Boligkjøpere finner måter å ta brodden av stigende boliglånsrenter

Og flere boligkjøpere vurderer boliglån som har lavere rente i de første årene. Søknader om boliglån med regulerbar rente har doblet seg de siste tre månedene, ifølge Mortgage Bankers Association.

I store deler av 2020 og 2021 hjalp ultralave boliglånsrenter amerikanere til å kompensere for en kraftig økning i boligprisene. Gjennomsnittsrenten på et 30-årig fast boliglån falt under 3% for første gang i juli 2020 før den nådde bunnen på 2.65 % tidlig i 2021. 

Alt endret seg i år. Federal Reserves tilbaketrekking fra boliglånsobligasjonsmarkedet har bidratt til å øke prisene på boliglån nær 2 prosentpoeng siden begynnelsen av januar, deres bratteste stigning på flere tiår. Og de vil sannsynligvis klatre enda mer hvis Fed fortsetter å øke sin referanserente gjennom året, som forventet. 

Potensielle kjøpere som hadde blitt tilbudt priser godt under 4 % da de startet søket, møter nå priser nærmere 6 % enn 5 %. De strever med å tilpasse seg. 

"Det er litt som å gi en pjokk litt sukker for en stund og så ta det bort," sa

Ralph McLaughlin,

sjeføkonom i Kukun, et eiendomsdatafirma. "De vil vite om det kommer til å bli tatt bort for alltid og om de kan leve av ting som ikke er sukker."

Flere boligkjøpere velger å betale gebyrer for å sikre lavere priser i form av takstlåsavtaler og rabattpoeng. En låntaker kan kjøpe poeng til en rente på 1% av verdien av boliglånet; hvert poeng senker kursen med en brøkdel av et prosentpoeng. 

Låntakere i april betalte i gjennomsnitt $3,134 i rabattpoeng og låneopprinnelseskostnader, ifølge estimater fra National Association of Realtors. Det er 31 prosent høyere enn året før.

Paul Egbele ble notert en rate nær 2.5 % i fjor da han kom på markedet. Men ferdigstillelsen av Red Oak, Texas, hjemmet han forventet å stenge på i fjor høst, ble forsinket til mai. 

Han låste seg på en rate på 3.5 % i februar, like før rentene begynte å stige kraftig. Etter at 60-dagers låsen gikk ut i april, betalte han utlåneren sin,

JPMorgan Chase

& Co., rundt 1,700 dollar for å forlenge den til begynnelsen av mai. 

Mr. Egbele, som driver en nettbasert skoselgervirksomhet, valgte også å betale rundt $4,600 for rabattpoeng for å redusere prisen til 3.25 %. 

Hans månedlige boliglånsbetalinger er omtrent $ 500 lavere enn de ville ha vært hvis han hadde fått dagens gjennomsnittsrente på over 5 %.

"Jeg ville fortsatt ha råd til betalingene, men jeg ville ha blitt irritert," sa Egbele.

Hos boliglånsforetaket Neat Loans valgte om lag 75 % av kundene å betale for rabattpoeng i første kvartal, opp fra under 20 % for ett år siden. 

"De tar på en måte medisinene sine og betaler en engangsbetaling for å komme tilbake til der ting var for 30 dager siden," sa

Tom Furey,

medgründer av det Boulder, Colo.-baserte selskapet.

Jared Hansen,

en eiendomsmegler i Salt Lake County, Utah, sa at høyere priser har presset rundt 15 potensielle kunder ut av markedet i år. Noen av de som fortsatt har råd til å kjøpe ser på boliglån med lavere introduksjonsrenter som tilbakestilles om fem, syv eller 10 år.

Gjennomsnittsrenter på justerbare boliglån i forrige uke varierte fra 3.69 % til 5.03 %, avhengig av lånevilkårene, ifølge Bankrate.com. Nettstedets gjennomsnittlige rente på et 30-årig fastrentelån var 5.22 % i samme periode.

Dagens ARM-er er forskjellige fra de som ble enormt populære før finanskrisen i 2008. Deretter tiltrakk ARM-lån låntakere med reduserte renter som skjøt i været etter et år eller to, og plaget huseiere med betalinger de slet med å ha råd til. På toppen i 2005 utgjorde rentetilpasningslån nær 50 % av alle utstedte boliglån, ifølge Urban Institute.

"De var bare i utgangspunktet ikke regulert," sa

Guy Cecala,

administrerende direktør i Inside Mortgage Finance.

Regelverk etter krise styrket låntakerbeskyttelsen. Långivere kan ikke lenger tilby kortsiktige teaser-priser, og det er tak på hvor mye prisene kan øke. For å kvalifisere, må søkere ha råd til betaling av boliglån til priser betydelig over startrenten. ARMS forsvant nesten; i januar var de bare 1.7 % av nye boliglån, ifølge Urban Institute.

Boliglån med variabel rente bærer fortsatt risiko: Hvis en låntaker ikke er i stand til å selge eller refinansiere som planlagt før en eventuell renteøkning, kan månedlige betalinger spise opp en mye større del av inntekten. 

Månedlige boliglånsbetalinger er allerede på det minst rimelige nivået siden august 2008, ifølge data fra Federal Reserve Bank of Atlanta. En median amerikansk husholdning trengte 34.9 % av inntekten for å dekke betalinger på en medianprisbolig i februar. Det er opp fra 29.2 prosent året før.

For to måneder siden sa Alexia Martins pantelåner at hun og kjæresten hennes kvalifiserte for en rente på 3.5 %. Men hjemmet de bygger i Charlotte, NC, vil ikke være klart før i september, da de forventer at prisene blir høyere. 

Etter å ha sett prisene øke jevnt i løpet av de siste to månedene, bestemte paret seg for å betale et rentelåsgebyr på $4,500 for å sikre en rate på 5.5% i slutten av april. 

"Jeg liker ikke 5.5%, men jeg føler meg bra med det fordi jeg vet at de vil være høyere senere," sa Martin.

Skriv til Orla McCaffrey på [e-postbeskyttet]