Går husleien ned under en lavkonjunktur? Hva leietakere og eiendomsinvestorer kan forvente

Nøkkelfunksjoner

• Bare fordi det er lavkonjunktur, betyr det ikke nødvendigvis at leieprisene går ned. Faktisk, under lavkonjunkturen i 2008, var det stikk motsatt.
• I det nåværende leiemarkedet har vi sett økningen i leieprisene synke, men dette betyr bare lavere leiepriser hvis du er i utvalgte markeder.
• Hvis du er en eiendomsinvestor, vet du sannsynligvis ikke å forvente en evig oppgang i leieprisene. Denne nedgangen burde vært forutsett.

Pandemien har skapt kaos på USAs leiemarkeder. Fra bedriftsnedleggelser som hindret leietakere i å tjene penger til utkastelsesmoratorier til massemigrasjoner som fulgte eksterne arbeidsmuligheter, ingenting ser ut som det gjorde i februar 2020.

Det er indikasjoner på at vi ser en redusert prisøkning for leietakere de siste månedene, men det betyr ikke nødvendigvis at leieprisene reduseres.

Selv om det ikke er så mange indikasjoner på at vi lever gjennom en lavkonjunktur, avhengig av inntektsklassen din, kan det føles som om vi er det. Men om vi er i en lavkonjunktur eller ikke spiller kanskje ingen rolle fordi lavkonjunkturer ikke nødvendigvis betyr at leieprisene går ned.

Leie er en kilde til klissete inflasjon

Økende husleie var en del av det som førte til Fed vil begynne å øke renten. Når vi begynner å se betydelige husleieøkninger, kalles det "klistret inflasjon". Sticky inflasjon skjer når prisene hopper på utgifter som opplever prisendringer i sykluser på 4.3 måneder eller mer.

Dette betyr at det tar lengre tid før husleien går ned når den går opp. Det er mer vanlig å se prisene stabilisere seg en stund i stedet for å se prisene synke i form av ekte dollar.

Leiekostnadene gikk opp med 23.5 % mellom oktober 2019 og oktober 2022, noe som negerer eventuelle gevinster arbeidere kan ha oppnådd når det gjelder lønnsvekst under pandemien. Oddsen for at husleien kommer ned nok til å kompensere for denne historiske økningen er lave.

Går leie ned under en lavkonjunktur?

Det er sjelden at leieprisene går ned på en måte som vil være meningsfull for leietaker. Når vi ser på leiepriser mellom 1940 og 2000, ser vi en liten nedgang mellom 1940 og 1950 i median bruttoleie nasjonalt. Deretter var det økninger i tiårene etter.

TryqOm infrastrukturutgiftssettet | Q.ai – et Forbes-selskap

Disse dataene er spesifikke for individuelle markeder. Avhengig av hvor du befinner deg, kan ting endre seg. For eksempel, i stater som California, Hawaii og Maryland, opplevde leieprisene en reell nedgang i dollar mellom 1990 og 2000.

Det var en del lavkonjunkturer mellom 1940 og 2000, men vi kan også se på 2008 for å vurdere leieprisingen under en resesjon. Mellom 2007 og 2011, de verste årene av 2008 Resesjon, økte leieprisene.

Ting ble ikke bedre etter den store resesjonen. I følge Government Accountability Office (GAO), mellom 2007 og 2017, begynte tre millioner flere husstander å betale mer enn 30 % av inntekten til husleie. Halvparten av dem brukte mer enn 50 % av inntekten på husleie.

Til syvende og sist er det ingen faste regler som sier at husleien må gå ned under en lavkonjunktur.

Har husleien gått ned de siste månedene?

Leieøkninger gjennom pandemien har vært historisk. Som folk flyttet, etterspørselen i noen byer og boble boomtowns eksploderte. Inflasjon og et ut av kontroll boligmarkedet drev opp prisene over hele landet, men migrasjonene som fulgte med alternativer for eksternt arbeid gjorde prisøkningene mer dramatiske enkelte steder.

Fra sensommeren 2022 falt prisøkningsraten måned for måned. Noen av disse nedgangene kan tilskrives sesongmessige endringer i etterspørsel og priser, men det er første gang økningen har avtatt siden rallyet startet.

Ting ser ikke så varmt ut når vi zoomer ut til priser fra år til år. Fra november 2022 var prisene opp 7.4 % på landsbasis sammenlignet med november 2021. Tidlig i 2022 var disse økningene fra år til år tosifret, så det er bra at de ikke er like intense lenger.

Likevel betyr ikke dette nødvendigvis lavere priser for leietakere.

I noen områder har nedgangen vært betydelig nok til å resultere i små reduksjoner i leieprisene. Dette skjer først og fremst i boble-boomtowns, der den lokale økonomien ikke kunne opprettholde økningen i perioden med høy etterspørsel med pandemiske migrasjoner.

Vil leie gå ned i 2023?

Mye av det som skjer på boligmarkedet er regionalt. Mens noen områder kan se reelle dollarreduksjoner i leieprisene, lener det totale bildet mot en stabiliseringstilstand der leieprisene slutter å øke i alarmerende hastigheter, men ikke nødvendigvis faller.

Noe av grunnen til at stabilisering kan skje, er at utbyggere har fokusert på flerfamilieeiendommer. For leietakere som er villige til å bo i leiligheter i stedet for eneboliger, øker varelageret i enkelte regioner tilbudet for å møte etterspørselen.

En annen grunn til at ting kan avta, er at folk ikke beveger seg så mye. Færre mennesker har vært kjøp av boliger siden Fed startet renteøkninger i mars 2022, så færre mennesker forlater leiemarkedet. Dette har bidratt til etterspørselen de siste månedene, og drevet leieprisene opp.

I dette miljøet er det mindre sannsynlig at leietakere flytter. Hvis de sikret en leiekontrakt tidligere i pandemien, er prisen de betaler nå sannsynligvis langt lavere enn noe de kunne finne nå.

Når det er sagt, hvis du fikk en ny leiekontrakt i løpet av det siste året og prisene sank betydelig, kan det få deg til å finne billigere overnattingssteder når nye leieforhold har gått ned i virkelige dollar.

Hva betyr synkende husleie for eiendomsinvestorer?

Hvis leieprisene skulle synke i form av reelle dollar, vil tapene sannsynligvis ikke være like betydelige som gevinstene de siste årene. Selv om det kan føles som et kortsiktig tap, tjener du sannsynligvis fortsatt mer penger enn du ville ha i 2020. Dette gjelder sannsynligvis for de som kjøpte eiendomsinvesteringene sine før pandemien.

Hvis du vurderer å gå inn i eiendomsspillet, bør synkende husleie tas med i ligningen når du kjøper et hjem eller en eiendom med flere enheter. Men deres potensielle nedgang vil sannsynligvis ikke eliminere en passende eiendoms lønnsomhet på lang sikt.

Når det er sagt, vil nedgangen påvirke ulike markeder uforholdsmessig. Du vil holde et spesielt øye med ting hvis du har eiendommer på steder som opplevde store svingninger i etterspørselen i løpet av de to første årene pluss av pandemien.

Å ha en godt diversifisert portefølje er spesielt viktig når en av eiendelene dine kan bremse eller falle når det gjelder lønnsomhet. Du kan sjekke ut Q.ai's Investeringssett som spenner over mange bransjer for å bygge mer robusthet inn i porteføljen din. Q.ai tilbyr et veldig unikt alternativ kalt Porteføljebeskyttelse som beskytter gevinstene dine og reduserer tapene dine, uansett hvilken bransje du investerer i.

Bottom Line

National Bureau of Economic Research (NBER) har ikke erklært en resesjon ennå. Enten vi lever gjennom en resesjon eller ikke, opplever vi absolutt noen særegne økonomiske tider.

Det spiller ingen rolle om dette er en resesjon siden denne typen nedgangstider ikke nødvendigvis betyr en nedgang i leieprisene. De økonomiske omstendighetene rundt hver lavkonjunktur er forskjellige, noe som betyr at resultatet vil variere.

Last ned Q.ai i dag for tilgang til AI-drevne investeringsstrategier.