Historisk sett er det kun institusjoner som har vært i stand til å være en del av REITs (real estate investment trust), som består av selskaper som eier eller finansierer inntektsgivende eiendom på tvers av en rekke eiendomssektorer.
En oppstart kalt Flokkhjem ønsker å gi utleiere en lignende mulighet til å eie aksjer i en portefølje som består av flere eiendommer, og det har nettopp reist en 26 millioner dollar i serie A-finansieringsrunde for denne innsatsen.
Andreessen Horowitz (a16z) ledet finansieringen, som også inkluderte deltakelse fra 1Sharpe Ventures (som ledes av Roofstock medgründer og styreleder Gregor Watson) og Human Capital samt eksisterende støttespillere Susa Ventures, Primary Venture Partners og BoxGroup.
Grunnlegger Ari Rubin droppet ut av handelshøyskolen for å forfølge konseptet sitt bak oppstarten, som ble lansert i mai 2021 med fire hjem i Denver, Colorado. Den typiske brukeren er en utleier av eneboliger med én til fire enheter som ikke nødvendigvis ønsker å kvitte seg med investeringen, men som heller ikke ønsker å håndtere den lenger.
"Flock kjøper eiendommen fra utleieren, som deretter får andeler i dette partnerskapet som eier en haug med hus," forklarte Rubin til TechCrunch. "De får beholde alle fordelene ved å eie eiendom uten noen av byrdene som å betale skatt eller vedlikehold."
Når eiendommene kommer inn i Flock, eier og driver selskapet eiendelene. I mellomtiden får utleierne aksjer i en diversifisert portefølje som ligner på en REIT, sa Rubin.
Så en som eier et hus på $500,000 500,000 kan selge det til Flock og få tilbake aksjer verdt $XNUMX XNUMX i fondet. Ettersom porteføljen stiger i verdi, øker også aksjene.
"De får også sin del av alle leieinntektene, som vi samler inn og holder tilbake en del for vedlikehold, eiendomsskatt og forsikring," sa Rubin. "Så betaler vi ut resten i en fordeling."
Noen mennesker bestemmer seg for å reinvestere inntektene sine mens andre velger kontantstrøm, med muligheten til å løse inn aksjer over tid.
"De fleste ønsker imidlertid å holde på dem for alltid, leve av inntektene og gi dem videre til arvinger," sa Rubin. "Så det kan også tjene som et eiendomsplanleggingsverktøy. Men uansett kan de sette eierskapet sitt på autopilot og leve av den diversifiserte inntekten.»
Selskapet tjener penger ved å opptre som kapitalforvalter av fondet og kreve forvaltningshonorarer, som er 1 % av verdien av noens konto. Den hevder å spare utleier penger i skatter og andre "friksjoner" hvis de hadde solgt boligen tradisjonelt.
I dag har Flock 110 boliger i sin portefølje på tvers av Denver, Austin, Texas og Kansas City. Selskapet planlegger å lansere i Seattle og "en håndfull flere markeder" i år.
"Institusjoner har gjort dette i lang tid via en mekanisme kalt en 721 Exchange, og det krever en hær av advokater og skatteeksperter og kompliserte stykker papir for å få det til å fungere. Vi bygger teknologi for å effektivisere den prosessen, sa Rubin. "Vi tar noe som har eksistert i flere tiår og bruker teknologi for å gjøre det mer tilgjengelig for flere."
Selskapet har som mål å bygge en standardisert portefølje av boliger, så det vil for eksempel ikke inkludere et herskapshus på 25 millioner dollar utenfor Palo Alto. Den bruker tredjeparts verdsettelsesmodeller for å komme opp med virkelig markedsverdi av et hjem.
Måten det fungerer på er at en utleier sender inn informasjonen om et hus gjennom Flocks nettsider. Flock-teamet bruker deretter et proprietært verdivurderingssystem for å utlede en overskriftsvurdering, og foretar deretter justeringer til den endelige prisen basert på mengden reparasjoner og utsatt vedlikehold som er funnet i huset. I motsetning til en iBuyer, sa Rubin, "tjener selskapet aldri" på en husverdi.
"Vi er fokusert på å sørge for at systemet er rettferdig og gjennomsiktig for hver eier som setter inn huset deres," sa han.
Men hva om boliger faller i verdi? Rubin sa at målet på forhånd er å bare inkludere boliger med større potensiale for oppside.
"Vi ser etter boliger som vil gi verdi til andre utleiere og eiere som har satt hus inn i Flock," sa Rubin. "Vi har ingen anelse om hva markedet kommer til å gjøre på lang sikt. Kanskje det vil fortsette å gå opp og ned. Men vi tar bare hjem som vi føler oss trygge på at vi kan drive effektivt og gi virkelig god avkastning til eierne og gode opplevelser til beboerne som bor der.»
Bilde Studiepoeng: Flokkhjem
Primary Ventures, Susa Ventures og BoxGroup ledet Flocks seedrunde på $6.5 millioner i mars i fjor, så denne siste finansieringen bringer den totale egenkapitalen til $32.5 millioner. Med 17 ansatte har den to hovedkontorer i Denver og San Francisco.
Den planlegger å bruke kapitalen fra denne økningen til å fortsette å bygge ut teknologien og mot ansettelse. Selskapet opererer med en asset-light-modell, sa Rubin, ved at det ikke trenger penger for å kjøpe boliger og heller bruker penger fra når folk ruller inn egenkapitalen fra hjemmene sine.
A16z General Partner Alex Rampell mener at et problem med å være utleier er at det kan være veldig vanskelig å bare pensjonere seg.
"Å eie aksjer og obligasjoner kan gi deg passiv inntekt og verdistigning, men å være en utleier betyr at du må fikse toaletter, bekymre deg for ledige stillinger, finne leietakere og mer," sa han. "Gresset er alltid grønnere på den andre siden, bortsett fra når du prøver å nyte pensjonisttilværelsen og bokstavelig talt trenger å vanne gresset for å finne en ny leietaker."
Han ble tiltrukket av Flocks evne til å tillate enhver utleier å rulle eiendommene sine inn i porteføljen den har skapt, samtidig som han fortsatt gir den tidligere utleieren den samme inntektsstrømmen uten umiddelbare skattemessige konsekvenser.
"I prosessen setter den sammen en kraftig maskin for å samle mange eiendommer, demokratiserer investortilgang og forbedrer beboernes opplevelser med teknologi," la Rampell til.
Mitt ukentlige fintech-nyhetsbrev lanseres snart! Melde deg på her. for å få den i innboksen din.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html