Kinesiske eiendomsutvikleres kontantstrømmer har falt med mer enn 20 %

BEIJING – Kinesiske eiendomsutvikleres kontantstrøm – et tegn på selskapenes evne til å holde seg flytende – krympet i år etter jevn vekst det siste tiåret, ifølge Oxford Economics.

Utviklerkontantstrømmer gjennom juli er ned 24 % år-til-år på årsbasis, ifølge analyse fra firmaets hovedøkonom, Tommy Wu.

Det er en kraftig nedgang fra veksten for nesten hvert år siden minst 2009, viste dataene. Total finansiering per juli var 15.22 billioner yuan (2.27 billioner dollar) på årsbasis, mot 20.11 billioner yuan i 2021.

Fallet kommer ettersom kredittetterspørselen i Kina bommet på forventningene i juli, og eiendomsutviklernes kamp trekker ut.

For omtrent to år siden begynte Beijing å slå ned på utvikleres høye avhengighet av gjeld for vekst. Spesielt, Evergrande misligholdt sent i fjor. Andre utviklere liker shimao har også misligholdt, til tross for at det ser ut til å ha sunnere balanse.

Mens investorer har vært forsiktige med kinesiske eiendomsselskaper, står utviklere nå overfor risikoen for å miste en annen viktig kilde til kontantstrøm: forhåndsbetalinger fra boligkjøpere.

Boliger selges vanligvis før ferdigstillelse i Kina. Men siden slutten av juni har noen boligkjøpere protestert på forsinkelser i leilighetsbyggingen stanse betalingen av boliglån.

"Kjernen av problemet er at eiendomsutviklere har utilstrekkelige kontantstrømmer - enten det er på grunn av gjeldsbetjeningskostnader, lavt boligsalg eller misbruk av midler - til å fortsette med prosjekter," sa Wu i en rapport forrige uke.

"Å løse dette problemet vil gjenoppbygge boligkjøperes tillit til utviklere, noe som vil bidra til å støtte boligsalg og i sin tur forbedre utvikleres økonomiske helse."

Mer enn 2 milliarder dollar i høyavkastende eiendomsutviklergjeld forfaller i september – det er mer enn to ganger så mye som i august, ifølge Morgan Stanleys analyse per 10. august.

Omtrent en fjerdedel av boligkjøpere som kjøpte eiendom før ferdigstillelse er tilbøyelige til å stoppe betalingen av boliglån hvis byggingen blir suspendert, sa den amerikanske investeringsbanken i en rapport 15. august, som siterer en proprietær AlphaWise Consumer Survey.

Ikke bare står eiendom for hoveddelen av husholdningenes formue i Kina, men analytikere anslår at eiendom og industri relatert til eiendom står for mer enn en fjerdedel av Kinas BNP. Eiendomsnedgangen har bidratt til en generell nedgang i den økonomiske veksten i år.

I et forsøk på å støtte vekst har People's Bank of China kuttet rentene, inkludert en uventet kutt på mandag på 10 basispunkter til noen ettårsrenter for institusjoner, kjent som mellomlangsiktig utlånsfasilitet.

Mens PBOC kanskje håper kuttet kan lette noe av boligkjøpernes byrde og hjelpe utviklere med å få lån, handler problemet ikke bare om finansiering, sa Bruce Pang, sjeføkonom og forskningssjef for Stor-Kina ved JLL.

Han bemerket hvordan utviklere har funnet det vanskeligere å skaffe finansiering på egen hånd, og har måttet stole mer på forhåndssalg til boligkjøpere. Men folk er stadig mer forsiktige med å kjøpe nye boliger på grunn av deres forventninger til fremtidig sysselsetting og avkastning på eksisterende investeringsprodukter, la han til.

Til tross for flere rapporter om regjeringens planer om å holde utviklere finansiert, har sentralregjeringen ennå ikke offisielt kunngjort bredere støtte for eiendom. En opplesning fra et regjeringsmøte på høyt nivå forrige måned sa lokale myndigheter er ansvarlige for å levere ferdige hus.

Blant tre store kilder til utviklerfinansiering har forskuddsbetalinger og innskudd falt mest i år, ned med 34 %, ifølge Wus analyse.

Kreditt som finansieringskilde falt med 22 %, mens egeninnhentet kapital, inkludert aksjer og obligasjoner, gikk ned med 17 %, viste de årlige dataene.

Investeringsfond har stort sett holdt seg unna kinesiske eiendomsutviklere, noe som har redusert en potensiell finansieringskilde.

"Det som har vært bekymringsfullt har vært mangelen på vilje og hurtighet fra topppolitikere til å løse eiendomsutvikleres finansieringsproblemer," sa Carol Lye, assisterende porteføljeforvalter i Brandywine Global, i et e-postsvar til CNBC.

Lye sa at investeringsforvaltningsselskapets allokering til Kina-eiendom er lav, og at Brandywine har "eiendomsobligasjoner av høy kvalitet som har blitt foretrukket i form av statlig støtte."

Noen investorer har til og med henvendt seg til selskaper i andre deler av Asia.

«Vi har forlatt nesten alle våre beholdninger i boliger i Kina. Det er mer et vent-og-se-spill når det gjelder å få tilbake eksponering, sier Xin Yan Low, Singapore-basert porteføljeforvalter for Asia-eiendomsaksjer hos Janus Henderson. Hun nektet å dele en tidsramme for disse salgene.

"Det er fortsatt mange alternativer i regionen, spesielt med gjenåpning nå, Singapore, Australia, i utgangspunktet tilbake til full gjenåpning, grunnleggende er sterke," sa hun.

Toppbeholdning i hennes co-administrerte Horizon Asia-Pacific Property Income Fund inkluderer Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust og Hang Lung Properties.

Morningstars Patrick Ge sa i en rapport denne måneden at noen fond har vendt seg bort fra Kina-eiendom til andre Asia-høyrentesektorer, for eksempel indiske selskaper for fornybar energi og indonesisk eiendom.

Samlet sett sa rapporten at penger investert i eiendomsfond i Kina falt med 59 % i løpet av seks måneder.

Men rapporten sa at investeringsgiganten BlackRock var blant firmaer som kjøpte kinesiske eiendomsobligasjoner - inkludert Shimaos.

Kapitalforvalteren svarte ikke på en CNBC-forespørsel om kommentar.

- CNBCs Michael Bloom bidro til denne rapporten.