Kjære skattemann: 'Hva skjer hvis jeg selger mitt eksisterende hus for å betale ned på lånet på mitt nye hjem? Hvor mye skatt skal jeg skylde?

Jeg forstår at fortjeneste fra et eiendomssalg ikke er skattepliktig hvis den brukes til å kjøpe et annet hus innen tre år. Spørsmålet mitt er hva som skjer hvis jeg kjøper et annet hus og deretter selger det eksisterende huset mitt for å betale ned lånet på mitt nye hjem?

Har rekkefølgen på kjøp og salg noen betydning?

Muller markedet

Kjære Mulling the Market,

Jeg skal svikte deg forsiktig. Du sier at eiendomsfortjeneste får en skattelettelse hvis de brukes til å kjøpe bolig innen tre år, men regnskapsførere forteller meg at det faktisk er en gammel regel og at den ikke lenger står i bøkene. Så du er sjanseløs.

Når det gjelder kjøp og salg: Du håper å få fortjenesten i lommen, minimere skatteplikten og beholde alle minnene dine. Rekkefølgen på kjøp og salg har ingen betydning for skattemessige formål. Du trenger ikke forhaste deg med å kjøpe et annet hus.

– Hovedboligen får nå eksklusjon ikke kreve at en skattebetaler anskaffer en erstatningsbolig,” sa Jeffrey Olson, en partner hos Carr, Riggs & Ingram i Atlanta, som spesialiserer seg på eiendomsrelaterte skattespørsmål.

Skattemyndighetene vil la deg holde fortjenesten på salget av boligen din fri for kapitalgevinstskatt, med noen betingelser. Du må ha eid boligen i minst to år, og bodd i den i to av de siste fem årene (men de trenger ikke være sammenhengende).

Skattefritak

De første $250,000 500,000 i overskudd er ekskludert fra kapitalgevinstskatt for enkeltpersoner og ektepar som sender inn separat, i henhold til IRS-reglene. Utelukkelsen av kapitalgevinster stiger til $XNUMX XNUMX for et ektepar som melder inn i fellesskap.

For et ektepar som søker i fellesskap, må bare én ektefelle eie det. Men hver ektefelle må oppfylle brukskravet. De to årene med eierskap og bruk trenger ikke å være én enkelt sammenhengende periode, bemerket Olson.

"Etterfølgende kjøp spiller ikke inn i beregningene overhodet," sa Rob Seltzer, president for Los Angeles-baserte Seltzer Business Management hvor han jobber med klienter om deres skattespørsmål, som inkluderer eiendomstransaksjoner.

"Det eneste kjøpet som betyr noe er kjøpet av boligen du selger," la han til. Med andre ord, du bekymrer deg ikke for noen form for reinvesteringskrav, men du må være klar over andre kvalifikasjonsregler for utelukkelse av kapitalgevinster.

Rynker i skattekoden

Når det er sagt er det rynker i skatteloven hvis du har leid ut boligen din i løpet av femårsperioden, gjort om en del av boligen til hjemmekontor, eller foretatt oppussing og krevd avskrivningsfradrag på oppussingen.

Å selge boligen din ble bare mer komplisert. Boligprisene går ned, men de er fortsatt høye. I mellomtiden er boliglånsrentene går opp og det tar lengre tid før hus selges. Boligkjøpers sentiment traff nylig en rekordlav.

Folk selger vanligvis først, og kjøper deretter. Hvis du har råd til det, kan du imidlertid kjøpe et nytt hus, og deretter selge det eksisterende huset ditt og bruke salgsprovenyet på boliglånet på huset du nettopp har kjøpt.

Onkel Sams skattelover tvinger deg ikke til å holde deg til en tidslinje for å kjøpe og selge i et som har blitt et vanskeligere marked. Bare ikke sett deg selv under unødvendig press i mellomtiden.

Har du et skattespørsmål? Skriv til meg på: [e-postbeskyttet]

Takk for at du leste. Jeg vil hjelpe deg å tenke bredere om problemene som påvirker skattene dine. Jeg tilbyr ikke skatteråd, bare et forsøk på å se på hva virvelen av skatteregler og økonomiske forhold kan bety for lommeboken din.

Jeg er her for leseren som møter skattene sine med en følelse av resignasjon. Du er bare ikke så opptatt av skatt, skjønner jeg. Jeg var en gang den fyren. Under sjargongen, tenk på skatten din som en labyrint - med penger på slutten. Eller en felle du må unngå.