Unngå en stor skatteregning på eiendomsgevinster

Å eie eiendom er en stor drøm for mange investorer. Men det er en enorm investering - en som kan være ganske lukrativ. Å selge en utleiebolig med stor fortjeneste kan være en drøm som går i oppfyllelse. Likevel, for å maksimere fortjenesten fra et slikt salg, må du minimere skattene på det. Et avbetalingssalg er én strategi. Ikke bekymre deg: Dette er Internal Revenue Service (IRS) godkjent.

Stor utbetaling er lik stor skatteregning

La oss ta en titt på en vanlig situasjon:

Hal Bookman så på kjøperens tilbud på leieboligen hans, og han kunne ikke tro nummeret han så. Eiendomsverdien hans økte betydelig på bare fem år. Men da Hal glad fortalte hans skatterådgiver om salget var rådgiveren forsiktig: Tar inntekten som en engangsbeløp ikke ville være i Hals beste interesse fra et skattemessig perspektiv.

Dersom Hal oppgir hele salgsprovenyet samme år han selger eiendommen, betaler han 25 % av den delen av gevinsten som tilsvarer evt. avskrivningsfradrag han har tidligere overtatt utleieboligen.

Enhver gevinst utover gjenvinning av avskrivninger beskattes med 15 % for skattytere med skattepliktig inntekt mellom $41,676 og $459,750 hvis enslig, eller $83,351 og $517,200 hvis gift innlevering i fellesskap i 2022. Disse beløpene øker til $44,625 og $492,300 for enslige filer, samt $89,250 og $553,850 for ektepar som søker sammen i 2023. Skattebetalere med inntekt over disse grensene beskattes med 20 %

Hal spør skatterådgiveren sin om det er noe han kan gjøre for å redusere sin skattepliktig inntekt for året. Rådgiveren vet akkurat verktøyet som skal brukes: en avbetalingsavtale.

Hva er et avbetalingssalg?

An avbetalingssalg er definert som salg av eiendom hvor minst én betaling ikke skjer før etter skatteåret for salget.

IRS tillater skattebetalere å utsette en del av gevinsten ved salg av en investeringseiendom med en avtale om avdragssalg. Denne ordningen tillater selgere å erklære en forholdsmessig del av deres salgsgevinster over flere år.

En selger har ikke lov til å bruke avdragssalgsmetoden ved tapsmelding.

Hvordan avbetalingssalgsmetoden fungerer

Å deklarere gevinster under et avbetalingssalg er teoretisk enkelt. Beskatningen av avbetalingssalg speiler den av livrenter, der en forholdsmessig del av hver betaling anses som en retur av hovedstol.

De eneste betingelsene er at eiendommen som selges ikke kan være børsnotert sikkerhet eller en del av et firmas vanlige varelager, og skattyter kan ikke være en forhandler av den solgte eiendommen (med unntak av visse timeshare-forhandlere som velger en spesiell renteavgift etter avdragssalgsmetoden).

Rapportering av avbetalingssalgsinntekter

Avdragssalgsinntekter kan deles inn i tre separate kategorier: salgsgevinst, interesseog rektor. Hver av disse behandles separat på Form 1040.

De brutto fortjeneste prosenten brukes deretter til å beregne avdragssalgsinntekter for et gitt skatteår.

Kapitalgevinst

I eksemplet ovenfor må Hal erklære gevinsten hvert år som enten langsiktig eller kortsiktig, avhengig av hva den var i salgsåret. Langsiktige gevinster beskattes med en lavere sats, mens kortsiktige gevinster beskattes som ordinær inntekt.

Fordi Hal holdt huset i fem år, ville gevinsten, i dette tilfellet, være langsiktig.

Dersom gevinsten hadde vært kortsiktig, kan Hal likevel bli skattlagt for avdragsinntekten med en lavere sats enn han ville ha gjort dersom han måtte oppgi engangsgevinsten. Dette fordi kortsiktige gevinster beskattes som alminnelig inntekt, på skattyters topp marginell skattesats.

Hvis den forholdsmessige gevinsten ikke presser ham inn i neste skatteklasse, kan denne satsen være lavere. Gevinsten fra et avbetalingssalg rapporteres på IRS Form 6252 og deretter bar til Planlegg D på skjema 1040.

Renter

Skattytere med avdragssalgsinntekt skal også rapportere ilagt renter til kjøper, som beskattes etter ordinære inntektssatser.

Renter gitt i salgskontrakten betegnes som oppgitt rente. Hvis oppgitt interesse er utilstrekkelig (eller null), vil en del av rektor en del av salget må karakteriseres som uoppgitt rente.

Principal

En del av hvert avbetalingssalg anses av IRS å være en skattefri retur av hovedstol. Dette beløpet kan bestemmes ved å fylle ut arbeidsark A på publikasjon 537.

Hovedstolen (justert grunnlag) for avbetalingssalgsformål er summen av ditt faktisk justerte grunnlag i eiendommen pluss eventuelle salgsutgifter og gjenfangst av avskrivninger.

I dette eksemplet har Hal $200,000 100,000 som et justert grunnlag i hjemmet sitt. Han må legge til $10,000 310,000 for tilbakeføring av avskrivninger og $XNUMX XNUMX for salgsutgifter for å beregne det justerte grunnlaget for avdragssalg. Dette tallet er $XNUMX XNUMX.

Bruttofortjenesteprosent

For å beregne bruttofortjenesteprosenten, må du trekke det justerte grunnlaget for avdragssalgsformål—$310,000 90,000, i dette eksemplet—fra salgsprisen for å beregne den totale gevinsten. I dette eksemplet er den totale gevinsten $400,000 310,000 ($XNUMX XNUMX – $XNUMX XNUMX).

Deretter deler du den totale gevinsten med salgsprisen, som i dette tilfellet er 22.5 % ($90,000 400,000 ÷ $XNUMX XNUMX), og du har bruttofortjenesteprosenten.

Til slutt, for å beregne den skattepliktige gevinsten hvert år, multipliser denne prosentandelen med avdragsbeløpet. Dermed anses Hals skattepliktige gevinst hvert år å være $11,250 50,000 ($ 22.5 XNUMX x XNUMX%).

Boliglån og kontraktspris

Dersom kjøperen av eiendommen antar en boliglån eller noen andre gjeldsbrev ved kjøpet skal kostnadsgrunnlaget for eiendommen reduseres med pantets eller seddelens beløp. For å gå tilbake til vårt eksempel, la oss si at Hal har et boliglån på $100,000 XNUMX på eiendommen han solgte.

Dersom utleie eiendom at Hal solgt for $400,000 har et boliglån på $100,000, er kontraktsprisen redusert til $300,000 ($400,000 – $100,000).

Dersom pantebeløpet overstiger det totale justerte grunnlaget for eiendommen, skal differansen innberettes som betaling det første året og kontraktssummen økes med dette beløpet.

Si for eksempel at Hals eiendom har et boliglån på $250,000 50,000. I tillegg til avdragsbetalingen, må Hal rapportere en overskytende betaling på $250,000 200,000 ($XNUMX XNUMX – $XNUMX XNUMX) i løpet av det første året.

Eksempel på et avbetalingssalg

Ved å bruke eksemplet ovenfra, la oss se hvordan Hal kunne strukturere sitt avbetalingssalg hvis han ønsket å utsette sitt gevinstskatter til et fremtidig år.

Hal mottar et tilbud på $400,000 300,000 for leieboligen sin. Han kjøpte eiendommen for 100,000 XNUMX dollar. Gjennom årene har han tatt inn XNUMX XNUMX dollar avskrivninger fradrag, gjør hans justert grunnlag $ 200,000.

Derfor har Hal $200,000 400,000 ($200,000 XNUMX – $XNUMX XNUMX) i skattepliktig gevinst å deklarere.

Hals rådgiver anbefaler at han deler salgsinntektene inn i åtte årlige avdrag på $50,000 400,000 hver i stedet for å deklarere $XNUMX XNUMX på ett år. Så lenge avdragene mottas konstruktivt hvert år, vil denne metoden tillate Hal å registrere fortjenesten, og dermed en forholdsmessig del av gevinsten, over de åtte årene.