I to år under covid-19-pandemien, skaffet boligselgere i Quakers Hill, en forstad i den ytterste delen av Sydneys vidstrakte vest, inn formuer. Omtrent 60 eller 70 seere ville vandre rundt i hvert hus for salg, minnes Josh Tesolin fra Ray White, en eiendomsmegler. Kjøpere rykket på auksjoner og budde godt over oddsen. «Vi vil be om, la oss si, 1 million dollar og selge for 1.4 millioner dollar,» sier Tesolin. "Markedet den gang var sprøtt - et helt annet bilde enn nå." I år har prisene i nabolaget falt med 20 %, anslår han. Eiere trekker hjemmene sine, fordi de ikke kan selge dem for så mye de vil. Markedet er på vei opp.
Australske boligpriser har falt i fem måneder på rad, og plasserer Quakers Hill i forkant av en global trend. Mens sentralbanker raser for å temme inflasjonen, øker de renten i det raskeste tempoet på minst fire tiår – noe som nå omsettes til blodbad på boligmarkedet. Prisene faller i ni av de 18 landene som overvåkes av Oxford Economics, et konsulentselskap, og synker raskest i de mest overopphetede markedene. I Canada og Sverige har de falt med mer enn 8 % siden februar; i New Zealand har de falt med mer enn 12 % siden toppen i fjor. Prisene har begynt å falle i Amerika og Storbritannia også. Mange andre land er på vei i samme retning.
Transaksjoner er også nede. Boligsalget i Amerika falt med en femtedel i august sammenlignet med året før, ifølge National Association of Realtors, en lobbygruppe. I New Zealand var kvartalssalget på det svakeste siden 2010 i de tre månedene frem til juni. Aksjekursene til store britiske byggherrer, som Barratt og Taylor Wimpey, er halvert i år. De av Dr Horton og Lennar, USAs største, er ned med mer enn 30 %.
Dette representerer slutten på en lang boom - en som mange huseiere har tatt for gitt. Boliglånsrenter på bunnen av og begrenset tilbud førte til en jevn økning i boligprisene i den rike verden i tiåret etter den globale finanskrisen 2007-09. Prisene i Amerika steg for eksempel med nesten 60 % fra bunnen i 2012 til slutten av 2019. Så kom pandemien, hvor prisene virkelig skjøt i været. I Amerika, Canada og Nederland er de opp med mer enn 30 % siden 2020. Nedstengninger og overgangen til fjernarbeid økte etterspørselen etter forstadseiendommer med hager eller kontorer. Regjeringer, bekymret for boligkrisen ettersom covid spredte seg, lettet midlertidig eller fjernet boliglånsforskriftene, noe som gjorde det lettere å kjøpe. Pandemiske besparelser hjalp førstegangskjøpere med å få opp store innskudd.
Men renteøkninger har nå ført tilbake boliglånsrentene til nivåer man ikke har sett på flere tiår. For et år siden var det 30-årige fastrenteboliglånet i Amerika under 3%. I dag er det bare litt sjenert på 7%. I New Zealand har boliglånsrentene passert 7 % for første gang på åtte år; i Storbritannia overstiger det gjennomsnittlige femårige fastrentelånet nå 6 % for første gang på et dusin. Dette vil gjøre livet vanskeligere for potensielle kjøpere, og vil øke sjansen for nød blant eksisterende huseiere. Det er en endring som sannsynligvis vil få ubehagelige politiske og sosiale konsekvenser i mange år fremover.
Tre faktorer vil avgjøre hvor smerten er mest akutt, og dermed hvor disse konsekvensene er mest sannsynlige. Den første er nylig prisvekst. Boligmarkeder der prisene har steget etter pandemien er spesielt sårbare for avkjølende etterspørsel. Mens mange rike land avtok til ensifrede årlige vekstrater i begynnelsen av dette året, opprettholdt Amerika og Canada tosifrede økninger, drevet av enorm etterspørsel etter boliger i fjellbyene og solbeltestatene som tiltrekker seg velstående kaliforniere og nye Yorkere, sammen med byer som Toronto.
Lånenivåer er den andre faktoren. Jo høyere husholdningenes gjeld er som andel av inntekten, desto mer sårbare er eierne for høyere boliglånsbetalinger og mislighold. Sentralbankfolk vil finne trøst i det faktum at husholdningenes gjeld i forhold til inntekt er lavere enn den var på tampen av den globale finanskrisen i land inkludert Amerika, Storbritannia og Spania. Likevel står noen land overfor et fjell av gjeld. Dette gjør dem følsomme for selv små økninger i boliglånsrentene. Husholdninger i Australia, Canada og Sverige, som klarte å unnslippe den fulle belastningen av finanskrisen, har løpt opp svimlende lån i årene etter, noe som har utløst advarsler fra finansielle vaktbikkjer. Som Stefan Ingves, guvernør i Sveriges sentralbank, har sagt det: "Det er som å sitte på toppen av en vulkan."
Den tredje faktoren er hastigheten som høyere renter går gjennom til boligeiere. Den største risikoen er for låntakere på boliglån med flytende rente, som svinger med endringer i styringsrentene. De står overfor en umiddelbar reduksjon i disponibel inntekt. I Canada utgjør boliglån med variabel rente mer enn halvparten av alle lån. I Australia og Sverige står de for nesten to tredjedeler.
I andre land er tidsbestemte lån mye mer vanlig, noe som gjør at renteøkningene slår gjennom med betydelig etterslep. De aller fleste boliglån i Amerika er på slike vilkår. Disse boliglånene er også mer populære enn før over hele Europa. Men ikke alle tidsbestemte lån er like. I Amerika er hoveddelen av dem fast i to eller tre tiår. I andre land vil selv fastrentelåntakere møte skyhøye boliglånskostnader snart nok. I New Zealand utgjør fastrente boliglån hoveddelen av eksisterende lån, men mer enn 70 % har en løpetid på mindre enn to år. Det samme gjør nesten halvparten av de som ble tatt ut i Storbritannia i fjor.
Ta dette sammen, og alle ingrediensene for en dyp bolignedgang er på plass. Denne gangen vil det sannsynligvis ikke ledes av Amerika, men av Canada, Nederland, Australia, New Zealand og Norge (se tabell). I Australia og Canada kan prisene falle med så mye som 14 % fra toppen, litt mer enn det som er forventet i Amerika eller Storbritannia, ifølge prognoser fra en rekke eiendomsfirmaer. Økonomer ved Royal Bank of Canada forventer at landets salgsvolum vil stupe med mer enn 40 % i 2022-23 – noe som overgår fallet på 38 % i 2008-09.
Smerteterskler
Innenfor hvert land vil noen mennesker lide mer enn andre. Kredittkvaliteten til den gjennomsnittlige låntakeren har blitt bedre de siste årene, ettersom strammere reguleringer som ble innført etter den globale finanskrisen, har gjort det vanskeligere for mer risikofylte låntakere å ta opp boliglån. Men den giftige kombinasjonen av et ratesjokk og en økning i levekostnader vil sette huseiere under alvorlig belastning.
I Australia, for eksempel, er tre femtedeler av boligkreditten på variable vilkår. I følge sentralbankens siste rapport om finansiell stabilitet, publisert 7. oktober, vil halvparten av disse låntakerne se sine ledige kontanter, eller de som er igjen etter boliglån og nødvendige levekostnader, falle med minst en femtedel hvis rentene stiger i takt med markedet. forventninger – og 15 % ville se dette tiltaket bli negativt. I Storbritannia kan nesten 2 millioner husholdninger, eller en fjerdedel av de med boliglån, se at høyere betalinger absorberer ytterligere 10 % av husholdningsinntekten tidlig i 2025. I Nederland betaler andelen huseiere mer enn en fjerdedel av inntekten til boliglånet. ville stige fra 12 % til 26 % dersom renten skulle stige med tre prosentpoeng.
Førstegangskjøpere og nylige låntakere er spesielt utsatt. Mange strakte økonomien for å kjøpe et hjem, og la igjen mindre penger til å dekke et hopp i boliglånskostnader. I Amerika utgjorde førstegangskjøpere ett av tre salg i fjor. Mange har magre sparepenger. Rundt halvparten av australske kjøpere som tok opp lån mellom starten av 2021 og august 2022, hadde mindre enn tre måneders boliglånsbetaling satt av til en regnværsdag. Millennials som endelig har klart å kjøpe en eiendom, får en stygg overraskelse.
Førstegangskjøpere har også hatt mindre tid til å akkumulere egenkapital. Oxford Economics anslår at et 15% fall i boligprisene i Amerika i løpet av et år vil kansellere to tredjedeler av boligkapitalen de har samlet siden starten av pandemien. Derimot er eldre eiere sikrere. Mer enn halvparten av amerikanske huseiere på 65 år eller eldre flyttet inn før årtusenskiftet. Dette gir nye eiere større risiko for å bli presset inn i negativ egenkapital, noe som gjør det vanskelig å flytte bolig eller omplassere boliglån. I Storbritannia vil et fall i boligprisene på 20 % etterlate så mange som 5 % av boliglånene i negativ egenkapital, ifølge Neal Hudson fra Residential Analysts, et konsulentfirma. Rundt én av ti boliglåneiere i London vil bli berørt.
Den gode nyheten er at bankene bør være i stand til å takle nedgangen. I 2007-09 presset en økning i ubetalt gjeld noen amerikanske til randen. Banker i Storbritannia har nå nesten fire ganger så mye kapital for å dekke tap, ifølge Capital Economics, et annet konsulentselskap. Bank of Englands siste stresstest antyder at landets långivere vil være i stand til å absorbere et 33 % fall i boligprisene og en økning i arbeidsledigheten fra 3.5 % til 12 %. I Amerika har bankene gått tilbake fra boliglånsmarkedet, og ikke-banker gir nå mer enn halvparten av nye boliglån. Risikoen er derfor ikke lenger konsentrert hos systemviktige långivere.
Likevel vil boligklemma få dype konsekvenser. "Boligsyklusen ER konjunktursyklusen", skrev Edward Leamer fra University of California, Los Angeles, i en artikkel publisert i 2007. Den bemerket at nedgang i boliger hadde gått foran åtte av de siste ti lavkonjunkturene i Amerika. Etter finanskrisen fulgte Leamer opp med en artikkel med tittelen "Bolig er virkelig forretningssyklusen", i tilfelle leserne ikke hadde klart å få meldingen. Koblingen mellom de to syklusene oppstår fordi bolig gir «formueseffekter» til eiere. Når boligprisene stiger, har folk det bra med sin økonomiske situasjon, så lån og bruk mer. Når de faller, strammer folk beltet. I 2019 fant forskning fra Bank of England at en økning på 10 % i boligprisene øker forbruket med 0.35–0.5 %.
En annen viktig kanal mellom boligmarkedet og resten av økonomien er investeringer. Kapitalutgifter knyttet til bolig, spesielt husbygging, kan være ekstremt volatile - og er ofte forskjellen mellom en voksende eller krympende økonomi. Faktisk utgjorde fallende boliginvesteringer en tredjedel av fallet i USAs BNP i 2007-09. Forskning på Storbritannia har funnet lignende resultater. Husbyggere jager høykonjunkturer og skraper etter dårlige økonomiske nyheter. Ettersom bekymringene har økt denne gangen, har igangsettingen av private boliger i USA falt med 20 % siden april. Denne gangen vil anstrengte låntakere, som allerede har kontanter på grunn av inflasjon og høye energiregninger, også bruke mindre på andre varer og tjenester når de prøver å møte sine høyere boliglånsbetalinger.
Noen mennesker ser en oppside til et boligkrasj. De håper lavere priser vil tillate unge mennesker å kjøpe sine første hus. Disse forhåpningene er nesten sikre på å bli knust. Ved boligkorreksjoner, og noen ganger i flere år etter, har boligeierandelen en tendens til å falle, i stedet for å stige. I Storbritannia, for eksempel, eier rundt 65 % av folk sitt eget hjem, ned fra 70 % ved starten av den globale finanskrisen. I Irland, som opplevde en allmektig krasj på slutten av 2000-tallet, er boligeierandelen fortsatt mer enn ti prosentpoeng under toppen. Økonomiske forhold som får boligprisene til å falle, setter samtidig sjansene for potensielle boligeiere i fare. Arbeidsledigheten øker og lønningene synker. Hvis rentene hopper, er folk i stand til å låne mindre og boliglån långivere har en tendens til å bli mer skråsikre på utlån. I Canada vil økte lånekostnader "oversvømme" enhver besparelse fra en lavere innkjøpspris, spår Tsur Somerville ved University of British Columbia.
Boligen er politisk
Den største effekten av en bolignedtur kan være i politikken. I land der boligeie blir sett på som en overgangsrite, vil lavere priser uten noen økning i rimelighet gni salt i allerede såre sår. «Å falle til hva? Falle til absurd groteske priser i stedet for bare utenkelige?» spør Robin Black, en samfunnsarbeider og sykkelmekaniker i Montreal. «I utgangspunktet har jeg akseptert at drømmen er over. Jeg savnet vinduet." Noen millennials har spart for å ha råd til et depositum; nå vil de måtte slite med å betale mye høyere boliglån. Trusselen om tilbaketakelse lurer. Å miste huset er en mulighet på en måte det ikke var før.
I årevis trøstet mer etablerte huseiere tanken på at selv om reallønnsveksten var forferdelig, steg i det minste prisen på huset deres. De dagene er over. Selv babyboomere, de store vinnerne fra et tiår med prisvekst, står nå overfor utsiktene til å leve av et mindre reir-egg i pensjonisttilværelsen, ettersom nedbemanning blir mindre lukrativ. Alt dette betyr at stigende renter vil ha uforutsigbare politiske konsekvenser, ettersom folk som en gang hadde nytte av status quo oppdager hvordan det føles å tape.
Ikke bli overrasket hvis politikere setter i gang enorme redningsaksjoner. Ungarns regjering har allerede tilbudt sine innbyggere beskyttelse mot stigende boliglånsrenter. I sin analyse av New Zealands boliger bekymrer imf at "politisk støtte kan være nødvendig for å unngå andre runde-effekter og en uttalt nedtur". I Spania vurderer banker angivelig å begrense betalingsøkninger på boliglån med variabel rente. Martin Lewis, en britisk finansekspert som har mer innflytelse enn alle landets aviser til sammen, har begynt å kampanje for statlig støtte til boliglånseierne. Når boligprisene faller til jorden, vil slike krav bare vokse.
For mer ekspertanalyse av de største historiene innen økonomi, finans og markeder, registrer deg på Money Talks, vårt ukentlige nyhetsbrev for abonnenter.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alle rettigheter forbeholdt.
Fra The Economist, publisert på lisens. Det originale innholdet finnes på https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html