Kjøpe ditt første hjem? Her er det du trenger å vite

Førstegangskjøpere av boliger har en bratt læringskurve, fra å forstå ekte rimelighet og hvordan de kvalifiserer for et boliglån til å administrere kontantstrømmen etter kjøpet.

"Når du kjøper ditt første hjem, må du tenke på at det en utlåner lar deg låne ikke nødvendigvis er det samme beløpet som det du med rimelighet har råd til," sa den sertifiserte finansplanleggeren Eric Roberge, grunnlegger av Beyond Your Hammock i Boston.

Mens de fleste banker lar deg ta opp et lån med en utbetaling på rundt 30 % av inntekten din, råder Roberge kundene til å holde sine årlige boligkostnader (boliglånsbetalinger sammen med eiendomsskatt, huseierforsikring og årlig vedlikehold) på 20 % av bruttoinntekten. .

"I dagens miljø kjøper de betalingen, ikke kjøpesummen," sa CJ Harrison, CFP, visepresident for DecisionPoint Financial i Mesa, Arizona. "Men de må huske på at dette er superoppblåste boligpriser.

"Jeg spør disse kundene, 'Kan du økonomisk tåle en katastrofal nedgang i boligens verdi?'"

For å bringe sine kunder ned på jorden, har Brian Mercado, en CFP med JSF Financial i Los Angeles, fått dem til å gjøre en øvelse.

"Jeg sier til dem at mens de jakter på hus, bør de prøve å leve som om de allerede betalte den større betalingen," sa han. "Det er en stresstest på kontantstrømmen deres."

Mens kjøpere blir vant til det nye budsjettet, investerer Mercado den overskytende månedlige sparingen slik at den kan legges til forskuddsbetalingen.

Du vil ikke vokse ut av det nye huset ditt, sa Stephanie Campos, CFP, eier av Campos Financial i Miami. Hun stiller kundene spørsmål som "Vil dette huset dekke dine behov i mer enn fem til ti år?" og "Er boliglånet og sluttkostnadene verdt det hvis du trenger å kjøpe et annet sted om noen år?"

Før du søker om boliglån, er det viktig å rydde opp i kredittscore om nødvendig, ifølge Campos.

"De annonserte teaser-rentene er kun for utmerket kreditt og [generelt er bankrenter et bevegelig mål avhengig av risikoappetitten til utlåneren," sa hun.

Campos råder boligsøkere med kredittscore under 600 til å se nærmere på boliglån tilbake innen Federal Home Authority. Disse er rettet mot førstegangsboligkjøpere som har problemer med å spare opp de 20 % ned som trengs for å unngå privat boliglånsforsikring, sa hun. FHA-lån kan kreve så lite som 3.5 % ned, men kommer med litt høyere priser og visse betalings- og inntektskrav.

En måte for kjøpere å unngå å måtte skaffe seg privat boliglånsforsikring, eller PMI, sa Mercado, er å ta opp to separate lån - dvs. et boliglån for 80 % av det nødvendige beløpet, og en egenkapitalkreditt for saldoen.

Mercado foreslår også at kjøpere ber om flere prekvalifiseringsbrev fra långivere i forskjellige beløp for forskjellige forhandlingsstrategier. For eksempel:

• Hvis du ikke vil tipse selgeren om at du kan betale mer, bruk et brev som kun viser beløpet du trenger for kjøpet.
• Hvis du er i en budkrig, bruk et brev med et beløp som viser selgeren at du kan gå høyere.

Kjøpere bør ha noen for hånden, i tilfelle de trenger å gi et umiddelbart tilbud, sa Mercado.

Boliglån er en av de "mest konkurransedyktige arenaene der ute," sa Harrison, "så få kostnadsfordelingen og vis dem til andre långivere."

Han ber kjøpere innhente tilbud fra minst tre boliglånskilder og be om et gebyrregneark, som er foreløpig og ikke krever kredittsjekk, og/eller et låneanslag, som er bindende og krever kredittsjekk.

Overvurder hva du tror utgiftene dine etter kjøpet vil være, sa Harrison, siden møbler, hagevedlikehold og reparasjonskostnader er høye på grunn av etterspørselen som følge av det varme boligmarkedet.

"Vær tålmodig før du begynner å bruke penger etter kjøpet," sa han. "Face deg selv og bevar nødfondet ditt - og budsjett for fremtidige kjøp i stedet for å bruke alle pengene dine."