Når boligprisene faller, er vestkysten mest utsatt, Sørøst ser bedre trender

Boligprisene falt 0.8 % måned-til-måned for september på sesongjustert basis i henhold til Case-Shillers boligprisindeks. Dette markerer den tredje måneden på rad med boligprisnedgang ettersom boliglån øker kraftig i 2022, noe som reduserer rimeligheten av boliger sammenlignet med de siste årene og øker risikoen for en boligresesjon.

Til tross for jevne prisfall viser imidlertid det regionale bildet betydelig variasjon. San Francisco kan være den første store amerikanske byen som ser årlige boligprisnedganger i løpet av de kommende månedene på Case-Shiller-data, men i motsetning til dette, selv om de ikke er immune mot fallende priser, ser Miami og Tampa fortsatt årlige prisstigninger på over 20 %.

Høyere priser

En driver bak den siste boligprisnedgangen er den amerikanske sentralbankens kraftige renteøkning, som har steget fra null til nesten 4 % i 2022, med en forventet ny økning. når Fed møtes i desember.

Denne renteøkningen har tilsvarende presset boliglånskostnadene opp med et 30-års boliglån som nå løper i underkant av 7 %, opp fra rundt 3 % tidligere på året. Siden mange kjøpere finansierer boligkjøpet med et boliglån, har denne økte kostnaden redusert boligoverkommeligheten. Det er uvanlig, historisk sett, at boliglånskostnadene effektivt dobles på under ett år. Kraftige topper i boliglånsrentene er ofte et dårlig tegn for boligmarkedet.

For mange er den avgjørende faktoren når de kjøper et hus ikke dens absolutte pris, men størrelsen på boliglånet de komfortabelt kan administrere. Ettersom boliglånsrentene stiger, blir den gjennomsnittlige kjøperen tvunget til å kjøpe en rimeligere bolig med samme boliglånsbetaling i dollar.

Regionale forskjeller

Det er klare regionale forskjeller i dataene. Sørøst, inkludert Tampa, Charlotte, Atlanta og Miami, er fortsatt relativt robuste med priser opp rundt 20 % fra år til år til tross for nylige nedganger.

Derimot er vestkysten mer treg. San Francisco kan være det første markedet som ser et prisfall fra år til år, hvis trendene fortsetter, med en år-til-år-vekst nå bare 2.3 %. I tillegg er Portland, Seattle og San Diego og Los Angeles ikke langt bak med år-til-år gevinster konsekvent under 10 % i hvert av disse vestlige kostnadsmarkedene.

Boligoverkommelighet

En driver for disse regionale forskjellene kan være rimelige boliger. Atlanta Federal Reserve sporer tilgjengeligheten av boliger på nasjonalt og regionalt nivå. San Francisco, som er det største markedet nærmest å se absolutte verdifall, er også et av de minst rimelige metroområdene på Atlanta Feds analyse. Det gjelder også store deler av vestkysten. Her er rimeligheten svært lav, både sammenlignet med andre regioner i landet og historiske data.

Derimot scorer de metroene som fortsatt opplever en rimelig sterk prisvekst fra år til år, også høyere på Feds rimelighetsindekser. Disse metroene inkluderer store deler av Florida og Charlotte.

Dette er områder som fortsatt opplever relativt sterke prisøkninger fra år til år, selv om det siste markedet har vært mykt. Disse områdene blir fortsatt sett på som fortsatt noe dyre på Atlanta Feds analyse. Likevel er rimeligheten her bedre enn på store deler av vestkysten.

Så ettersom boligmarkedet viser svakhetstegn, kan det være vestkysten som kan bli mest påvirket. Vi begynner å se det i dataene, og rimeligheten er spesielt lav på vestkysten. I motsetning til dette kan andre områder av landet, for eksempel sørøst, selv om de ikke er immune fra det mykere boligmarkedet, klare seg bedre hvis rimelige boliger er noen veiledning.