Føderale boligpolicyer gjør det lettere å få et lån, men ikke å være huseier

Forrige uke vitnet jeg under høringen i House Financial Services Committee Boom and Bust: Ulikhet, boligeierskap og de langsiktige virkningene av det varme boligmarkedet. Det var ikke første gang jeg vitnet...eller skrevet— om disse temaene, så jeg ble ikke det minste overrasket over hvor mange vitner (og medlemmer av kongressen) som ønsker å kaste enda mer av andres penger på den såkalte boligmangelen.

Men gitt rep. Ed Perlmutters (D-CO) kommentarer, ønsker jeg å holde oversikten rett.

I følge Perlmutter (ca 2:55-merket), Jeg vil ikke gjøre noe med boligtilbudet, og jeg vil «kutte etterspørselen ved å sørge for at folk ikke har penger». Men det er en unøyaktig beskrivelse av det jeg foreslo.

Jeg har ingen problemer med å bygge flere boliger, enten det er eneboliger eller leiligheter. Problemet er at boliger alltid er noe begrenset med tilbud. På mange steder som folk ønsker å bo, er det rett og slett ikke nok areal til å øke tilbudet nevneverdig.

Noe av denne knappheten skyldes statlige og lokale reguleringsrestriksjoner, slik som de som holder høyhusleiligheter borte fra de fleste forstadsområder. Disse nabolagene er dominert av eneboliger, og de kommer til å forbli slik. Det er rett og slett ikke mye ledig land igjen i de mest ønskede by- og forstadsområdene, så selv å oppheve alle sonebegrensninger vil ikke føre til enorme endringer med det første.

Uansett tar det tid å bygge nye boenheter, og folk kan ikke bare hente en på Walmart. (Ja, det er mulig å kjøpe en bod eller en liten låve på Home Depot.)

Et annet problem er at folk generelt må betale for store utgifter over lange perioder, og evnen til konsekvent å foreta disse betalingene avhenger av en rekke økonomiske og sosiale faktorer. Mange av disse faktorene har ingenting direkte med boligfinansieringspolitikken å gjøre.

Så selv om jeg er helt for å bygge flere hjem og leiligheter, er sannheten at det er lite den føderale regjeringen kan gjøre annet enn å avstå fra å gjøre forsyningsbegrensninger verre og fra å krympe økonomiske muligheter. Likevel, historisk sett, det er akkurat det hva føderal politikk har gjort.

Føderal politikk har konsekvent økt etterspørselen ved å gjøre det lettere å få lån i alle geografiske områder av landet, med trenden mot stadig lavere egenkapital og lengre løpetid. Alt denne tilnærmingen noen gang har gjort er å presse flere mennesker inn i markedet for å by opp det samme begrensede tilbudet. Og det har ofte gjort det med ren ignorering av individers evne til å håndtere den høye risikoen for langsiktige, lave egenkapitallån, og dermed etterlatt folk med mer gjeld og mindre rimelige boliger.

Forbløffende nok forblir føderale beslutningstakere fiksert på å øke etterspørselen ytterligere ved å presse flere mennesker – spesielt de med lavere inntekt – inn i markedet med enorme boliglån.

Pitch inkluderer ofte en versjon av å lukke formuesgapet fordi bolig utgjør en stor del av amerikanernes formue. Men hvis et medlem av kongressen foreslo å øke fattige menneskers formue ved å subsidiere marginkontoer for å spille på aksjer, ville forslaget bli latterliggjort av Capitol Hill. Likevel, egenkapital markeder og boligpriser har stilt ut lignende volatilitet– dvs. lignende finansiell risiko – i flere tiår.

Så for å presisere, jeg er ikke for å ta folks penger.

Jeg er imidlertid for å la dem beholde mer av pengene sine og bestemme på egenhånd når det er riktig tidspunkt å ta på seg gjeld. Sagt på en annen måte, jeg sier at det er langt forbi tiden for den føderale regjeringen å slutte å gjøre det så enkelt å få lav egenkapital, langsiktige boliglån. Den tilnærmingen oppnår tydeligvis ikke resultatene – noe som gjør boliger rimeligere – så mange medlemmer av House Financial Services Committee hevder å ønske.

Faktisk gir det ingen mening å bekjenne at rimelighet er hovedmålet mens du gjør alt som er kjent for å oppnå det motsatte. Tilogmed president i Eiendomsmeglernes Landsforening innrømmer (Se 2:55:56-merket) at "etterspørselen er mye høyere enn tilbudet akkurat nå," så selv å fortsette det samme nivået av føderale politikker som øker etterspørselen vil sette et oppoverpress på prisene.

På lang sikt kan ikke løsningen på høye boligpriser bare være å øke tilbudet fordi føderal politikk fortsatt vil øke etterspørselen, noe som er mye enklere å gjøre enn å øke tilbudet.

I stedet for å la individers beslutninger om ly å utvikle seg med deres økonomiske omstendigheter, har føderal politikk i hovedsak bedt folk om å glemme disse omstendighetene og ta opp større lån med mindre penger for en nedbetaling. Denne tilnærmingen mislykkes ofte for låntakeren – bare spør millionene som gikk gjennom tvangsauksjoner etter oppgangen til Fannie og Freddie – så vel som alle som prøver å spare for å bli tryggere før de tok på seg et gigantlån.

Det som er så forbløffende er den grusomme meritten fra nøyaktig de samme politiske forskriftene som alle mine høringskolleger og de fleste House Financial Services Democrats etterlyser nå.

New Deal-æraen Federal Housing Administration skapte redlining og segregerte nabolag, utvidet boliglånsbetingelser og presset nedbetalinger godt under 20 prosent. GSE-ene ble deretter opprettet på slutten av 1960-tallet (som en budsjettgimmick, for hva det er verdt), men boligeierandelen har knapt rikket. Bill Clintons strategi fra 1994 med å bruke GSE-ene for å få opp renten ved å gjøre det enda enklere å få langsiktige boliglån med lav egenkapital var en uforløst katastrofe, og den svarte eierandelen gikk enda lavere etter flere tiår med denne politikken. Mange demokrater ønsker til og med å utvide den mest bunnløse boligpolitikken på 1900-tallet, offentlige boliger og husleiesubsidier.

Bortsett fra disse åpenbare feilene, har føderal politikk fortrengt bedrifter i privat sektor som kunne ha bidratt til å bygge et mer bærekraftig system. Private selskaper kan for eksempel tilby mer varierte utlåns- og forsikringsalternativer hvis de ikke ble tvunget til å konkurrere med den føderale regjeringen. Men den føderale regjeringen dominerer markedet.

Så nei, jeg vil ikke sørge for at folk ikke har penger til å kjøpe boliger. Men jeg vil at den føderale regjeringen skal slutte å ta folks penger for å finansiere flere føderale programmer og flere lån som til slutt tar enda mer av pengene deres.