Biden følger Warrens ledetråd mot federaliserende regler for utleieboliger

Over hele landet har det vært en kollektiv nedsmelting av store og små boligleverandører om den nylige kunngjøringen fra Det hvite hus om utleieboliger. Kunngjøringen i Det hvite hus ser ut til å være et svar på et brev fra Massachusetts-senator Elizabeth Warren og noen av hennes demokratiske kolleger i Senatet og Huset som skisserer en rekke tiltak for å møte «de skyhøye leieprisene som våre velgere står overfor».

Sannheten er at husleiene flater ut og faller. Både Zumper og Moody's analyser peker på at leieprisene flater ut og faller ved utgangen av 2022, og fant at generelt over hele landet vil leieprisene falle og ledigheten øke. Likevel har Det hvite hus pålagt tiltak som de sier er ment å "øke rettferdighet i leiemarkedet og ytterligere prinsipper for rettferdig bolig." Før det blir for mye mer panikk, la oss se på hva Biden-administrasjonen faktisk gjør.

Først av alt må jeg minne alle som leser om at jeg har advart om en kommende bølge av intervensjoner for å føderalisere politikken for leieboliger i USA. Jeg advarte om dette i 2020, før det tilsynelatende uendelige utkastelsesforbud provosert av Covid-19. Det som følger er enda et skritt i den retningen. Biden-administrasjonen iverksetter følgende tiltak. De Effekt notatet handler om hvordan dette kan påvirke private utleieboliger.

• Federal Trade Commission (FTC) og Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) – For å stoppe det den kaller "urettferdig praksis i leiemarkedet," har Biden bedt de to byråene om å "søke informasjon om et bredt spekter av praksis som påvirker leiemarkedet, inkludert opprettelse og bruk av bakgrunnssjekker for leietakere, bruk av algoritmer i leietakerscreeninger, levering av uønskede handlinger fra utleiere og eiendomsforvaltningsselskaper, og hvordan en søkers inntektskilde spiller inn i boligbeslutninger.»

Effekt: Ubestemt. Det er ingen ekstra finansiering identifisert i Det hvite hus-kunngjøringen for å finansiere denne informasjonssøkingen. Mer enn sannsynlig vil denne etterforskningen nådeløst bli "arbeidet" av leietakeradvokater. Hvis det var en sterk boligleverandørlobby, ville dette vært stedet for å peke på virkningen av mer regulering på utleieboliger og hvordan det til slutt ville øke risiko og kostnader.

• Kredittsjekker – Biden har bedt CFPB om å "holde bakgrunnssjekk selskaper ansvarlige for å ha urimelige prosedyrer."

Effekt: Kritisk. Forbud mot kredittsjekk er på vei, og jeg har advart om dette. Bransjeorganisasjoner har ignorert meg. Hvis denne innsatsen går der jeg tror den vil, forvent å se innsats fra CFPB for å begrense eller forby bruken av kredittpoeng for utleieboliger. Dette er unødvendig.

• Federal Housing Finance Agency (FHFA) – Byrået har fått i oppgave av Biden å se på «grove husleieøkninger for fremtidige investeringer;» Med andre ord, hvis FHFA ikke liker hvordan en av låntakerne forvalter eiendommen sin, kan den iverksette tiltak. Husk at hvis du tror på tilbud og etterspørsel, fastsettes ikke leieprisene av folk i et styrerom, men av markedet.

Effekt: Ubestemt. Kunngjøringen antyder at de 700,000 XNUMX enhetene kan bli påvirket av dette, men hvordan ville byrået avgjøre hva en "grusom leieøkning" er? Det er ingen annen måte å betale tilbake lån på bortsett fra husleie, og hvis den føderale regjeringen struper pengene, er alt de gjør å sette sine egne lån i fare for mislighold.

• Den amerikanske justisdepartementet – Biden har bedt byrået om å "informere potensielle veiledningsoppdateringer rundt konkurranseskadelig informasjonsdeling, inkludert i leiemarkeder."

Effekt: Ubestemt. Høres skumlere ut enn det er. Det er også bisarrt og uvitende. Den beste måten å få konkurranse på er å øke forsyningen; det betyr at boligleverandører konkurrerer med hverandre om beboerne, ikke beboere som konkurrerer med hverandre om knappe leiligheter.

• Det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling – Biden pålegger byrået å lage regler som krever at offentlige boligmyndigheter «30 dagers forhåndsvarsel før de avslutter en leieavtale på grunn av manglende husleie».

Effekt: none. Sjekk din lokale statistikk; offentlige boligbyråer kaster ut langt flere mennesker enn private boligleverandører, hovedsakelig fordi de betjener mennesker som virkelig er fattige og står overfor en rekke utfordringer. Likevel kaster de ikke folk ut raskt, og absolutt ikke på 30 dager. De fleste utkastelser tar måneder, ikke dager eller uker.

• Planen for en rettighetserklæring for leietakere – Dette er et løfte om å møte talsmenn for å diskutere leietakers «rettigheter». Beboere i en hvilken som helst bolig har rettighetene som vi alle har, samt ansvaret som er skissert i deres leiekontrakter, som er lovlige kontrakter. Forestillingen om at innbyggere i en hvilken som helst bolig har rettigheter utover det er i beste fall illusorisk og i verste fall stimulerer mer innsats for å pålegge kostbare reguleringer og øke risikoen for tilbydere; dette gjør ting verre for folk med mindre penger.

Effekt: Kritisk. Boligleverandører og folk som leier ut sin private eiendom har mistet kontrollen over fortellingen for flere tiår siden. Endre den fortellingen er noe boligleverandører til nå ikke har vist interesse for å investere i. En frittgående diskusjon av en ønskeliste med intervensjoner vil helt sikkert sette fart på restriksjoner på utleieboliger som vil gjøre det knappe, dyre å produsere og dermed vanskeligere for fattige mennesker å ha råd.

Jeg vil bare si det: Jeg fortalte deg det! Selv om Biden-intervensjonen ikke er slutten på privat utleie nå, er det enda et skritt i den retningen. Det er fortsatt tid, men med Realtor.com, The National Apartment Association, The National Association of Realtors, Institute of Real Estate Management og The National Multifamily Housing Council nevnt nederst i kunngjøringen som tilhengere av Biden-innsatsen, don Ikke forventer at store bransjeorganisasjoner løfter en finger for å gjøre det. Disse gruppene vil antagelig fortsette å spille det trygt. I mellomtiden vil mange tusen boligleverandører, fra de med porteføljer til utleie i bakgårdene, fortsette å se flere og flere regler og forskrifter, noen av dem straffende, rettet mot å prøve å hjelpe leietakere.

Men når staten pålegger risiko og kostnader, er det bare én måte å kompensere for det: høyere priser eller salg til større selskaper. Dette hjelper ikke fattige mennesker; det gjør bare ting verre. Det som trengs er fokus på flere boliger overalt for folk med alle inntektsnivåer.