Bygg, baby, bygg! I 2023 trenger byer å stimulere til nye boliger

Pundits og prognosticatorer vil prøve å forutsi om og hvor lenge den amerikanske økonomien vil lide av inflasjon. Svarene på disse spørsmålene vil også påvirke deres vurdering av resesjon; vinner vi en, kommer en, og hvor dypt og lenge vil den vare? Når det gjelder boligøkonomien, er tebladene vanskelige å lese. Boliglånsrentene er oppe, og det samme er husleie øker den totale inflasjonen. I mellomtiden steg prisene på eneboliger i 2021 da fjernarbeidere utnyttet billige penger og fjernarbeid for å skape kjøpsvanvidd i tidligere søvnige markeder som Boise og Bozeman. Nå faller prisene i disse markedet raskt. Hva betyr det og hvordan skal lokale myndigheter som kontrollerer boligtilbudet gjennom regulering reagere? I alle scenarier er svaret det samme: oppmuntre til mer bygg med færre forskrifter og flere insentiver.

Husker du den store boligskaden i 2008? Småhusproduksjonen tok seg aldri opp igjen, eller i det minste nivået på produksjonen av boliger har ikke nådd de samme tallene. En titt på enefamilietillatelser fra 2000 til nå viser hvor kraftig høstproduksjonen tok. Riktignok viser Federal Reserve Bank of Saint Louis sine data at fallet begynte i god tid før krakket, men uansett, selv med den store kjøpeboomen i 2021, har ikke tilbudet holdt tritt med etterspørselen, noe som betyr høyere priser.

Leieprisene har vært ustabile. Zumper-data for Boston viser et perfekt eksempel på hvordan leieprisene falt under pandemien og deretter raket tilbake til nivåer før pandemien, og deretter fortsatte å øke.

Så, hva skjer videre? Her er noen scenarier.

Høy inflasjon fortsetter, Fed reagerer aggressivt, resesjon følger

Det verste scenariet er at Fed ikke bare tar bort punch bowl-tosken av sprit, men den dukker opp med politiet for å bryte opp festen. I dette tilfellet faller boligproduksjonen til null med svært få transaksjoner ettersom penger blir dyrere og investorer søker andre investeringer. Det er kanskje ikke så ille som 2008, men resultatet vil bli bremset eller stoppet produksjon og flat etterspørsel.

Inflasjonen avtar, Fed trekker seg tilbake, en kort og grunn lavkonjunktur følger

Selv i dette scenariet, kommer det til å være en knekk i produksjonsslangen for boliger på grunn av nylige økninger i rentene. Flerfamilieprosjekter vil sannsynligvis også avta; de er også bygget med lånte penger. Når skyene deler seg og solen begynner å skinne, vil det ta tid før produksjonen øker, og etterspørselsøkninger vil bli møtt med mangelvare og høyere priser i slutten av 2023.

Laggende indikatorer overvurderer inflasjon, tilbakestilte, ingen inflasjon eller resesjon i 2023

Regjeringsindikatorer ligger alltid bak de faktiske økonomiske hendelsene. Det er som en meteorolog som dukker opp et par dager etter at en tornado ødela hjemmet ditt og sier: "Det er offisielt, huset ditt ble slått ned av en tornado." I en diskusjon på The Ringer's Vanlig engelsk podcast, forklarer Mark Zandi fra Moody's dette fenomenet. "Når du får en husleieøkning på markedet, si tilbake i februar måned, tar det omtrent seks måneder før det slår ut i hva det betyr for leieinflasjon målt av BLS." Kanskje vi er ok, vi vet det bare ikke. Men pengene blir fortsatt dyrere, og når Fed trekker seg tilbake, vil vi fortsatt se produksjonsnedganger i boliger.

Nå er tiden inne for å forhindre den neste "boligkrisen"

I hvert av scenariene ovenfor vil det være en nedgang i boligproduksjonen på tvers av typologier. Hvis vi kan lære noe av 2008, bør det være at nedgang i investeringer i nye boliger, demping av etterspørselen etter boliger, og redusert eller stoppet produksjon av boliger er et signal: Bygg, baby, bygg! Utviklere hater risiko mer enn de elsker profitt. Det er faktisk bare fornuftig at boliger blir attraktive når prisene stiger etter et stort fall. Den ledige tomten som kan være bolig vil sannsynligvis stå stille inntil etterspørselen øker, prisene stiger, og deretter bygge på det rasjonaliserer kostnadene og risikoen. Vanligvis, når boligøkonomien kommer seg tilbake, får regjeringen panikk fordi prisene stiger og deretter pålegger de regler og forskrifter for å "fikse" prisene.

Vi kan unngå dette når boligøkonomien stabiliserer seg og tar seg opp igjen ved å handle nå for å eliminere alle tingene som bremser produksjonen. Deretter, hvis en utvikler er bekymret for at det å bygge nå er for risikabelt, kan lokale myndigheter investere – ja, legge penger på bordet – for å bygge på den ledige tomten og subsidiere potensielt høye ledighetsrater og tap. Når økonomien snur, og etterspørselen etter boliger kommer tilbake, vil denne tsunamien av etterspørsel bli møtt med en overflod av boliger. Hadde regjeringen laget høy i 2009, 2010 og 2011, da solen lyste ikke, ville vi hatt færre boligprisproblemer når det endelig gjorde det.