Hvordan unngå kapitalgevinstskatt på eiendom

Boligprisene har nesten doblet seg i løpet av de siste 10 årene – og det kan bety at du skylder noen alvorlige skatter hvis du selger boligen din. Etter bunnen av rundt $259,000 i 2011, har den gjennomsnittlige salgsprisen på et hus marsjert jevnt oppover til mer enn $453,000 i skrivende stund. Som mange trender kan pandemien ha akselerert dette, men boligprisene hadde allerede steget i årevis. Dette har kommet som gode nyheter for huseiere som ønsker å selge. De står til å tjene noen ekte penger.

Dessverre, med ekte penger kommer ekte skatter. Hvis du selger eiendom med fortjeneste vil du skylde gevinstskatt på pengene. Dessverre, i motsetning til skattene som holdes fra lønn, tar ikke IRS de pengene på forhånd. Du må beregne det og kutte en sjekk. Det finnes imidlertid måter å gjøre det mindre vondt på. Hvis du vil ha hjelp til å minimere skatteregningen fra et boligsalg, bør du vurdere å jobbe med en finansiell rådgiver.

Hva er kapitalgevinstskatt på eiendom?

Kapitalgevinstskatten pålegges all fortjeneste du tjener på å selge en investering. Dette gjelder de fleste penger du tjener på å kjøpe og selge eiendeler som aksjer, obligasjoner og til og med eiendom (som huset ditt). Når det gjelder eiendom, vil du beregne din skattepliktige fortjeneste som:

Pris du solgte eiendommen for – Pris du betalte for å kjøpe eiendommen = Skattepliktig fortjeneste

Så, for eksempel, si at du kjøpte boligen din for 260,000 450,000 dollar for ti år siden. Du selger den i dag for $190,000 XNUMX. Du vil skylde kapitalgevinstskatt på $XNUMX XNUMX (forskjellen mellom kjøpesummen og salgsprisen).

Langsiktige kapitalgevinster - det vil si gevinster på eiendeler holdt i minst ett år - beskattes generelt med en mye lavere sats enn arbeidsinntekt (penger du får fra å jobbe). I 2021, for enslige/gifte filer, er kapitalgevinstskattesatsene satt til:

0 prosent – $0–$40,400 Single/$0–$80,800 Gift
15 prosent – $40,401–$445,850 Single/$80,801–$501,600 Gift
20 prosent – $445,851+ Single/$501,601 Gift

Fra og med 2022 er områdene som følger:

0 prosent – $0-$41,675 Singel/$0-$83,350 Gift
15 prosent – $41,676-$459,750 Singel/$83,351-$517,200 XNUMX Gift
20 prosent – $459,751+ Singel/$517,201 XNUMX Gift

Så, fra eksemplet ovenfor, si at du solgte huset ditt og fikk en fortjeneste på 190,000 2021 USD i XNUMX. Forutsatt at du er singel, vil du beregne kapitalgevinstskatt på dette salget som følger:

$40,400 0 * 0 prosent = $XNUMX
($ 190,000 - $ 40,401) = $ 149,599
$149,599 15 * 22,439 prosent = $XNUMX
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429

Dette er en forenklet versjon av å finne skattebyrden for kapitalgevinster, men det grunnleggende er der. Du kan skylde $22,429 190,000 i skatt på dette salget. Dette er mye, selv når du husker at du tjente $XNUMX XNUMX i fortjeneste som du kunne betale det med. (Det er enda mer når du husker at etter å ha solgt boligen din, må du finne en ny i et hvitt marked ...) Heldigvis har skattemyndighetene laget et unntak for å hjelpe huseiere med det problemet.

Utelukkelsen av kapitalgevinster

Hvis du tjener på salget av boligen din, kan du ekskludere de første $250,000 500,000 av den fortjenesten fra skatt. For ektepar som søker sammen, øker dette tallet til $XNUMX XNUMX.

Kritisk sett gjelder denne ekskluderingen for gevinstene dine, ikke det totale salget. Så fra vårt eksempel ovenfor, si at du solgte boligen din for $450,000 190,000 som enslig person. Fortjenesten din fra salget kom til $XNUMX XNUMX. Du kan ekskludere hele overskuddet fra skatten og skylder ingenting.

På den annen side, si at du tjente $280,000 30,000 på salget. Etter utelukkelsen av kapitalgevinster vil du skylde skatt på de resterende $0 0. (Som alt dette vil falle innenfor XNUMX prosent kapitalgevinstskatteklassen, kommer igjen til $XNUMX i skatt.)

For å kvalifisere for denne ekskluderingen må du oppfylle eierskaps- og brukstesten. Det betyr at du må ha eid huset og brukt det som hovedbolig i minst to år av de fem årene før salget. Dette trenger ikke være kontinuerlig. Du kan bo i huset med jevne mellomrom, så lenge det kommer til minst to år til sammen. (Se IRS-publikasjon 523 for en fullstendig beskrivelse av kravene til eksklusjonstest.) Medlemmer av det amerikanske militæret, utenrikstjenesten, Peace Corps og aktiv etterretning kan beregne deres kontinuerlige bruk forskjellig basert på deres utplasseringsplaner.

Beregn kapitalgevinstskatten din riktig

Som vi nevnte ovenfor, er gevinst ved salg av bolig litt mer komplisert enn vanlig investeringsgevinst. I tillegg til den opprinnelige kjøpesummen på boligen, kan du også trekke fra noen avsluttende kostnader, salgskostnader og eiendommens skattegrunnlag fra din skattepliktige salgsgevinst.

Avslutningskostnader kan omfatte boliglånsrelaterte utgifter (for eksempel hvis du hadde forskuddsbetalt renter da du kjøpte huset) og skatterelaterte utgifter.

Salgskostnader gjelder vanligvis for pengene du brukte på å selge huset. Dette inkluderer meglerhonorarer, noteringsutgifter, advokatsalærer, annonseringsgebyrer, penger du brukte på å få huset til å se mer presentabelt ut for salg og andre relaterte kostnader.

Husets skattegrunnlag er kostnaden for eventuelle større utbedringer du har gjort på eiendommen gjennom årene. Dette er i hovedsak alle beløp du brukte på den fysiske strukturen som ga verdien til hjemmet. Den reduseres med eventuelle avskrivninger i den strukturen (for eksempel hvis du har lagt til en kortstokk, men så lar den dekket falle fra hverandre), selv om avskrivning er et uvanlig problem for aktivt bebodde hus.

Så for eksempel si at du er singel og kjøpte et hus for $250,000 750,000. Du selger den for XNUMX XNUMX dollar. Du har følgende tilknyttede kostnader:

$40,000 XNUMX i oppussing av kjøkken og bad;
$35,000 XNUMX i meglerhonorarer;
2,500 dollar brukt på rengjøring og iscenesettelse for åpne hus;
5,000 USD på advokatsalærer og andre tilhørende avsluttende kostnader.

Du vil beregne din skattepliktige kapitalgevinst som:

USD 750,000 250,000 – (USD 40,000 35,000 + USD 2,500 5,000 + USD 417,500 XNUMX + USD XNUMX XNUMX + USD XNUMX XNUMX) = USD XNUMX XNUMX
$417,500 – $250,000 (ekskludering av kapitalgevinster) = $167,500

Du vil skylde skatt på $167,500 XNUMX.

Ikke selg raskt

Hvis det er mulig, ikke selg boligen din på under ett år. Du må vente i minst to år med å selge huset ditt for å kvalifisere for utelukkelsen av kapitalgevinster. Men selv om du ikke kvalifiserer for eksklusjonen, kan du likevel vanligvis betale den reduserte skattesatsen på investeringseiendeler.

Denne reduserte satsen er det som kalles den langsiktige investeringsrenten. Det gjelder kun eiendeler du har hatt i mer enn ett år. Hvis du eier eiendommen din i mindre enn 12 måneder, må du betale skatt på eventuelt overskudd til den ordinære inntektssatsen (det vil si satsen som IRS-skattene fungerer og arbeidsinntekter med). Dette er betydelig høyere enn gevinstskattesatsen.

Bunnlinjen

Den viktigste måten å redusere kapitalgevinstskatten på er ved å sørge for at du beregner alle reduksjonene som skattemyndighetene tillater for din samlede fortjeneste. Etter det vil utelukkelsen av kapitalgevinster eliminere mye av pengene som de fleste huseiere vil tjene på salget.

Tips om boligkjøp

Det er flott om du kan tjene penger på boligen din, men først og fremst må dette være et sted å bo. Med SmartAssets boliglånskalkulator kan du finne ut nøyaktig hva det nye huset vil koste deg, slik at du kan gjøre den riktige samtalen for ditt budsjett og din fremtid.
En finansiell rådgiver kan hjelpe deg med skatteplanlegging slik at du ikke betaler for mye. Å finne en kvalifisert finansiell rådgiver trenger ikke å være vanskelig. SmartAssets gratisverktøy matcher deg med opptil tre finansielle rådgivere som betjener ditt område, og du kan intervjue rådgivermatchene dine uten kostnad for å bestemme hvilken som er riktig for deg. Hvis du er klar til å finne en rådgiver som kan hjelpe deg med å nå dine økonomiske mål, kom i gang nå.

Innlegget Hvordan unngå kapitalgevinstskatt på eiendom dukket først opp på SmartAsset-bloggen.

Kilde: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html