Federal Reserve ønsker å sakte og stille ut av det amerikanske boligmarkedet. Det kan være ønsketenkning.
For et perspektiv på Feds innflytelse over boligmarkedet siden det lanserte sitt nødprogram for obligasjonskjøp for to år siden, kan du vurdere dette punktet av Richard Farr, markedsstrateg i Merion Capital Group. Omtrent 762,000 453,700 nye boliger ble solgt til en gjennomsnittspris på 2021 40 dollar i 36, noe som betyr at Fed - bare ser på sine XNUMX milliarder dollar i måneden i boliglånsstøttede verdipapirkjøp - kjøpte tilsvarende hele markedet for nye boliger i fjor, pluss XNUMX % ekstra.
Hvordan sentralbanken håndterer boliger – satt i flammer av pandemiens press av folk til forsteder og utsteder som har kronisk mangel på inventar ettersom Fed-intervensjon torpederte boliglånsrentene – vil avgjøre om Fed kan avkjøle inflasjonen realistisk og tilstrekkelig uten å kaste den amerikanske økonomien inn i en resesjon og markeder inn i dypere korreksjoner.
Spøkelset av høyere renter løfter allerede boliglånsrentene. Men en håndfull kvartpoengs stigninger fra null vil sannsynligvis ikke være nok til å avkjøle boliger, som representerer omtrent 40 % av konsumprisindeksen.
For det første er det realiteten at Fed eier omtrent en tredjedel av finans- og boliglånsmarkedene, og langsiktige renter vil egentlig ikke stige – selv når den begynner å heve Fed-funds-renten – før den krymper sitt eget fotavtrykk. For det andre, medvind, inkludert et stramt arbeidsmarked og gunstig boligkjøpsdemografi sammen med rekordlavt beholdning av eksisterende boliger for salg og rekordlave ledighetstall for leietakere, varsler om vedvarende styrke i boligmarkedet til tross for stigende priser, sier Torsten Sløk, sjeføkonom. hos Apollo Global Management.
Så er det mengden investorpenger som jager eneboliger. "Fjell og fjell med kapital har blitt reist for å investere i amerikanske boliger, og tre eller fire renteøkninger kommer ikke til å stoppe det," sier Rick Palacios, forskningsdirektør ved John Burns Real Estate Consulting. Jada, prisstigningen til hjemmet vil avta fra 2021s voldsomme tempo. Men Palacios sier at det ikke er noen tegn på å lette forsyningskjedeproblemer eller avtagende etterspørsel; han ser fortsatt 9 % boligprisvekst i år – mer enn det dobbelte av tempoet som Sløk sier er bærekraftig. Husleiene, som ligger etter boligprisene med omtrent ett år, bør stige med 5 % på landsbasis i 2022, med mange markeder som ser dobbelt så mye, sier Palacios.
Alt dette tyder på at Feds balanse kommer til å bli det mer meningsfulle politiske verktøyet, men en mye mer komplisert, ugjennomsiktig og uforutsigbar enhet som sentralbankfolk foretrekker å tone ned. Da Fed-formann Jerome Powell talte etter det siste politiske møtet, etterlot han investorene med flere spørsmål enn svar om hvordan kvantitativ innstramming, eller reversering av pandemi-drevet kvantitativ lettelse, vil fungere.
Registrering av nyhetsbrev
Denne ukens magasin
Denne ukentlige e-postmeldingen tilbyr en fullstendig liste over historier og andre funksjoner i ukens magasin. Lørdag morgen ET.
Det er et "element av usikkerhet rundt balansen," sa Powell, som har doblet seg siden starten av pandemien og representerer 40% av USAs bruttonasjonalprodukt. "Jeg tror vi har en mye bedre følelse, ærlig talt, av hvordan renteøkninger påvirker finansielle forhold og dermed økonomiske forhold. Balansen er fortsatt en relativt ny ting for markedene og for oss, så vi er mindre sikre på det, sier Powell. "Vi vil se etter at det bare kjører i bakgrunnen."
Problemet med å prøve å la balansen krympe i bakgrunnen er at det ikke gjør det. Hvis Fed prøver å redusere porteføljen slik den vil, ved å la obligasjoner rulle av etter hvert som de forfaller og justere mengden av inntektene som blir reinvestert, sier Sløk at det vil ta omtrent fem år å rense MBS fullstendig. Logikken: Forskuddsbetalinger på boliglån - ofte gjort via refinansiering - vil avta markant ettersom rentene stiger. Hvis balansenormaliseringen skal representere den reelle innstrammingen denne gangen, og hvis den bredere økonomiens bane avhenger av avkjøling av boligmarkedet, har vi fem år på oss?
Det er her altfor aggressiv QT - eller til og med direkte salg av eiendeler - blir en legitim bekymring og et tilsvarende lite attraktivt alternativ. Joseph Wang, tidligere en senior trader på Feds åpne markeder, sier at det er vanskelig å finjustere kvantitativ innstramming og at ingen egentlig vet hvordan det kommer til å bli. Men vi vet én ting. Wang sier at hvis Fed ønsker å fremskynde en veldig sakte exit fra boliglånsmarkedet, er den nødt til å selge eiendeler.
Økonomien: Flere må leses
Analytikere sier at det vil være kjøpere, for eksempel banker, men det er ikke så enkelt og overgangen kan være voldelig. Det er den store mengden av pantesikrede verdipapirer på Feds balanse, og det er det faktum at QT er ment å tappe likviditet, noe som betyr at potensielle kjøpere vil ha mindre kontanter og dermed representere synkende etterspørsel akkurat når tilbudet stiger.
Som boliger går, så går økonomien. Sektoren utgjør nesten en femtedel av BNP, og flere eier boligene sine enn de har betydelig aksjemarkedseksponering, noe som gjør den såkalte formueseffekten dypt knyttet til eiendom. Fed må prøve å mikrostyre psykologien i boligmarkedet, sier Sløk, og legger til at utvikling av en myk landing for økonomien starter med å gjøre det for boliger.
Det er en høy oppgave, og en som virker litt frankensteinsk. Sentralbanken avverget en nedgang som kunne vært langt verre enn den raske resesjonen og korreksjonen vi så i 2020. Men ingenting er uten konsekvens, og investorer er i ferd med å finne ut hvor mye Fed ikke vet om hva den har opprettet.
Ta kontakt på Lisa Beilfuss kl [e-postbeskyttet]
