Fed-stigninger kan sette mer press på amerikanske boligpriser

Ettersom Federal Reserve fortsetter å heve rentene inn i 2023, er den ene sektoren av økonomien som føler mest smerte fra flyttingen boliger. Bolig er svært følsomt for renter, og etter hvert som rentene steg i 2022, økte boliglånskostnadene, noe som kuttet rimeligheten av boliger for mange.

Prisen på et 30-års boliglån toppet seg imidlertid med over 7 % i november i fjor og har falt litt tilbake siden, nå som Fed vurderer ytterligere stigninger, boliglån kostnadene kanter opp igjen. Markedene hadde trodd at Fed var nær ved å være ferdig med renteøkninger, men nå kunne renteøkningene fortsette inn i juni basert på hva rentemarkedene tilsier.

Det kan skape problemer for boligmarkedet. For eksempel uttalte de siste Fed-protokollene fra deres februarmøte at "aktiviteten i boligmarkedet hadde fortsatt å svekke seg, noe som i stor grad gjenspeiler økningen i boliglånsrentene det siste året."

Fallende boligpriser

Så mye som trøbbel kan være foran boligmarkedet, har ikke prisene falt på årsbasis i henhold til de siste estimatene. For eksempel, Zillow har vist at prisene har gått ned siden august 2022, men fortsatt opp nesten 9 % fra år til år. Det er på grunn av sterke boligprisgevinster tidlig i 2022. RedfinRDFN
data er mindre oppmuntrende, etter å ha sett månedlige boligprisnedganger siden mai 2022 og med boligpriser på litt over 1 % på år-til-år basis på deres estimater.

Begge markedsvurderingene kan imidlertid vise årlige nedgang i boligprisene de neste månedene dersom dagens trender fortsetter. Det er fordi hoveddelen av de årlige økningene i boligprisene de siste 12 månedene er fra første halvdel av 2022, at data vil falle ut av beregningen til sommeren og nåværende boligpristrender ser mye tregere ut. Både Zillow og Redfin anslår at boligprisene vil vise liten endring de neste 12 månedene i et kraftig avvik fra den siste prisveksten.

Overkommelighetsproblemet

Et nøkkelspørsmål for mange regioner, inkludert den amerikanske vestkysten, er rimeligheten av boliger. Ettersom boligprisene stiger raskere enn inntektene, blir boligene mindre rimelige. Det er det vi har sett i USA de siste årene. Lave renter hjalp imidlertid boligkjøpere med å få råd til et boliglån, selv om den totale prisen på boligen var høy i forhold til inntektsnivået.

Nå, ettersom boliglånsrentene stiger kraftig, endrer dette bildet seg. De Atlanta Fed's Housing Affordability Monitor anslår for tiden at rimelige boliger er på vei tilbake til laveste nivåer som ikke er sett siden 2007. Det er i stor grad fordi boliglånskostnadene har doblet seg det siste året. Dessverre, hvis Fed fortsetter å øke renten, er det usannsynlig at det vil endre seg. Det kan føre til at boligprisene i USA faller i 2023.

Feds handlinger for å heve renten kan begynne å temme inflasjonen, men boligmarkedet kan også bli offer for Feds politikk.