ESRs Perlman kartlegger neste vekststi etter Blockbuster ARA-avtale

Frisk fra en sentral avtale som forvandlet ESR til Asias største eiendomsforvalter, styreformann Jeffrey Perlman samler opp de fysiske eiendelene som driver Asias digitale boom, som datasentre, logistikkhuber og varehus.

It er bare tatt 38 år gamle Jeffrey Perlman fra Warburg Pincus seks år for å bli en av Asias fremste eiendomsmeglere. Siden han baserte seg i Singapore i 2016, har Perlman overvåket en halsbrekkende vekst hos Hong Kong-noterte ESR Cayman. På den tiden har ESRs eiendeler under forvaltning økt med nesten 1,800 % til 140 milliarder dollar, noe som gjør den til verdens femte største eiendomsforvalter av AUM og den største basert i Asia. 

«Det har ikke vært noen som har laget en lekebok for dette. Det vi har skapt skapte åpenbart mye interesse, sier Perlman fra Warburg Pincus-kontoret hans med utsikt over Singapores ikoniske Marina Bay Sands integrerte feriested. Perlman kartlegger ESRs strategiske retning som styreleder – en stilling han har hatt siden 2019, da ESR børsnoterte sine aksjer i Hong Kong – mens han samtidig hadde tilsyn med private equity-selskapets Asia-Stillehavseiendomsvirksomhet så vel som dets Sørøst-Asia-virksomhet som administrerende direktør.

Det var ESRs overtakelse av Singapores eiendomsgigant ARA Asset Management som kastet selskapet inn i rekken av verdens største eiendomsforvaltere. I en avtale startet i august i fjor og avsluttet i januar, solgte Singapore-magnaten John Lim sin ARA, med 95 milliarder dollar i AUM, for 5.2 milliarder dollar til ESR. I ett slag firedoblet ESR sine eiendeler fra 36.4 milliarder dollar på den tiden.

Transaksjonen ble gjennomført fordi det var fornuftig for begge sider. Ved å kombinere med ESR, utnyttet Lim og hans mangeårige keystone-investor, Singapore-milliardæren Chew Gek Khim, sine eierandeler i det privateide ARA til en andel på omtrent 5 % hver i et mye større børsnotert firma. ESR fikk skala i en bransje der det å være større blir stadig bedre. "Ved å slå sammen de to [selskapene] kan vi skape Blackstone of Asia," sa Chew i fjor av avtalen. Sammenligningen er treffende. ESR er nå verdens tredje største offentlig eide eiendomsforvalter bak bare Blackstone og Brookfield. Og Perlman har som mål å redusere gapet med de to nordamerikanske gigantene. "Vi er veldig på hælene deres," sier Perlman.

ESR under Perlman bygger en sterk base av den fysiske infrastrukturen som støtter Asias blomstrende e-handel og digitale industri – i form av datasentre, logistikkhuber og varehus. Det har bygget og anskaffet logistikkfasiliteter over hele regionen for å møte etterspørselen fra blant annet e-handelsgigantene Amazon, Alibaba, Coupang og JD.com, hvis virksomhet har økt siden pandemi-induserte nedstengninger tidlig i 2020. Dette har hjulpet ESR med å blomstre på en tid da mange eiendomsselskaper nøler av Covid-19 og som gjeldsatte kinesiske boligutviklere står overfor en kontantklemme. Mens mange av Asias eiendomsmagnater har sett aksjene til selskapene deres rammet av pandemien, har ESRs aksjekurs steget 53 % i løpet av de to og et halvt årene siden børsnoteringen (og under de mørkeste dagene av utbruddet).

Strategien med å utvikle eiendom for nyøkonomiske bedrifter – i stedet for å bygge skinnende skyskrapere, flotte hoteller eller ikoniske bygninger – er kreditert Perlman, som var med på å grunnlegge e-Shang. Det Shanghai-baserte selskapet fusjonerte med Singapores Redwood Group i 2016 for å danne ESR, hvis nåværende markedsverdi på 15 milliarder dollar dverger noen av Asias fremtredende eiendomsutviklere. "Vi ønsket å være den beste e-handelsutvikleren og utleieren, og det var slik vi startet," minnes Perlman. "Visjonen var å begynne å levere logistikkfasiliteter og deretter bygge en dyktig fondsforvaltningsplattform over tid."

ESR og ARAs samlede eiendeler inkluderer 95 milliarder dollar i private investeringsbiler og 14 REIT-er verdsatt til 45 milliarder dollar – noe som gjør den til den største REIT-sponsoren i Asia-Stillehavet. Den utvidede enheten eier og forvalter over 35 millioner kvadratmeter eiendommer i 28 land, hvorav over 80 % (målt etter gulvareal) er nye økonomiske eiendeler som logistikkvarehus og datasentre.

"Det har ikke vært noen som har laget en lekebok for dette."

Likevel hadde ESR kanskje ikke eksistert hvis Warburg Pincus ikke hadde sendt Perlman til Asia sent i 2008 for å bidra til å bygge opp sin tilstedeværelse i regionen etter at kollapsen av det amerikanske boligmarkedet utløste den globale finanskrisen. Perlman begynte i oppkjøpsfirmaet i New York i 2006, et år etter at han startet sin karriere på Wall Street som analytiker for eiendomsinvesteringer hos Credit Suisse First Boston, bevæpnet med en bachelorgrad i forretningsadministrasjon fra University of Michigan. Da han var medarbeider i Warburg Pincus' globale eiendomsinvesteringsteam, shuntet han til og fra Kina, på jakt etter avtaler med oppkjøpsfirmaets motpart på fastlandet, nå ledet av Ellen Ng. 

"Jeg skulle frem og tilbake til Beijing og Shanghai, og levde egentlig av en koffert," husker Perlman. Etter hvert som virksomheten i Kina vokste, tilbrakte Perlman mer tid i landet (klokket 250 dager i 2010), og det var fornuftig å vurdere å flytte til Asia. Så i 2011 fridde han til sin daværende kjæreste, Elizabeth, med pitchet: "Du vil se meg mye mer hvis vi flytter til Hong Kong." Da Perlman og forloveden flyttet dit i slutten av 2011, hadde han satt opp noen få avtaler i Kina, inkludert partnerskapet mellom Warburg Pincus og veteranene fra logistikkindustrien Jeffrey Shen og Sun Dongping for å danne lagerutvikleren e-Shang. "Dengang var ikke lager et stort marked, og det var et svært begrenset tilbud av moderne logistikkfasiliteter av institusjonell kvalitet," minnes Shen, ESR-medgrunnlegger og co-CEO. "Vi så definitivt potensialet, spesielt med fremveksten av e-handel."

Perlmans banebrytende karriere ble inspirert av sine avdøde foreldre, begge advokater. Far Michael Perlman – som jobbet som eiendomsadvokat i Michigan – oppmuntret Jeffrey til å studere business, akkurat som sin eldre søster Dana, som jobber som strategisjef og kasserer ved det New York-baserte motehuset PVH Corp., eier av Tommy Hilfiger og Calvin Klein-merker.

Mens han økte ESRs regionale fotavtrykk, var Perlman også medvirkende til Warburg Pincus' ekspansjon til Sørøst-Asia. I påvente av nye muligheter i regionen, foreslo Perlman i 2015 å sette opp et Singapore-kontor til firmaets administrerende direktør Chip Kaye – som startet Warburg Pincus Asia-virksomhet i 1994 – og president Tim Geithner, en tidligere amerikansk finansminister. 

Siden 2013 har Warburg Pincus strømmet inn nesten 3 milliarder dollar på 15 selskaper i Sørøst-Asia. Blant de mest bemerkelsesverdige var partnerskapet med den vietnamesiske milliardæren Pham Nhat Vuongs Vingroup for å danne kjøpesenterutvikleren Vincom Retail. Det samlet inn 740 millioner dollar da det ble børsnotert i 2017 – Vietnams da største børsnotering noensinne – før det gikk ut i 2019. Oppkjøpsfirmaet styrket også sitt regionale team, med administrerende direktør Saurabh Agarwal som flyttet til Singapore fra New York i 2017.

Perlman flyttet selv til Singapore i 2016, og brukte bystaten – der hans to barn ble født – som base for å føre tilsyn med Warburg Pincus' investeringer. Han anser Singapore som fokuspunktet for ESRs utvidede virksomhet gitt ARAs enorme tilstedeværelse i finansknutepunktet, som inkluderer verdifulle eiendeler som Suntec City, en vidstrakt utvikling som omfatter et kjøpesenter, kontorer og konferansesenter. "Perlman er allestedsnærværende," sier Stuart Gibson, ESR-medgrunnlegger og co-CEO, i et eget videointervju i januar. "Han er her og overalt." 

Foruten å danne ESR i 2016, slo Warburg Pincus det året seg også sammen med Lim for å ta ARA privat og fjerne selskapet fra Singapore-børsen året etter i en avtale på 1.3 milliarder dollar. På spørsmål om han så på en potensiell sammenslåing av ESR og ARA da Warburg Pincus investerte i sistnevnte, sier Perlman at selv om en slik avtale ikke var i tankene hans da, inviterte han Shen ned til Singapore i 2017 for å møte Lim. "Jeg tror ikke på det tidspunktet det var en "vi kommer alle til å slå oss sammen" [mentalitet], men når du er i menneskebransjen, og du kan se hvordan folk kommer overens, og du ser det delte visjonen og lidenskapen de har, så er ting som dette mulig, sier Perlman i en videosamtale etter at ARA-oppkjøpet ble fullført i januar. Lim – som grunnla ARA sammen med CK Assets Justin Chiu for to tiår siden – nektet å kommentere denne artikkelen.

Perlman satt imidlertid på sidelinjen da ESR foreslo å kjøpe ARA i august 2021, og trakk seg fra enhver avtalediskusjon gitt hans samtidige roller i ESR og Warburg Pincus, ARAs største aksjonær, ifølge Gibson, som sammen med Shen forhandlet frem avtalen i fjor . "Han ønsker å være involvert i avtaler, men han var ikke i rommet for denne avtalen," sier Gibson.

Opå proforma grunnlag, ESR og ARAs samlede nettoresultat doblet seg til 347 millioner dollar i løpet av de seks månedene som ble avsluttet i juni 2021 fra et år tidligere, styrket av sterk leasingetterspørsel etter lagerplass fra e-handelsselskaper og en blomstrende fondsforvaltningsvirksomhet. Inntektene forventes å øke med mer enn 15 % på basis av sammensatt årlig vekstrate gjennom 2025, underbygget av eiendeler i ny økonomi og avgifter fra kapitalforvaltning og eiendomsutvikling, skrev Morgan Stanley-analytikerne Wilson Ng og Derek Chang i et forskningsnotat publisert i januar.

"De største sekulære trendene underbygger veksten av virksomheten vår," sier Perlman, med henvisning til e-handelsboomen, digital transformasjon og finansiellisering av eiendomsmarkedene i Asia-Stillehavet. "Den raske veksten av e-handel har bare akselerert under pandemien."

For å befeste sin posisjon ønsker ESR å gå enda dypere inn i nye økonomiinvesteringer, og presser på med byggingen av skykjøkken, kjølelager, datasentre og varehus over hele Asia-Stillehavet. Det har samlet inn mer enn 10 milliarder dollar de siste to årene for å finansiere disse prosjektene og starter 2022 med lanseringen av to komplementære fond som vil samle inn så mye som 2.5 milliarder dollar for å bankrolle gruppens ekspansjon til den blomstrende datasenterindustrien. Etterspørselen etter fasiliteter for å huse servere som driver cloud computing og andre digitale plattformer er satt til å dobles i Asia-Stillehavet i løpet av de neste tre til fem årene, ifølge eiendomskonsulent Knight Frank.

ESR fullførte Asia-Pacifics største lager på høyden av pandemien i juni 2020. Med et brutto gulvareal på nesten 390,000 366,000 kvadratmeter, kan det seks etasjer høye ESR Amagasaki distribusjonssenteret i Osaka skryte av fasiliteter som et barnepass, en privat salong og detaljbutikker samt miljøvennlige funksjoner som inkluderer en solcelledrevet elektrisitetsgenerator og ladeputer for elektriske varebiler. Selskapet bygger sitt høyeste og mest avanserte anlegg til nå i nærheten av Tokyos Haneda flyplass. Det ni-etasjers ESR Higashi Ogishima distribusjonssenteret vil være verdens første logistikkanlegg som kan levere tidssensitiv last ved hjelp av droner når den omtrent 2023 XNUMX kvadratmeter store eiendommen er ferdigstilt innen mars XNUMX. 

I Kina, hvor de har mer enn 13 milliarder dollar i AUM, kjøpte ESR denne måneden en portefølje på 11 varehus med et brutto gulvareal på 550,000 2.5 kvadratmeter i den største slike transaksjonen i det større Shanghai-området, og bygger 300 millioner kvadratmeter med nytt logistikk og datasenterplass over hele landet. Perlman ser mer vekst i Kina, ikke avskrekket av den potensielle nedsmeltingen av fastlandets boligmarked etter at China Evergrande Group – verdens mest gjeldsatte utvikler med over XNUMX milliarder dollar i gjeld – misligholdt obligasjonsbetalinger i fjor. "Bolig er der all spenningen er, overskriftene er alltid på det," sier han. "Ny økonomiinfrastruktur har stor statlig støtte bak seg. De vet at de trenger flere varehus. De vet at de trenger flere datasentre.»

Høyere renter kan bremse ESRs voldsomme oppkjøpstakt, ettersom de økte kapitalkostnadene sannsynligvis vil redusere mengden av akkretive avtaler i markedet, sier Vijay Natarajan, analytiker ved RHB Singapore. "Til tross for potensielle renteøkninger, er ESR i en bedre posisjon til å navigere i dette markedet," legger han til. "[En] lett plattform for aktiva og sterk tilbakevendende inntekt posisjonerer det godt for å dempe den første effekten av høyere renter." Oppkjøpet av ARA styrket også balansen. Netto gearing falt til 34 % etter fullføringen av avtalen fra 62 % i juni 2021, noe som ga den kombinerte enheten litt rom for å utstede mer gjeld for å finansiere fremtidige oppkjøp, sa Credit Suisse i et forskningsnotat publisert i januar.

I tillegg til den organiske veksten forseglet ESR mer enn 10 milliarder dollar i avtaler i 2021, det travleste året så langt. I april i fjor inngikk det partnerskap med Singapores suverene formuesfond GIC for å kjøpe en portefølje av varehus over hele Australia for 3.8 milliarder dollar (2.8 milliarder dollar) fra Blackstone i landets største logistikkeiendomstransaksjon, mens de investerte i et datasenterprosjekt på 2 milliarder dollar i Japan. måned. I oktober, to måneder etter kunngjøringen av ARA-oppkjøpet, flyttet ESR for å slå sammen deres Singapore-noterte enheter ARA Logos Logistics Trust og ESR REIT.

"Jeff er en fantastisk dealmaker som bruker sin globale erfaring til stor suksess i Asia."

Perlman sier at en oppskalert ESR, hvis portefølje inkluderer 59 milliarder dollar med lager- og datasentereiendeler, vil kunne tiltrekke seg investorer som ønsker å distribuere kapital til færre ledere. Globale investorer strømmet rundt 48 milliarder dollar inn i logistikkeiendommer over hele Asia-Stillehavet i 2021, og overskred det tidligere høyeste på 32 milliarder dollar som ble satt året før, ifølge en rapport publisert av eiendomskonsulent JLL i februar. JLL anslår at den kombinerte enheten potensielt kan utnytte et marked verdt rundt 2.5 billioner dollar i Asia-Stillehavet.

"Jeff er en fantastisk dealmaker som bruker sin globale erfaring til stor suksess i Asia," sier Stuart Crow, administrerende direktør for kapitalmarkeder i Asia-Pacific hos JLL, på e-post. En tidlig pådriver i en av de raskest voksende sektorene, Perlman "forstår detaljene i eiendeler og markeder, men med et øye på hvordan de passer inn i finansmarkedene i Asia," legger han til.

Selv om Perlman ønsker at ESR skal fokusere på nye økonomiprosjekter, er han fortsatt opportunistisk når det gjelder å plukke opp mer tradisjonelle eiendeler for ESRs portefølje. ESR er strategisk posisjonert for å absorbere noen kontorbygg og kommersielle eiendommer i sine REITs eller private investeringsfond som store institusjonelle eiere som pensjonsfond eller forsikringsselskaper kan ønske å selge for å omfordele kapital andre steder, sier han. 

En slik omfordeling, sammen med robust etterspørsel etter varehus og potensialet til å skape nyere og større REIT-er over Asia-Stillehavet, gir enorme muligheter for ESR til å opprettholde veksten i de kommende årene. Det bør også dra nytte av noen større sekulære trender. JLL anslår at markedsverdien for alle REIT-er i Asia-Stillehavet vil stige til 1.3 billioner dollar innen 2030, fra ca. 400 milliarder dollar i dag, og etterligne veksten i det amerikanske REIT-markedet de siste to tiårene. Perlman ser at ESR har omfanget og ekspertisen til å tjene på flere trender i Asia-Pacifics eiendomsmarkeder, spesielt de som er drevet av den nye økonomien. "Digital transformasjon pågår i våre daglige liv," sier Perlman.