Her er hvor mye et 40-års boliglån vil spare deg hver måned kontra et 30-års lån. Og den ultimate kostnaden.

Nedenfor er et eksempel på hvordan lånebetalinger kan se ut for et 40-års fastrentelån, sammenlignet med typiske 30- og 15-årslån.

Jacob Passy forklarte at diskusjoner blant offentlige etater om 40-års boliglån så langt har vært sentrert rundt lånemodifikasjoner for låntakere som sliter med å få sine betalinger oppdatert. Men dette kan vise vei til bred aksept og tilgjengelighet for 40-årslån for alle boligkjøpere.

Les: Virkelig et 40-års boliglån? En Fed-tjenestemann mener det er en god idé. Men andre sier det er et risikabelt forslag.

USA har et utrolig likvide boliglånsmarked, ledet av Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
og Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
som kjøper det store flertallet av nye lån, pakker dem sammen og selger pantesikrede verdipapirer til investorer. De to boliglånsgigantene, som begge ble tatt under statlig konservatorium i 2008, satte kredittgarantistandardene for lånene de kjøper. Begge har allerede deltatt i programmer for å endre eksisterende boliglån til 40-års vilkår for låntakere som sliter, og begge ville være involvert hvis 40-årslån ble allment tilgjengelig for boligkjøpere.

Potensielle fordeler med et 40-års lån

Den åpenbare potensielle fordelen med et 40-års lån er en lavere månedlig betaling. Før vi foretar sammenligninger av låneperioder, her er et diagram fra Federal Reserve Bank of St. Louis, som viser bevegelsen til medianprisene for amerikanske boligsalg siden 1970:

St. Louis Feds siste estimat for median USUS boligsalgspris ble publisert 26. januar og var $408,100 2007, og våre eksempler er basert på dette tallet. Flertiårsdiagrammet viser mange tilbaketrekk for markedet, inkludert den lange og smertefulle fra første kvartal 2009 til og med første kvartal XNUMX, men ellers er retningen til diagrammet ganske tydelig, spesielt når man vurderer lengden på de fleste boliglån lån.

Ser vi bort fra spesielle programmer for lavinntektslåntakere, som kan ha lave krav til forskuddsbetaling, vil våre eksempler anta en 20 % forskuddsbetaling på $81 620 for et lånebeløp på $326,480.

Den nasjonale medianprisen gjelder kanskje ikke for et område der du er ute etter å kjøpe bolig, men den bør tjene godt til å illustrere forskjellene i lånevilkår og for å vise hvordan vektingen av lånebetalinger til hovedstol og renter endres over tid.

Renter og amortisering av lånebetalinger

Siden dagens boliglånsfinansieringsmarked i USA er dominert av 30-års og 15-års fastrentelån, vil vi sammenligne begge disse med et hypotetisk 40-årslån. Renteregulerbare boliglån er også tilgjengelig. Disse har imidlertid varierende innledende faste perioder.

Et stort trekk: Boliglånsrentene zoomer forbi 4.5 % - her er hva boligkjøpere trenger å vite

Det er også verdt å ta i betraktning at til tross for den nylige stigende rentenivået, er boliglånsrentene fortsatt på historisk lave nivåer.

Her er Freddie Macs diagram som viser utviklingen av 30-års boliglånsrenter siden april 1971, med 15-års lån lagt til i 1991 og justerbare lånerenter lagt til i 2005:

I følge Freddies undersøkelse for uken som ble avsluttet 31. mars 2022, var gjennomsnittsrenten for et 30-års lån 4.67 % og gjennomsnittet for et 15-års lån var 3.83 %.

Følgende betalingseksempler gjenspeiler ikke opprinnelsesgebyrer eller poeng, eller andre gebyrer for ulike tjenester under låneopprinnelsesprosessen. Lånebetalingene ekskluderer også eiendomsskatt og forsikringspremier, som vanligvis deponeres og samles inn av lånebehandleren som en del av den totale månedlige betalingen.

For 40-årslånet bruker vi samme rente som et 30-årslån. En grunn til dette er at det ikke er noe gjennomsnitt tilgjengelig for et 40-årig boligkjøp eller refinansieringsmarked som egentlig ikke eksisterer ennå.

En annen grunn er at et 40-års lån ikke nødvendigvis vil ha en høyere rente enn et 30-års lån. (Fra og med 1. april er avkastningen på 20-årige amerikanske statsobligasjoner
TMUBMUSD20Y,
2.618%
var 2.59 %, som var høyere enn 2.44 % avkastning på 30-årige statsobligasjoner
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

En amortiserende lånebetaling er en som tilbakebetaler et låns hovedstol over lånets løpetid. Så innledende lånebetalinger er sterkt vektet til renter, og betalinger mot slutten av lånet er tungt vektet til hovedstol.

Her er en sammenligning av den månedlige hovedstolen og rentebetalingene for vårt hypotetiske 40-års boliglån og 30-års og 15-års lån på $326,480 20, basert på en 408,100% forskuddsbetaling for et boligkjøp på $XNUMX, den nasjonale medianprisen iht. de nyeste dataene tilgjengelig fra St. Louis Fed:

Alle dollartall er avrundet.

Tabellen har sammenligninger av totalt betalte renter for løpetiden til hvert lån. Åpenbart er rentesummene høyere ettersom vilkårene blir lengre. Men det er også sammenligninger for de første fem årene og de første 10 årene med rentebetalinger for hvert lån, og sammenligninger av hvor mye egenkapital som er bygget opp de første fem og 10 årene, inkludert nedbetalingen.

I dette eksemplet vil rentebeløpet som betales for løpetiden til det 40-årige lånet overstige lånebeløpet. Det nærmer seg en dobling av boligprisen.

Du kan også se at med 15-årslånet vil du bygge opp en egenkapital på nesten 70 % av kjøpesummen etter 10 år.

Fordeler og ulemper

Det 40-årige lånet har den laveste månedlige betalingen på $1,504. Men det representerer "besparelser" på bare $183 i måneden fra det 30-årige lånet. Når man vurderer den totale prisen på boligen i dette eksemplet, synes det å legge til ytterligere 10 år til lånets levetid en høy pris for å senke betalingen med mindre enn $200 i måneden.

Det er lett å si at for noen som kjøper bolig, ser ikke 40-årslånet ut til å være en så god deal. Men for en huseier som sliter med å betale sine månedlige betalinger og som får tilbud om en 40-års låneendring, kan den lavere betalingen utgjøre hele forskjellen.

Sammenligningen av 30-år og 15-årstall er mer ekstrem. Den månedlige betalingen for 15-årslånet er $700 høyere. Noen boligkjøpere har råd til den høyere betalingen. Fordelene med 15-årslånet er at den totale renten som betales for lånet er $103,218, sammenlignet med $289 for 970-årslånet. Femten år kan se ut til å gå fort, og det er en spennende følelse å slutte å betale.

Du kan kjøre dine egne sammenligninger av 15-års og 30-års lån, samt andre perioder og renteregulerbare lån ved å bruke MarketWatchs boliglån kalkulator.

Et motargument til 15-årslånet kan inkludere tapte muligheter. Det 30-årige lånet har en rente på 4.67 %, og man kan på lang sikt forvente å dra nytte av en mye høyere avkastning fra en bred investering i aksjemarkedet. Men det reiser spørsmålet om de $700 i månedlige kontanter som frigjøres av det 30-årige lånet, vil bli investert. Det kan være fristende å bruke de pengene på et dyrere kjøretøy enn du ellers ville kjøpt.

Beslutningen om hvilken bolig du skal kjøpe og lånebeslutningen må ta hensyn til familiens behov, inkludert plass, sparing og investering for pensjonisttilværelse og utdanning, og utallige husholdningsutgifter.

En boligkjøper bør i det minste forstå hvordan de ulike lånetypene fungerer.

Graver dypere i amortisering

Å se på amortiseringsfordelingen er en annen måte å illustrere hvor mye du betaler for å finansiere boligen din. For eksempel, med 30-årslånet utgjør renter $1,271 av din første månedlige betaling $1,687 (igjen er tallet avrundet). Her er en sammenligning av hoveddelen av den månedlige lånebetalingen for de tre lånetypene i løpet av den første måneden og lenger ned i linjen:

Sammen viser tabellene hvor mye raskere lånesaldoen din blir nedbetalt (eller egenkapitalen din bygges opp) med de kortere låneperiodene.

Siste tanker og en advarsel

Når du kjøper et hjem - spesielt ditt første hjem - må alt være på bordet. En langsiktig diskusjon bør omfatte alle større økonomiske mål og behov, inkludert pensjonssparing, utdanning, fremtidige medisinske utgifter og til og med hvilke biler, lastebiler eller SUV-er du planlegger eller trenger å kjøpe. Du kan også ta en grundig titt på ditt første anslag over hvor mye plass du trenger. Hvor mye av det er til lagring? Hva lagrer du? Hvis du lagrer mindre, kan du betale mindre.

Kjøretøykjøp er vanligvis finansiert, og for mange par kan det inneholde månedlige betalinger som nærmer seg månedlige boliglånsbetalinger. Så en hard titt i speilet er nødvendig. Det er så mange forskjellige behov som må vurderes når du kjøper et kjøretøy, inkludert arbeid - du trenger kanskje en dyr lastebil. Eller det kan hende du må bli sett kjørende i en fin sen modellbil for å gjøre et godt inntrykk hvis du for eksempel selger eiendom.

Men noen mennesker kan være i stand til å utsette kjøpet av et nytt kjøretøy, noe som kan lette presset når de tar det som kan være en avgjørelse om boligfinansiering på flere tiår.

Sjokkvarsel

Eiendomsskatt beregnes på forskjellige måter, avhengig av hvilken stat du bor i. I noen stater er skattene basert på boligsalgsprisen eller eiendomsskattemesterens nåværende estimat av boligens verdi, med årlige økninger muligens begrenset til lave prosenter. Dette kan bety at en boligkjøper vil betale mye høyere eiendomsskatt enn det selgeren betalte.

Tidlig i din boligkjøpsbeslutningsprosess, sørg for å lage ditt eget estimat for hva eiendomsskatten din vil være, i stedet for å stole på utlånerens eller eiendomsselskapets anslag, som kan være basert på forrige års eiendomsskatt. Du kan kontakte den fylkeskommunale eiendomstakstmannen for å få hjelp med dette overslaget.

En annen faktor å vurdere er huseierforsikring, inkludert ekstra dekning som kan være nødvendig hvis du er i en flomsone eller i et område utsatt for andre farer, for eksempel orkaner. Hvis du flytter sørover fra en stat i Nordøst- eller Midtvesten, for eksempel, kan du møte et langt annet – og langt dyrere – forsikringsmarked enn du tidligere har møtt.