Nedgang i boligmarkedet – Er en resesjon på vei?

Andre halvdel av 2022 har hatt fallende boligpriser. Prisene forblir imidlertid oppe fra år til år basert på jevne prisstigninger i første halvår. Nedgangen i prisingen er delvis drevet av høyere boliglånsrenter som rammer rimeligheten av boliger. De fleste markeder har imidlertid ikke sett nedgang i boligprisene fra år til år ennå, og regionale trender betyr at vestkysten blir hardere rammet enn andre markeder.

Stigende boliglånskostnader

Et sentralt tema er økningen i boliglånskostnadene. 30-års boliglånskostnader nådde 7 % i begynnelsen av november, boliglånskostnadene holder seg på nivåer vi ikke har sett siden 2007. Dette er drevet av høy inflasjon som får Fed til å heve renten kraftig, noe som tilsvarende øker boliglånskostnadene.

Lavere boligoverkommelighet

Høyere boliglånskostnader har redusert boligoverkommelighet. Det er fordi for mange mennesker huset de har råd til, ikke bestemmes av boligprisen, men av boliglånskostnaden de komfortabelt kan betjene fra lønnsslippen.

Stort sett har vi i 2022 sett boliglånskostnadene doblet, og dermed har boligoverkommeligheten falt kraftig. Atlanta Fed sporer dette og ser rimelige boliger på svært lave nivåer sammenlignet med nyere historie. Faktisk er rimelige boliger på det laveste nivået siden Atlanta Fed begynte å spore det i 2006.

Priser Glidende

Boligprisene faller, men har ikke kollapset. Redfin boligprisdata tyder på at boligprisene har vært i nedgang siden mai 2022, selv om prisene forblir opp 5 % fra år til år, ned fra 15 % årlige prisøkninger over sommeren.

Vi har ikke sett absolutte boligprisfall på årsbasis i de fleste markeder, men det kan komme i løpet av de neste månedene. Høst- og vinterperioden kan være en treg tid for boligmarkedet, så vi kan også se noen sesongmessige trender. Våren er typisk starten på en mer robust periode for boligmarkedet, så trender tidlig i 2023 vil være talende for retningen på boligprisene.

Regionale trender

Regionale trender har også betydning. Vestkysten ser for tiden et relativt svakere boligmarked, men sørøst holder seg bedre. Til tross for regional variasjon, ser de fleste regioner at prisene faller fra måned til måned.

Hva blir det neste?

Et sentralt spørsmål for boligmarkedet i 2023 vil være hvor de langsiktige rentene beveger seg. Rentene har steget i 2022 på grunn av inflasjonsbekymringer, og etter hvert som Fed øker kortsiktige renter.

Siden begynnelsen av november har imidlertid de langsiktige rentene falt litt. Hvis det fortsetter, kan det tilsvarende redusere de langsiktige boliglånskostnadene fra dagens høye nivåer. Fed er imidlertid relativt hauke når det gjelder renter, og hvis Fed er mer aggressiv med rentebevegelser i 2023 enn forventet for øyeblikket, kan det bety ytterligere smerte for boliglånskostnadene.

Uansett, hvis stigningen i rentene ikke synker vesentlig i 2023, noe markedene ikke forutser, vil boliglånskostnadene forbli høye i forhold til nyere historie, og legge et fortsatt press på rimelige boligpriser og potensielt boligpriser.