Bør vi forvente et boligpriskrasj ettersom boliglånene øker dramatisk?

Mens USA flørter med resesjon, har en klar taper fra den siste runden med amerikanske renteøkninger vært boligmarkedet. Hva tyder dataene på?

For det første er det definitivt ikke så ille ennå. I dag er boligprisene fortsatt sterke, år-til-år har Zillow boligprisene opp 18% fra og med juli. Litt mer pessimistisk, Redfin'sRDFN
data har boligprisene opp år over år, men allerede har begynt å falle siden juni.

Men det blir verre. Andre boligdata tyder på problemer. For eksempel har S&P Select Homebuilders-indeksen underprestert S&P 500 med 11 % hittil i år, og ytelsen til byggevareaksjer har vært tilsvarende dårlig. Aksjemarkedet er en rimelig prediktor for fremtidig fortjeneste, men det blir ikke alltid riktig.

Det antyder at det er problemer med boligmarkedet. Bare en håndfull børssektorer har gått dårligere, som media, tekstiler og bildeler. Imidlertid er det mange faktorer som spiller inn i boligbyggeres fortjeneste, så er det et problem med boligbyggere selv, eller boligmarkedet bredere?

Høye boliglånsrenter

Økende boliglånskostnader er en bekymring for boligmarkedet som helhet. Boliglånskostnadene har økt veldig raskt. I dag et boliglån med 30 års regulerbar rente har en rente på 5.5 %. I fjor var den under 3 %. Det er en dramatisk økning i boliglånskostnadene. Det er et trekk som vi, omtrent som nylige inflasjonsdata, ikke har sett siden 1980-tallet.

Det er rimelig å forvente raske økninger i boliglånskostnadene for å avkjøle boligmarkedet. For mange er begrensningen når de kjøper et hus ikke klistremerkeprisen på huset, men deres evne til å betale boliglånet. Økende boliglånsrenter kan senke eiendomsprisene som mange har råd til.

Andre begrensninger for amerikanske forbrukere

Selv om boliglånskostnader er avgjørende viktig, er det også verdt å merke seg at gjenopptakelse av utbetaling av studielån neste januar (selv med noe gjeldslette), og potensialet risiko for amerikansk resesjon kan også ramme forbrukernes tillit når det gjelder boligkjøp. Så det er andre negative varsler også.

Tilbud og etterspørsel

Da blir tilbudsbildet litt dårligere. I følge Redfin forsyningsdata, det er nå flere boliger til salgs, og det tar lengre tid å selge dem. Dette skaper overheng i boligmarkedet. Vi er ikke på krisenivå. Tilbudet er akkurat tilbake til nivåer fra 2020, og salgstidspunktet er likt det verste i 2021. Men dette i sommerperioden som tradisjonelt sett er sesongmessig veldig sterk for boliger, så ting går absolutt i feil retning og de neste par måneder kan godt være verre.

Fed

Selvfølgelig er Fed sannsynligvis ikke ferdig med å heve renten ennå. Forventningene er til en annen gå opp i rentene på Fed-møtet i september. Den gode nyheten er imidlertid at boliglånsrentene typisk prises etter hva markedene tror Fed vil gjøre i fremtiden. Dette betyr at langsiktige boliglånsrenter bare bør øke hvis Fed hever renten mer enn forventet, og faktisk kan falle hvis de hever renten, men mindre enn markedet tror. Imidlertid er det fortsatt en risiko for at inn i 2023 hvis Fed fortsetter å heve renten, så kan boliglånsrentene stige ytterligere siden markedene ikke er sikre på hvilken vei Fed vil bevege seg i 2023.

Hva blir det neste?

Så aksjemarkedet blir bekymret for boliger, og det kan delvis skyldes at boliglånsrentene har steget veldig raskt. Vi begynner å se at det tar lengre tid å selge hus og flere boliger er tilgjengelige. Dette tyder på at boligprisene kan begynne å myke seg etter en sterk oppgang.

Det er imidlertid også verdt realitetssjekken at vi bare så vidt begynner å se boligprisene synke og at de holder seg oppe fra år til år. Dessuten har boligprisene en tendens til å være ganske stabile. Et ekstremt dårlig boligmarked, historisk sett, et der prisene faller rundt 10 % som på 1970-tallet eller under finanskrisen 2008-9. Så sammenlignet med aksjemarkedet er negative svingninger i boligprisene ganske små.

Boligprisene har hatt en veldig sterk oppgang den siste tiden. Det er mange gode grunner til at det kan begynne å moderere seg. Selv om historien minner oss om at amerikanske boligpriser har en tendens til å være ganske stabile. Den gangen på 1980-tallet da boliglånene økte på samme måte som i dag? Vel boligprisene hadde bare en fjerdedel av prisnedgangen i hele tiåret, og det var under 1 % nedgang.

Så ja, boligprisene kan ikke lenger stige tosifret. Faktisk tyder mange tegn på at ting i boliger vil bli verre. Men husk at det som virkelig er dårlig for boligmarkedet sjelden er en eneste ensifret nedgang i boligprisene, hvis historien er noen veiledning.