Svarte amerikanere står fortsatt overfor utfordringer med å jage boligeierskap

For Mel Ligon og hans kone hindret rester av boligkrisen i 2008 dem fra å realisere store besparelser ved å refinansiere hjemmet sitt i Chicago under den pandemiske refiboomen.

De hadde en utsatt rektor plassert på hjemmet deres under den store lavkonjunkturen da de brukte et statlig program for å refinansiere etter at husholdningsinntekten deres falt med det halve. Omtrent et tiår senere hindret det dem i å dra nytte av de historisk lave boliglånsrentene.

"Selv når boliger begynte å komme seg, har vi denne utsatte hovedstolen på $88,000 2050, som i hovedsak ville være vår egenkapital i fremtiden som vi ikke ville ha tilgang til før i XNUMX," sa Ligon, en uavhengig eiendomsmegler.

Dessverre er historien deres ikke unik og illustrerer i stedet hvordan svart huseierskap ofte er fanget opp i fortidens institusjonelle feil og de fortsatte overtredelser i dag, som f.eks. vurderingsskjevhet, boliglånsdiskriminering og til og med redlining.

Og ettersom boligoverkommelighet raskt forvitrer med raskt høyere boliglånsrenter og en ny potensiell lavkonjunktur som truer i horisonten, blir jakten på den amerikanske drømmen igjen vanskeligere for mange svarte å oppnå, og med den muligheten til å bygge rikdom mellom generasjoner.

"De skadelige virkningene av høye renter og inflasjon er allerede klare og uforholdsmessig skadelige for svarte husholdninger," ifølge 2022 State of Housing in Black America (SHIBA) rapportere. "Fordi høyere boliglånsrenter reduserer rimeligheten av boligkjøp, vil svarte, i forhold til hvite, bli ytterligere vanskeligstilt i jakten på boligeierskap."

Arr fra den store resesjonen henger igjen

Mens huseierskapshindringene svarte står overfor spores tilbake til grunnleggelsen av landet, var det største tilbakeslaget nylig den store resesjonen.

Svart huseierskap var på 48 % før det ble desimert av tvangskrisen i 2008, preget av uansvarlig – og i noen tilfeller rov – utlån som uforholdsmessig påvirket fargesamfunn.

Historien fortsetter

"I forkant av den store resesjonen var hvite familier med årlig inntekt på under $30,000 200,000 mindre sannsynlige i gjennomsnitt for å få subprime-lån sammenlignet med svarte familier med inntekter på mer enn $XNUMX XNUMX," ifølge en rapporterer av Aspen Institute's Financial Security Program (Aspen FSP).

I årene etter tvangskrisen falt svarte boligeierskap og nådde til slutt et lavpunkt i 50 år i 2019 på 40.6 % - lavere enn raten i 1968 - og har ikke returnert til nivåene før den store resesjonen. Samtidig har den hvite boligeierandelen overskredet nivåene før resesjon, ifølge National Association of Real Estate Brokers (NAREB).

"Det var 10 år før svarte nabolag virkelig begynte å se svingen," sa Ligon. "Våre nabolag bruker lang tid på å komme seg."

Så rammet pandemien, og brakte sin egen uforholdsmessige økonomiske smerte og tap av jobb til det svarte samfunnet.

Det hindret mange i å dra nytte av historisk lave priser i det første året av pandemien. For eksempel mottok svarte huseiere bare 3.7 % av de 5.3 milliarder dollar i besparelser fra pandemiske refinansieringer til oktober 2020, ifølge en Studie fra Federal Reserve Bank of Boston.

Svarte kjøpere møtte på samme måte hindringer under pandemien.

"Selv om boliglånsrentene nådde alle tiders laveste nivå i 2021, var det ikke alle som kunne dra nytte av disse lave rentene. I løpet av 2019 og 2021 steg den hvite boligeierandelen med nesten 3 prosentpoeng, mens boligeierandelen for svarte amerikanere steg med 2 prosentpoeng,” sa Nadia Evangelou, seniorøkonom og prognosedirektør i National Association of Realtors (NAR). i en uttalelse.

"Med 7 % boliglånsrenter har bare 15 % av svarte husholdninger råd til å kjøpe den typiske boligen, sammenlignet med 30 % av hvite husholdninger. Dermed kan svarte familier falle lenger bak i boligeierskap sammenlignet med sine hvite kolleger.»

Allerede har mange svarte kjøpere blitt presset ut av markedet. Bare 3 % av boligkjøperne i 2022 var svarte, ifølge data fra National Association of Realtors, halvparten av andelen fra 2021.

Fortsatt skjevhet i dag

Bortsett fra de økonomiske hindringene som uforholdsmessig påvirket svarte eiere og kjøpere, står samfunnet også overfor skjevheter i mange aspekter av boligkjøps- eller refinansieringsprosessen.

For eksempel har boliglånsrettferdighet for svarte boligkjøpere holdt seg relativt statisk de siste 30 årene, og holdt seg stabil på 78.5 % siden 1990, ifølge 2022 State of US Mortgage Fairness (Fairness)-rapport.

I 2021 økte imidlertid boliglånsrettferdigheten for svarte boliglånsøkere fra 80.4% i 2020 til 84.4%, men bumpen "reflekterer unormale økonomiske forhold under COVID-pandemien," rapporterer funnet.

Og mens antallet søknader om boliglån steg i 2021 for svarte boligkjøpere, oversteg deres avslagsgrad på 15 % langt 6 % avslagsraten for hvite søkere. SHIBA rapporten funnet.

Ettersom rentene nådde 5 % til 6 %, falt boliglånsrettferdigheten til nesten 2008 boligkrisenivåer og ble verre i områder med den høyeste konsentrasjonen av svarte boligkjøpere, Rettferdighetsrapport funnet.

"Fem stater - Louisiana, Mississippi, South Carolina, Arkansas og Alabama - gir vedvarende dårlige resultater for lånesøknader uansett makromiljø ... selv i høykonjunktur," fant rapporten.

Selv godt kvalifiserte minoritetsboligkjøpere blir diskriminert, ifølge en 2012 HUD-studie.

Ta for eksempel opplevelsen til tidligere NFL-spiller og skuespiller, Devale Ellis og kona Khadeen Ellis. Paret begynte å lete etter en luksusbolig i Georgia i 2020. Selv med forhåndsgodkjenning fra banken, møtte de problemer under underwriting.

"Vi ønsket opprinnelig å sette ned 10%, men de sa at vi måtte sette ned 20%," sa Devale Ellis. «Vi ble enige om å sette ned 20 %, og de sa at vi trengte mer enn 20 % etter å ha sjekket kredittscore. Min kredittscore er på midten av 700-tallet!"

Å ansette en CPA kom godt med når forsikringsgivere kreves tre måneder med W-2s, selv om Devale ikke er ansatt og sender inn en K-1 som underholder og bedriftseier.

«Det dreper meg at du jobber så hardt for å gjøre alt på riktig måte, bare for at folk skal finne grunner til å ikke la deg få drømmen din. Hva om vi ikke var i stand til å betale mer enn 25 % for en forskuddsbetaling?» spurte Devale Ellis. «Jeg vet at de aller fleste mennesker i Amerika lever nær eller under fattigdomsgrensen, men det får deg til å innse hvor vanskelig det er for folk som ser ut som Khadeen og jeg å få eiendom. Det er helt urettferdig fordi eiendom er måten du bygger arv på.»

I stedet for å gjøre det vanskeligere å kvalifisere seg, har noen banker rett og slett sluttet å tilby boliglånstjenester til fargesamfunn, kjent som moderne redlining.

Siden 2021 har justisdepartementets Bekjempe Redlining-initiativet varslet fire redlinesaker og forlik mot Lakeland Bank, Trident Bank, Trustmark nasjonalbankog Cadence Bank som påvirket svarte og latinamerikanske boligkjøpere negativt.

«At slutt på redlining er et kritisk skritt i vårt arbeid for å lukke de økende gapene i rikdom mellom fargesamfunn og andre,» sa assisterende statsadvokat Kristen Clarke ved justisdepartementets sivilrettighetsavdeling i en pressemelding. "[Disse] oppgjørene viser vår faste forpliktelse til å bekjempe moderne redlining og holde banker og andre långivere ansvarlige når de nekter fargede personer lik tilgang til utlånsmuligheter."

Vurderingsskjevhet devaluerer boliger for svarte huseiere

Svarte boligkjøpere og huseiere møter også utfordringer underveis boligvurderingsprosess.

For eksempel sendte Tenisha Tate-Austin og Paul Austin inn en Søksmålet mot takstmannen og selskapet som leide takstmannen for å ha undervurdert hjemmet deres i Marin County i Nord-California med nesten 500,000 XNUMX dollar, sa Caroline Peattie, administrerende direktør for Fair Housing Advocates of Northern California, som representerer huseierne, til Yahoo Money.

A fersk studie av Freddie Mac fant at "minoritetssøkere er mer sannsynlig å motta en vurderingsverdi lavere enn kontraktsprisen." På samme måte, a 2022 Brookings Institute-studie funnet boliger i nabolag som er 50 % svarte, verdsettes 23 % mindre sammenlignet med boliger i andre nabolag med tilsvarende kvalitet og fasiliteter.

"Kostnaden for devaluering er omtrent 162 milliarder dollar" i kumulative tap for svarte huseiere, konkluderte studien.

"Det er vanskelig å ikke bli motløs i eiendom som svart eiendomsmegler og for svarte boligkjøpere og huseiere," sa Kenyon Hunter, assisterende eiendomsmegler i Evolution Ave Group RE, til Yahoo Money. «Jeg fikk en hvit eiendomsmegler til å ringe meg etter å ha sett på min klients hjem, en svart lege. Eiendomsmegleren foreslo at jeg skulle få klienten min til å kvitte seg med kulturelle elementer – som en Doc McStuffins-dukke og afrikansk kunst – slik at den kunne selges. Jeg har lagt merke til at hvis en takstmann anerkjenner at en svart familie bor der, går verdien ned.»

Eroderer rimelighet, forsinker rikdom

Ettersom boliglånsrentene øker, har ikke huseiere lenger en sjanse til å refinansiere og potensielle kjøpere finner det mer uoverkommelig å kjøpe bolig. Legg til diskrimineringen de møter i boliglåns- og takseringsbransjen, pluss å ha høy studentgjeldssaldo og horisont for meningsfullt å øke svarte boligeierskap vises lenger unna.

"Et boligkjøp er det første håndfaste skrittet i å bygge formue, og for kunder som ikke hadde likviditet eller kapital til å spare til en større forskuddsbetaling, er det nedslående å bli stående bak," Chelsea Ransom-Cooper, administrerende partner og finansplanlegging direktør hos Zenith Wealth Partners, fortalte Yahoo Money.

Det boligeierskap tilbyr er sjansen til å bygge generasjonsformue.

Boligandeler utgjør 16 % av den totale amerikanske husholdningsformuen, ifølge en rapporterer av Federal Reserve Bank of New York. For svarte amerikanere er det enda mer enn det. Nesten to tredjedeler av svart rikdom er i boliger, ifølge NBERs Wealth of Two Nations: The US Racial Wealth Gap arbeidspapir.

"Boligeierskap er hvordan middelklassen bygger rikdom i Amerika, og dessverre går svarte huseiere ofte glipp av sin rettferdige andel på grunn av undervurdering," sa Daryl Fairweather, Redfins sjeføkonom, til Yahoo Money. "Dette skader ikke bare dagens svarte huseiere, det gjør det også vanskeligere for svarte familier å bygge rikdom mellom generasjoner, noe som har ringvirkninger i hele det svarte samfunnet når det gjelder utdanning og forretningsdannelse."

Ronda er seniorreporter for personlig økonomi for Yahoo Money og advokat med erfaring innen juss, forsikring, utdanning og myndigheter. Følg henne på Twitter @skriverronda

Les de siste trendene og nyhetene om personlig økonomi fra Yahoo Money.

Følg Yahoo Finance på Twitter, Instagram, YouTube, Facebook , Flipboardog Linkedin