GSE-lånegrenser nå over $1 million

Federal Housing Finance Agency (FHFA) nettopp annonsert GSEs samsvarende lånegrenser vil for første gang overstige 1 million dollar. På vanlig engelsk betyr denne kunngjøringen at Fannie Mae i 2023FNMA
og Freddie Mac vil for første gang kunne kjøpe boliglån som overstiger 1 million dollar.

Denne nye høyere grense på $1,089,300 XNUMX XNUMX vil kun gjelde for "høykostnadsmarkeder"., men GSE-lånegrensene stiger over hele linja. De fleste geografiske områder i USA vil ha lånegrenser på $726,000 2023 i XNUMX, opp fra $647,200 2022 i XNUMX. (For ordens skyld FHA har tilsvarende høye lånegrenser.)

Alle som tenker «disse tallene virker forferdelig høye» er på rett vei.

Selv den "vanlige" grensen på $726,000 455,000 er godt over $XNUMX XNUMX, den (for øyeblikket høye) mediansalgsprisen for boliger i USA. Så disse høye grensene er et av hullene i historien fortalt av de som insisterer på at føderal boligpolitikk handler om å hjelpe fattige mennesker med å få boliger, i stedet for å maksimere antallet boliglån som finansnæringen kan skrive.

tillate føderal støtte for boliglån på fritidsboliger, andreboliger, investeringseiendommer og utbetalingsrefinansiering, samt for "førstegangs" kjøpere som har tidligere eide boliger og for de som tjener inntekt over gjennomsnittet, er bare noen flere av disse hullene. Men jeg avviker.

Disse lånerammene burde vært redusert systematisk de siste to tiårene, sammen med økt g-avgifter som ville ha satt alle geografiske områder på samme fot. Unnlatelse av å endre dette systemet har ført til at etter hvert som boligprisene økte, økte den føderale støtten for boliglån med dem, og dermed drevet ytterligere prisøkninger.

Svært få myndighetspersoner har til og med erkjent dette problemet.

Uansett, å krysse million-dollar-terskelen bør i det minste trekke litt oppmerksomhet til dette politiske problemet. Wall Street Journal virker håpefull, rapporterer "De høyere grensene vil sannsynligvis også fornye en debatt om hvor stort et boliglån er for stort til å støttes av regjeringen." Men det har egentlig ikke vært mye debatt de siste 15 årene.

I beste fall er det noen få medlemmer av kongressen fra "høykostnads"-områdene i landet rundt 100 slike fylker i mer enn et dusin stater – har erkjente problemet og ba om høyere g-avgifter i stedet for lavere grenser. Hint om dette ikke-debatt dukker opp i tidligere FHFA-direktør Ed DeMarcos siste kommentarer til Wall Street Journal:

Kanskje vil lånegrensen som faktisk overstiger 1 million dollar få noens oppmerksomhet og i det minste provosere frem en sårt tiltrengt politisk diskusjon om regjeringens fotavtrykk i boliglånsmarkedet.

DeMarco har rett. Diskusjonen is mye nødvendig. Dessverre har nesten ingen fremskritt blitt gjort på denne fronten de siste tiårene. Uavhengig av hvilket politisk parti som hadde kontroll over Kongressen eller Det hvite hus, har myndighetspersoner stadig utvidet det føderale fotavtrykket i boliglånsmarkedet.

For eksempel har regjeringen dominert det sekundære boliglånsmarkedet helt siden finanskrisen i 2008, med GSE-ene fortsatt under statlig konservatorskap. Få husker imidlertid at situasjonen ikke var mye annerledes før krisen. Fra 1996 til 2007Fannie og Freddies årlige andel av det totale markedet for boliglånsstøttet sikkerhet (MBS) var i gjennomsnitt 60 prosent, bare rundt 10 prosentpoeng lavere enn andelen etter krisen.

Selv om denne typen markedsandeler ikke ser ut til å plage noen i Washington, er Fannies charter fastsetter at deres sekundærmarkedsoperasjoner "bør utføres på slike vilkår som med rimelighet vil forhindre overdreven bruk av selskapets fasiliteter." Freddies charter inkluderer nesten identisk språk.

Kanskje er dette rettsstatsproblemet for uklart for folkevalgte å bry seg om.

I så fall kan de bare stole på noen lett relaterbare fakta om boligfinansiering som sammenfaller med mer føderalt engasjement. For eksempel er USAs boligeierskap nesten akkurat der det var før den utvidede avhengigheten av Fannie og Freddie; boligprisstigning har konsekvent bedre enn inntekten vekst, og skattebetalerne har blitt tvunget til å punge ut hundrevis av milliarder dollar i redningsaksjoner.

Fannie og Freddie (sammen med FHA) har hjulpet med drivstoff mer pantegjeld, med mindre egenkapital, for dyrere boliger. Disse retningslinjene har vært spesielt skadelig for lavinntektsfamilier, og alt den typiske amerikaneren må vise til det eksisterende boligfinansieringssystemet er overdreven gjeld, høye boligkostnader, volatile boligpriser, overregulering og et spor av føderale redningsaksjoner.

Føderale retningslinjer har også fortrengt bedrifter i privat sektor som kunne bidratt til å bygge et mer bærekraftig system, kanskje med mer varierte utlåns- og forsikringsalternativer.

Som jeg påpeker i kapittelet om boligeierskap av Styrke den nye amerikanske arbeideren, en kommende bok redigert av min kollega Scott Lincicome, har føderal politikk satt arbeidernes evne til å bygge rikdom og akkumulere eiendeler i fare, spesielt i turbulente arbeidsmarkeder. Langsiktig, lav egenkapitalgjeld er et spill, uavhengig av den underliggende eiendelen.

Den ideelle løsningen ville være å fjerne den føderale regjeringen helt fra boligfinansieringsindustrien. Selv om en slik endring har vist seg politisk vanskelig, kan kongressen implementere et hvilket som helst antall trinnvise reformer som ganske enkelt trekker boligfinansieringssystemet i en bedre retning.

Ikke lenger føderalt støtte for $1 million dollar hjem virker som et fornuftig sted å starte.