Når boligprisene begynner å moderate, hvor ille kan det bli?

Det mangler ikke på pessimisme i boligmarkedet i dag. De amerikanske boligprisene har falt siden juni. Prisene er imidlertid generelt opp fra år til år, og markedet er sesongavhengig med priser og aktivitet som typisk er høyere om sommeren og lavere om vinteren.

Rimelighet er på svært lave nivåer, spesielt på vestkysten. Vi har ikke sett store boligprisnedganger ennå, men det er frykt for at det kan komme.

Boligoverkommelighet

Det er grunn til å bekymre seg for det amerikanske boligmarkedet. Den dramatiske økningen i amerikanske renter i 2022 gjør boligoverkommeligheten dårligere. I fjor var det mulig å få 30 års boliglån for rundt 3 %, nå koster samme boliglån nesten 7 %. Vi ser de høyeste boliglånsrentene på mer enn et tiår.

Selv bortsett fra de siste trendene, har boligprisene steget mye raskere enn inntektene de siste årene, og nå øker også boliglånskostnadene. Dette betyr at den gjennomsnittlige familien som kjøper et hjem i dag, bruker mye mer av budsjettet sitt på boligkostnader når du tar med gjeldende boliglånsrenter. Denne trenden varierer fra region til region. Hus er mye mindre rimelige på vestkysten, men rimelighet er langt mindre et problem i Midtvesten.

sesong~~POS=TRUNC

Når vi går mot vinteren, er det typisk å forvente et mykere boligmarked basert på sesongmessige mønstre. Husprisene topper seg vanligvis i juni for året, og faller deretter tilbake over vintermånedene. Det er det vi har sett i 2022 så langt også. Kanskje det vi ser for øyeblikket ikke er noe mer enn en sesongmessig trend.

Mange bransjekommentatorer er imidlertid skeptiske. For eksempel, Fannie Mae sporer boligsentimentet, og bare 19 % av folk tror at nå er et godt tidspunkt å kjøpe et hjem, og et flertall mener nå er et godt tidspunkt å selge. Det er historisk lave tall. Den svært lille optimismen angående det amerikanske boligmarkedet.

Hva Neste?

Det er viktig å merke seg at vi ikke er i nærheten av noen form for boligkrise for tiden. For eksempel, Zillow-data har boligprisene opp 13 % år-til-år for september 2022. Boligprisene har falt tilbake måned over måned, men holder seg oppe fra år til år. 2022 er neppe et dårlig år for boliger på dette tidspunktet, spesielt sammenlignet med hvordan aksje- og obligasjonsmarkedene har handlet.

Et par ting kan endre boligmarkedsbildet.

Lavere priser?

Den første er rentene, som har steget aggressivt i 2022. Hvis rentene falt tilbake, ville overkommeligheten blitt bedre. Foreløpig forventes ikke Fed å kutte renten kraftig, men den kan i det minste stoppe renteøkningene i 2023. A resesjon kunne få Fed til å kutte renten, spesielt hvis inflasjonen kom under kontroll. Lavere renter vil forbedre boligoverkommeligheten, gjennom reduserte boliglånskostnader, og skape mindre trøkk på boligmarkedet.

Lukke rimelighetsgapet

Den virkelige bekymringen er åpenbart at fallende boligpriser er nødvendig for å bygge bro over rimelighetsgapet. På Atlanta Federal Reserves vurdering, rimeligheten av boliger ser for tiden ut som før boligkrisen i 2007-8. Det er en bekymring fordi det tok rundt 20 % fall i boligprisene for å lukke rimelighetsgapet i denne perioden, og prisene var fortsatt myke i noen år etter det.

Det er lett å se hvorfor det er bekymring for boligmarkedet, spesielt på vestkysten. Rimelighet for boliger er på svært lave nivåer, delvis drevet av den nylige økningen i boliglånskostnader.

Det er mulig at fallende boligpriser er nødvendig for å lukke rimelighetsgapet. Imidlertid, hvis Fed senket rentene og amerikanske inntekter fortsatte å øke i løpet av de kommende årene, kan det også bidra til å løse de nåværende rimelighetsproblemene USA ser. Vi bør likevel merke oss at boligprisene for 2022 fortsatt generelt stiger fra år til år, og at problemer med boligoverkommelighet er langt mer akutte på vestkysten enn nasjonalt.