tjene, enten gjennom eiendomsverdi, leieinntekter eller begge deler. Nøyaktige eiendomsvurderinger kan hjelpe investorer med å ta bedre beslutninger når det gjelder kjøp og salg av eiendom.

Verdsettelse av aksjer utføres vanligvis gjennom to grunnleggende metoder: absolutt verdi og relativ verdi. Det samme gjelder for verdivurdering av eiendom.

Neddiskontering av fremtidig netto driftsinntekt (NOI) med passende diskonteringsrente for eiendom er lik verdivurderinger av diskontert kontantstrøm (DCF) for aksjer. I mellomtiden er integrering av bruttoinntektsmultiplikatormodellen i eiendom sammenlignbar med relative verdivurderinger med aksjer. Nedenfor skal vi ta en titt på hvordan du verdsetter en eiendom med disse metodene.

Kapitaliseringsrenten

En av de viktigste forutsetningene en eiendomsinvestor gjør når de utfører eiendomsvurderinger, er å velge en passende kapitaliseringsrente, også kjent som cap rate.

Kapitaliseringsrenten er avkastningskravet på eiendom, fratrukket verdistigning eller avskrivninger. Enkelt sagt er det satsen som brukes på NOI for å bestemme nåverdien av en eiendom.

Anta for eksempel at en eiendom forventes å generere NOI på 1 million dollar i løpet av de neste ti årene. Hvis den ble diskontert med en kapitaliseringsrente på 14 %, ville markedsverdien av eiendommen vært:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{hvor:}\\&\text{Markedsverdi}=\text{Netto driftsinntekt}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)der:Markedsverdi=Netto driftsinntekter/cap rateâ € <

Markedsverdien på $7,142,857 er en god avtale hvis eiendommen selges for $6.5 millioner. Men det er en dårlig avtale hvis salgsprisen er 8 millioner dollar.

Å bestemme kapitaliseringsrenten er en av nøkkelberegningene som brukes til å verdsette en inntektsgenererende eiendom. Selv om det er noe mer komplisert enn å beregne den veide gjennomsnittlige kapitalkostnaden (WACC) til et firma, er det flere metoder som investorer kan bruke for å finne en passende kapitaliseringsrate, inkludert følgende:

• Oppbyggingsmetode
• Markeds-ekstraksjonsmetode
• Band-of-investering metode

Oppbyggingsmetoden

En vanlig tilnærming til å beregne taksraten er oppbyggingsmetoden. Start med renten og legg til følgende:

1. Passende likviditetspremie - oppstår på grunn av eiendommens illikvide natur
2. Gjenfangstpremie – står for netto verdistigning
3. Risikopremie – viser den samlede risikoeksponeringen til eiendomsmarkedet

Gitt en 6% rente, en 1.5% ikke-likviditetsrente, en 1.5% gjenvinningspremie og en 2.5% risikorate, er kapitaliseringsrenten for en aksjeeiendom 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) %). Hvis netto driftsinntekt er $200,000, er markedsverdien av eiendommen $1,739,130 ($200,000 / 0.115).

Det er veldig enkelt å utføre denne beregningen. Kompleksiteten ligger imidlertid i å vurdere nøyaktige estimater for de enkelte komponentene i kapitaliseringsrenten, noe som kan være en utfordring. Fordelen med oppbyggingsmetoden er at den forsøker å definere og nøyaktig måle individuelle komponenter i en diskonteringsrente.

Markedsutvinningsmetoden

Markedsutvinningsmetoden forutsetter at det er gjeldende, lett tilgjengelig NOI og salgsprisinformasjon på sammenlignbare inntektsgenererende eiendommer. Fordelen med markedsutvinningsmetoden er at kapitaliseringsrenten gjør den direkte inntektskapitaliseringen mer meningsfull.

Det er relativt enkelt å bestemme kapitaliseringsrenten. Anta at en investor kan kjøpe en parkeringsplass som forventes å generere $500,000 XNUMX i NOI. I området er det tre eksisterende sammenlignbare inntektsgivende parkeringsplasser:

• Parkeringsplass 1 har NOI på $250,000 3 og en salgspris på $8.33 millioner. Kapitaliseringsgraden er 250,000 % ($3,000,000 XNUMX / $XNUMX XNUMX XNUMX).
• Parkeringsplass 2 har NOI på $400,000 3.95 og en salgspris på $10.13 millioner. Kapitaliseringsgraden er 400,000 % ($3,950,000 XNUMX / $XNUMX XNUMX XNUMX).
• Parkeringsplass 3 har NOI på $185,000 2 og en salgspris på $9.25 millioner. Kapitaliseringsgraden er 185,000 % ($2,000,000 XNUMX / $XNUMX XNUMX XNUMX).

Å ta de gjennomsnittlige taksratene for disse tre sammenlignbare eiendommene, vil en samlet kapitaliseringsrate på 9.24 % være en rimelig representasjon av markedet. Ved å bruke denne kapitaliseringsrenten kan en investor bestemme markedsverdien til eiendommen de vurderer. Verdien av investeringsmuligheten for parkeringsplassen er $5,411,255 500,000 0.0924 ($ XNUMX XNUMX / XNUMX).

Band-of-investeringsmetoden

Med investeringsbåndsmetoden beregnes kapitaliseringsrenten ved å bruke individuelle renter for eiendommer som bruker både gjelds- og egenkapitalfinansiering. Fordelen med denne metoden er at den er den mest hensiktsmessige kapitaliseringsrenten for finansierte eiendomsinvesteringer.

Det første trinnet er å beregne en synkende fondsfaktor. Dette er prosentandelen som må settes av hver periode for å ha et visst beløp på et fremtidig tidspunkt. Anta at en eiendom med NOI på $950,000 50 er 7% finansiert, ved å bruke gjeld til 15% rente som skal amortiseres over 10 år. Resten betales med egenkapital med et avkastningskrav på XNUMX %. Den synkende fondsfaktoren beregnes som:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{hvor:}\\&\text{SFF}=\text{Synkende fondsfaktor}\\ &i=\text{Periodisk rente, ofte uttrykt som en}\\&\phantom{i=}\text{årlig prosentsats}\\&n=\text{Antall perioder, ofte uttrykt i år}\end{justert }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <der:SFF=Synkende fondsfaktori=Periodisk rente, ofte uttrykt som eni=årlig prosentsatsâ € <

Plugger inn tallene får vi:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Dette er 3.98 %. Satsen som en utlåner må betales med, tilsvarer denne synkende fondsfaktoren i tillegg til renten. I dette eksemplet kommer dette ut til 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Dermed er den veide gjennomsnittsrenten, eller den totale kapitaliseringsrenten, ved bruk av 50 % vekt for gjeld og 50 % vekt for egenkapital:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Som et resultat er markedsverdien av eiendommen:

• $9,056,244 950,000 0.1049 ($XNUMX XNUMX / XNUMX)

Verdivurderingsmetoder

Absolutte verdsettelsesmodeller bestemmer nåverdien av fremtidige innkommende kontantstrømmer for å oppnå den indre verdien av en eiendel. De vanligste metodene er utbytterabattmodellen (DDM) og diskonterte kontantstrømteknikker (DCF).

På den annen side antyder relativverdimetoder at to sammenlignbare verdipapirer bør prises likt i henhold til deres inntjening. Forhold som pris-til-inntjening (P/E) og pris-til-salg sammenlignes med andre selskaper innenfor samme bransje for å avgjøre om en aksje er under eller overvurdert.

Som i verdivurdering av eiendom, bør verdivurdering av eiendom implementere begge prosedyrene for å bestemme en rekke mulige verdier.

Rabatter Future NOI

Formelen for å beregne eiendomsverdi basert på neddiskontert netto driftsinntekt er:

$\begin{aligned}&\text{Marked Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{hvor:}\\&NOI=\text{Netto driftsinntekt} \\&r=\text{Obligatorisk avkastning på eiendomsmidler}\\&g=\text{Vekstrate på }NOI\\&R=\text{Kapitaliseringsgrad }(rg)\end{aligned}$â € <Markedsverdi=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <der:NOI=Netto driftsinntekterr=Avkastningskrav på eiendomsmidlerg=Vekstrate på NOIâ € <

NOI reflekterer inntjeningen som eiendommen vil generere etter å ha medregnet driftskostnader – men før fradrag for skatter og rentebetalinger. Men før utgifter trekkes fra, må de totale inntektene fra investeringen fastsettes.

Forventede leieinntekter kan i utgangspunktet forutses basert på sammenlignbare eiendommer i nærheten. Med skikkelig markedsundersøkelser kan en investor bestemme hvilke priser leietakere betaler i området og anta at tilsvarende husleie per kvadratmeter kan brukes på denne eiendommen. Prognostiserte økninger i husleie er regnskapsført i vekstraten innenfor formelen.

Siden høye ledighetsgrader er en potensiell trussel mot avkastningen på eiendomsinvesteringer, bør enten en sensitivitetsanalyse eller realistiske konservative estimater brukes for å bestemme den tapte inntekten dersom eiendelen ikke utnyttes i full kapasitet.

Driftsutgifter inkluderer de som påløper direkte gjennom den daglige driften av bygningen, for eksempel eiendomsforsikring, forvaltningsgebyrer, vedlikeholdsgebyrer og brukskostnader. Merk at avskrivninger ikke er inkludert i totalkostnadsberegningen. Netto driftsinntekter til en eiendom er lik inntekten før renter, skatter, avskrivninger og amortisering (EBITDA).

Å neddiskontere NOI fra en eiendomsinvestering med cap rate er analogt med å diskontere en fremtidig utbyttestrøm med passende avkastningskrav, justert for utbyttevekst. Aksjeinvestorer som er kjent med utbyttevekstmodeller bør umiddelbart se likheten.

Bruttoinntektsmultiplikator

Bruttoinntektsmultiplikatortilnærmingen er en relativ verdsettelsesmetode som er basert på den underliggende antakelsen om at eiendommer i samme område vil bli verdsatt proporsjonalt med bruttoinntekten de bidrar til å generere.

Som navnet tilsier, er bruttoinntekt den totale inntekten før fradrag for eventuelle driftsutgifter. Imidlertid må ledighetsrater forutses for å få et nøyaktig bruttoinntektsestimat.

For eksempel, hvis en eiendomsinvestor kjøper en bygning på 100,000 10 kvadratmeter, kan de avgjøre fra sammenlignbare eiendomsdata at gjennomsnittlig brutto månedlig inntekt per kvadratmeter i nabolaget er $12. Selv om investoren i utgangspunktet kan anta at brutto årsinntekt er $10 millioner ($12 x 100,000 måneder x XNUMX XNUMX sq. fot), vil det sannsynligvis være noen ledige enheter i bygningen til enhver tid.

Forutsatt at det er 10 % ledig stilling, er brutto årsinntekt $10.8 millioner ($12 millioner x 90%). En lignende tilnærming brukes også til tilnærmingen til netto driftsinntekter.

Det neste trinnet for å vurdere verdien av eiendommen er å bestemme bruttoinntektsmultiplikatoren og multiplisere den med brutto årsinntekt. Bruttoinntektsmultiplikatoren kan finnes ved å bruke historiske salgsdata. Å se på salgsprisene til sammenlignbare eiendommer og dele denne verdien med den genererte brutto årsinntekten gir den gjennomsnittlige multiplikatoren for regionen.

Denne typen verdsettelsestilnærming ligner på å bruke sammenlignbare transaksjoner eller multipler for å verdsette en aksje. Mange analytikere vil forutsi inntjeningen til et selskap og multiplisere dets inntjening per aksje (EPS) med P/E-forholdet til bransjen. Eiendomsvurdering kan foretas gjennom lignende tiltak.

Veisperringer for verdivurdering av eiendom

Begge disse eiendomsvurderingsmetodene virker relativt enkle. Men i praksis er det ganske komplisert å fastsette verdien av en inntektsgivende eiendom med disse beregningene. For det første kan det være tidkrevende og utfordrende å få den nødvendige informasjonen angående alle formelinndataene, for eksempel netto driftsinntekt, premiene inkludert i kapitaliseringsrenten og sammenlignbare salgsdata.

For det andre tar disse verdsettelsesmodellene ikke riktig hensyn til mulige store endringer i eiendomsmarkedet, for eksempel en kredittkrise eller en eiendomsboom. Som et resultat må det gjennomføres ytterligere analyser for å forutsi og ta hensyn til den mulige effekten av endrede økonomiske variabler.

Fordi eiendomsmarkedene er mindre likvide og transparente enn aksjemarkedet, er det noen ganger vanskelig å få den nødvendige informasjonen for å ta en fullt informert investeringsbeslutning.

Når det er sagt, på grunn av den store kapitalinvesteringen som vanligvis kreves for å kjøpe en stor utbygging, kan denne kompliserte analysen gi en stor uttelling hvis den fører til oppdagelsen av en undervurdert eiendom (i likhet med aksjeinvesteringer). Derfor er det verdt tiden og energien å ta deg tid til å undersøke de nødvendige inputs.

Bunnlinjen

Verdsettelse av eiendom er ofte basert på strategier som ligner på aksjeanalyse. Andre metoder, i tillegg til den diskonterte NOI- og bruttoinntektsmultiplikatormetoden, brukes også ofte. Noen bransjeeksperter har for eksempel en aktiv arbeidskunnskap om bymigrasjon og utviklingsmønstre.

Som et resultat kan de avgjøre hvilke lokale områder som er mest sannsynlig å oppleve den raskeste frekvensen av verdsettelse. Uansett hvilken tilnærming som brukes, er den viktigste prediktoren for en strategis suksess hvor godt den er undersøkt.