Kinas eiendomsaksjer steg etter advarsler om svak virkelighet, høye forventninger

BEIJING — Kinas eiendomssektor er ennå ikke klar for en rask bedring, til tross for en oppgang denne måneden i aksjene til store eiendomsutviklere.

Det er fordi nylig støtte fra Beijing ikke direkte løser hovedproblemet med fallende boligsalg og priser, sier analytikere.

I forrige uke steg eiendomsutvikleraksjene etter nyheter fra sentralbanken og banktilsynet utstedte tiltak som oppmuntret bankene til å hjelpe eiendomsbransjen. Det kommer sammen med andre støttetiltak tidligere denne måneden.

Aksjer av Landshage, den største kinesiske utvikleren etter salg, har mer enn doblet seg i november, og de av Lengte etter har økt med rundt 90 %. Aksjene har allerede gitt tilbake noen av denne månedens oppgang.

I mellomtiden, jernmalm futures økt med rundt 16 % denne måneden – Morgan Stanley-analytikere sier at rundt 40 % av Kinas stålforbruk brukes i eiendomsbygging.

Situasjonen er en av "sterke forventninger, men svak realitet," og markedsprisene har avviket fra det grunnleggende, sa Sheng Mingxing, jernmetallanalytiker ved Nanhua Research Institute, på kinesisk oversatt av CNBC.

Sheng sa at det er viktig å se om leiligheter kan ferdigstilles og leveres i løpet av byggeperioden i mars og april.

De nye tiltakene, mye rapportert i Kina, men ikke offisielt utgitt, fastsetter låneforlengelser, krever at utviklere behandles på samme måte enten de er statseide eller ikke, og støtter obligasjonsutstedelse. Ingen av regulatorene svarte på CNBCs forespørsel om kommentar.

"Dette er virkelig en midlertidig lettelse i form av at utviklerne må møte mindre gjeldsnedbetalingsbehov i nær fremtid - en midlertidig likviditetslette snarere enn en fundamental snuoperasjon," Hong Kong-basert analytiker Samuel Hui, direktør, Asia-Pacific corporates, Fitch Ratings, sa onsdag.

"Nøkkelen er at vi fortsatt trenger det grunnleggende underliggende boligsalgsmarkedet for å forbedre seg," sa han, og la merke til at boligkjøpernes tillit er avhengig av om utviklere kan fullføre bygging og levering av leiligheter.

Tidligere i år mange boligkjøpere nektet å fortsette å betale boliglån i leiligheter da byggingen ble forsinket. Boliger i Kina selges vanligvis før ferdigstillelse, og genererer en viktig kilde til kontantstrøm for utviklere.

Analytikere er uenige om når Kinas eiendomsmarked kan komme seg.

Fitch sa at en tidslinje "forblir svært usikker", mens seniordirektør i S&P Global Ratings, Lawrence Lu, forventer at en bedring kan skje i andre halvdel av neste år.

"Hvis denne policyen implementeres raskt, vil dette stoppe den nedadgående spiralen til utviklerne, dette vil bidra til å gjenopprette investorenes tillit [til] utviklerne," sa han.

Salget av boliger for de første 10 månedene av året falt med 28.2% fra et år siden, sa National Bureau of Statistics forrige uke. S&P Global Ratings sa i juli at de forventer et fall på 30 % i salget for 2022, dårligere enn i 2008 da salget falt med om lag 20 %.

En nedgang i økonomisk vekst, usikkerhet om pågående Covid-kontroller og bekymringer for fremtidige inntekter har dempet appetitten for å kjøpe boliger.

Fallende priser øker disse bekymringene.

Boligprisene i 70 byer falt med 1.4 % i oktober fra et år siden, ifølge Goldman Sachs analyse av data som ble offentliggjort onsdag.

"Til tross for flere lokale tiltak for lettelser av boliger de siste månedene," sa analytikerne, "tror vi at eiendomsmarkedene i byer på lavere nivå fortsatt møter sterk motvind fra svakere vekstgrunnlag enn store byer, inkludert netto befolkningsutflytting og potensielle problemer med overforsyning."

Rapporten sa at boligprisene i de største tier-1-byene steg med 3.1 % i oktober fra september, mens Tier-3-byer så et fall på 3.9 % i løpet av den tiden.

For omtrent to år siden begynte Beijing å slå ned på utvikleres høye avhengighet av gjeld for vekst. De landets mest gjeldsatte utvikler, Evergrande, misligholdt sent i fjor i en høyprofilert gjeldskrise som raste investortilliten.

Bekymringer for andre eiendomsselskapers evne til å betale tilbake gjelden har siden spre seg til en gang friske utviklere.

Handel med aksjer i Evergrande, Kaisa og Shimao er fortsatt suspendert.

Mens Covid-kontroller har trukket ned Kinas vekst i år, har Eiendomsmarkedets kamper har også bidratt betydelig.

Eiendomssektoren, inkludert relaterte industrier, står for omtrent en fjerdedel av Kinas BNP, ifølge analytikerestimater.

"Jeg tror eiendomssektoren vil bli mindre belastende for økonomien i 2023," sa Tommy Wu, senior Kina-økonom i Commerzbank AG, onsdag.

"Det er for tidlig å si om tiltakene som er rullet ut så langt vil være nok til å redde eiendomssektoren," sa han. "Men det føles mer betryggende nå fordi det virker mer sannsynlig at mer kraftfulle tiltak vil bli satt i verk hvis eiendomsnedgangen fortsatt ikke blir meningsfull i de kommende månedene."

Til syvende og sist gjennomgår Kinas eiendomsindustri en statsstyrt transformasjon - til en mindre del av økonomien og en forretningsmodell som er langt mindre avhengig av å selge leiligheter før de er ferdigstilt.

Eiendomsmarkedet har krympet med omtrent en tredjedel sammenlignet med i fjor, og vil sannsynligvis forbli på samme størrelse neste år, sa S&Ps Lu.

Statlige utbyggere har klart seg bedre under nedturen, påpekte han.

I årets tre første kvartaler sa Lu at salget av statseide utviklere falt med 25 %, sammenlignet med 58 % salgsnedgang for utviklere som ikke eies av staten.

Og til tross for nylige politiske grep, forblir Beijings holdning fast i å fraråde boligkjøp i stor skala.

Enten det er meldinger fra National Bureau of Statistics eller People's Bank of China, gjentok offisielle kunngjøringer denne måneden at husene er for å bo i, ikke spekulasjoner - mantraet som markerte den tidlige begynnelsen av nedgangen i eiendomsmarkedet.