Forvirret om boligmarkedet? Her er hva som skjer

Nedgangen i den ellers rødglødende boligboomen har gått forbløffende raskt.

Det amerikanske boligmarkedet økte under pandemien da hjembundne mennesker søkte nye steder å bo, forsterket av rekordlave renter.

Nå sier eiendomsmeglere som en gang rapporterte om køer med kjøpere utenfor åpne hus og budkriger på bakdekket, at boligene står lenger og selgere blir tvunget til å senke blikket.

Det får både potensielle kjøpere og selgere til å lure på hvor de står.

"Ettersom bekymringer for lavkonjunktur tynger forbrukernes utsikter, viser undersøkelsen vår at usikkerhet har kommet inn i hodet til mange kjøpere," sa Danielle Hale, sjeføkonom i Realtor.com.

Her er hovedfaktorene bak det hektiske boligmarkedet.

Hovedårsaken til nedgangen er stigende boliglånsrenter. Gjennomsnittsrenten på det 30-årige faste boliglånet, som er det desidert mest populære produktet i dag, og utgjør mer enn 90 % av alle søknader om boliglån, startet i år rundt 3 %. Det er nå rett over 6%, ifølge Mortgage News Daily.

Det betyr at en person som kjøper et hus på $400,000 700 vil ha en månedlig betaling på rundt $XNUMX høyere nå enn det ville ha vært i januar.

De andre driverne for nedgangen er høye priser og lavt tilbud.

Prisene er nå 43 % høyere enn de var ved starten av koronaviruspandemien, ifølge S&P Case-Shillers nasjonale boligprisindeks. Tilbudet av boliger til salgs vokser, opp 27 % ved starten av september sammenlignet med samme tid for ett år siden, ifølge Realtor.com. Selv om den sammenligningen virker stor, er den fortsatt ikke nok til å oppveie den årelange mangelen på boliger for salg.

Aktivt varelager er fortsatt 43 % lavere enn det var i 2019. Nye oppføringer var også ned 6 % i slutten av september, noe som betyr at potensielle selgere nå er bekymret ettersom de ser at flere hus står på markedet lenger.

Paul Legere er en kjøpers agent hos Joel Nelson Group i Washington, DC. Han fokuserer på det konkurransedyktige Capitol Hill-området, og han sa at han så oppføringene hoppe med 20 til 171 like etter Labor Day. Han kaller nå markedet «oppblåst». Til sammenligning ble bare 65 boliger lagt ut for salg i mars.

"Dette er en veldig tradisjonell lagerbeholdning etter Labor Day, og å se om en uke eller så hvordan markedet absorberer det nye inventaret kommer til å være veldig talende," sa han. "Veldig."

Beholdningen får en hit nasjonalt fordi boligbyggere bremser produksjonen på grunn av færre potensielle kjøpere som turnerer rundt modellene deres. Igangsetting av boliger for eneboliger falt 18.5 % i juli sammenlignet med juli 2021, ifølge US Census.

Boligbyggersentiment i enfamiliemarkedet falt i negativt territorium i august for første gang siden et kort fall i starten av pandemien, ifølge National Association of Home Builders. Byggherrer rapporterte om lavere salg og svakere kjøpertrafikk.

"Strammere pengepolitikk fra Federal Reserve og vedvarende høye byggekostnader har ført til en boligresesjon," sa NAHB-sjeføkonom Robert Dietz i augustrapporten.

Kjøperne har imidlertid ikke forsvunnet helt, til tross for det fortsatt dyre markedet for salg og det like dyre leiemarkedet.

"Data indikerer at noen hjemmekunder finner sølvforinger i form av kjølekonkurranse om økende antall boligalternativer for salg," sa Realtor.coms Hale. "Spesielt for kjøpere som blir kreative, for eksempel ved å utforske mindre markeder, kan denne høsten gi relativt bedre sjanser til å finne et hjem innenfor budsjett."

Boligprisene begynner endelig å kjøle seg ned. De falt 0.77 % fra juni til juli, det første månedlige fallet på nesten tre år, ifølge Black Knight, en leverandør av boliglånsteknologi og data.

Selv om fallet kan virke lite, er det den største nedgangen i prisene på én måned siden januar 2011. Det er også den nest verste ytelsen i juli som dateres tilbake til 1991, bak nedgangen på 0.9 % i juli 2010, under den store resesjonen.

Likevel vil dette prisfallet gjøre svært lite for å forbedre rimelighetskrisen forårsaket av stigende boliglånsrenter. Mens prisene falt litt tilbake i august, har de steget kraftig igjen denne uken, noe som gir den minst rimelige uken i bolig på 35 år.

Det tar for øyeblikket 35.51% av medianinntekten for å betale den månedlige hovedstolen og rentebetalingen på medianboligen med et 30-års boliglån og 20% ​​ned. Det er opp marginalt fra forrige 35-års høye tilbake i juni, da betaling-til-inntekt-forholdet nådde 35.49 %, ifølge Andy Walden, visepresident for bedriftsforskning og -strategi hos Black Knight.

I de fem årene før renten begynte å stige, holdt denne inntekts-til-betaling-forholdet seg stabilt rundt 20%. Selv om boligprisene steg kraftig i 2020 og 2021, oppveide rekordlave renter økningene.

"Gitt den store rollen rimelighetsutfordringer ser ut til å spille i skiftende boligmarkedsdynamikk, vil den nylige tilbakegangen i boligprisene sannsynligvis fortsette," sa Walden.

En ny rapport fra eiendomsmeglerfirmaet Redfin viste at mens etterspørselen etter boligkjøpere våknet litt i august, satte den siste økningen i boliglånsrentene den siste uken den i dvale igjen. Færre mennesker søkte etter «hus til salgs» på Google med søk i løpet av uken som sluttet 3. september – en nedgang på 25 % fra året før, ifølge rapporten.

Redfins etterspørselsindeks, som måler forespørsler om hjemmeturer og andre boligkjøpstjenester fra Redfin-agenter, viste at etterspørselen i løpet av de syv dagene som sluttet 4. september var opp 18 % fra 2022-laven i juni, men fortsatt ned 11 % året over år.

"Boligmarkedet kjøler seg alltid ned på denne tiden av året," sa Daryl Fairweather, Redfins sjeføkonom, "men i år forventer jeg at høsten og vinteren blir spesielt iskald ettersom salget tørker opp mer enn vanlig."