Drømmer jeg? Community Land Trust-modellen kan være en del av boligløsningen

Stort sett må boligpolitikken konsentrere seg om å la produksjon av boliger for profitt dekke så mye etterspørsel som mulig. Så, på de inntektsnivåene som fortsatt finner ut at de ikke kan håndtere boligkostnadene sammen med andre levekostnader, er den beste løsningen direkte kontantsubsidier for differansen mellom normativ standard for husleie, 30 % av brutto månedlig inntekt og faktiske kostnader. . Hva med boligeierskap? Finnes det en modell som kan løse problemet med folk som jobber, men som fortsatt ikke klarer en forskuddsbetaling eller en månedlig boliglånsbetaling? Jeg er forsiktig optimistisk på at en omfattende og markedsdrevet boligpolitikk kan inkludere Community Land trust (CLT)-modellen, en mekanisme for å sikre land i tillit, og deretter subsidiere eierskap til et hus på tillitsgrunn.

Community Land Trust-modellen (CLT). er en innovativ strategi for å fange opp verdien av tomt og bolig og gjøre den tilgjengelig for arbeidsfamilier med lav og moderat inntekt. Gjennom erverv av tomt kan CLTs gi muligheten til å kjøpe bolig under markedspris i bytte mot å realisere mindre avkastning for verdistigningen på huset. Huseieren signerer en langsiktig leiekontrakt med CLT som fortsetter å eie landet med forbedring av huset som eies av familien. CLT-modellen har effekten av å fjerne verdien av huset fra markedet, slik at prisen kan settes for kjøp av familier med husholdningsinntekter på 50 til 80 prosent av Area Median Income (AMI). Når huset selges, begrenser leiekontrakten verdifangsten av salget, og overfører sparepengene til neste familie.

Det er flere fordeler med CLT-boliger for familier og den bredere boligøkonomien.

• Eierskapsmulighet for folk som jobber, men tjener mindre – Folk kan jobbe i årevis for å bygge opp økonomisk fremdrift for å kjøpe bolig og fortsatt komme til kort; CLT-er bidrar til å gi et ekstra dytt til eierskap.
• Byggekreditt – Kreditt er fortsatt et viktig mål på finansiell skarphet; CLT-er kan hjelpe en husholdning med å bygge og utvide muligheten til å låne klokt.
• Stabilitet – Å eie et hjem kan tillate barn å gå på de samme skolene gjennom eksamen og oppmuntre til engasjement og engasjement i samfunnet.
• Fordelen med å øke egenkapitalen – Ettersom boligformuen deres øker over tid, kan familier fange den verdien for fremtiden.
• Forhindrer spekulativt press på eiere – Når en CLT-bolig er ute av markedet, er det ikke noe press for å selge når formuesverdiene stiger.
• Mens avkastningen på investeringen er begrenset, skaper de generasjonsrikdom – Selv om fordelene ved salg er begrenset, er det insentiv for en familie til å forvalte investeringene sine godt gjennom slutten av lånet eller salget.
• Gir familier med begrenset inntekt mulighet til å spare – Når boligkostnadene er lavere, kan en familie fange opp besparelser til andre formål, inkludert barnepass, utdanning og oppbygging av kontantreserver.

Fordelen for den bredere økonomien er at familier som ellers ville forbli i billigere flerfamilieenheter, kan flytte til eierskap, og frigjøre disse enhetene for andre familier. Det er et potensial for CLT-er å hjelpe til med å bygge en boligstige, kanskje begynnende med kuponger og direkte assistanse, til en utleieenhet og til slutt eierskap. Eierskap gjennom en CLT lar familier bli mer investert i deres lokale nabolag og lokalsamfunn, og for disse lokalsamfunnene og nabolagene å investere i dem. Muligheter for boligeierskap skapt av CLT-modellen kan tillate familier å slå røtter og bli påvirkere økonomisk og politisk.

Og denne modellen kan også legge til rette for flerfamiliehus. I Seattle, Homestead Community Land Trust bygger 38 boenheter på to forskjellige steder, den ene donert og den andre på overflødig byjord. Modellen for eierskap er den samme som eneboliger. På noen måter er borettslagsleiligheter den mest logiske bruken av modellen siden markedsrenteleiligheter er innebygd i en felles eiendel. Donasjonen av overflødig byjord er spesielt viktig siden dette er vanlig over hele landet; byer og andre lokale myndigheter har ofte jordstykker som ikke kan brukes til sitt opprinnelige formål, men som kan aktiveres som boliger.

Det er andre muligheter for å bruke CLT-modellen. Mange lokalsamfunn tillater hytter i bakgården, underinndeling og "manglende mellomrom" og muligheter for å utvide tilbudet av utleieboliger med ekstra tetthet. Problemet med denne liberaliseringen av soneinndelingen er mangel på finansiering for de fleste familier til å dra nytte av økt tetthet i enefamiliens nabolag. En CLT kan kjøpe en delt tomt, bygge to boliger på den og selge boligene til en lavere pris. Dette ville være til fordel for den opprinnelige huseieren, og skape to nye huseiere på det som en gang var en enkelt pakke. California vedtok nylig lovgivning som ikke vil resultere i mye tetthet i enfamiliesoner, men CLT-modellen kan bidra til å oppnå dette målet.

De fleste familier, spesielt familier som kanskje eier et hjem, men som fortsatt betaler et boliglån, har rett og slett ikke penger til denne typen byggeprosjekt. Bankene har vært skjøre med å finansiere disse prosjektene og tilbyr kun Home Equity Lines of Credit (HELOC), et instrument som er skremmende og ofte umulig for familier. Fellesskaps landforetak kan bryte denne blindveien med en testet finansieringsmodell.

Noen talsmenn har oppfordret politikk til å støtte leietakers erverv av utleieeiendom. Igjen, problemet her er finansiering. Hvor får for eksempel leietakere i en eiendom med lavt marked som trenger vedlikehold og står overfor et ventende salg penger til å kjøpe bygningen eller utleiehuset deres? CLT-modellen blir sett positivt på av de fleste beslutningstakere, og å bruke fordelene med denne modellen for å løse noen av disse utfordringene er en interessant mulighet.

En idé kan være å kjøpe en liten eiendom med lavt marked og deretter bruke CLT-modellen til å lage leiligheter til en redusert pris som kan kjøpes av eksisterende leietakere med gunstig finansiering mens CLT eier tomten og leier ut til en huseierforening. . Dette vil tillate leietakere å bli på plass samtidig som de gir dem en vei til eierskap.

Hva er fangsten med CLT-er? Jeg tenker fortsatt på det. Men landet ville ha det langt bedre hvis subsidiedollar gikk til å kjøpe land for CLT-er enn kostbare Low Income Housing Tax Credit (LIHTC)-prosjekter, som nå øker i kostnader til 1 million dollar per utleieenhet. Se for deg at alle pengene får folk på en bærekraftig vei mot eierskap. Er det problemer med eierskap? Ja og Jeg har diskutert det.

Men CLT er annerledes. Modellen gir folk som jobber og sliter en sjanse til å kjøpe seg inn i det eksisterende boligmarkedet på en økonomisk bærekraftig måte. Kanskje ideen kan brukes til å overføre leietakere i non-profit LIHTC-utleieenheter til eierskap. Vi får se. Det jeg liker er ideen om at CLT løper mot virkeligheten av tilbud og etterspørsel, ikke fra det; modellen anerkjenner landspekulasjon og klager ikke på det, men skaper i stedet en trygg havn fra det og skaper en vei inn for folk med mindre penger. Jeg er sikker på at jeg vil finne en fatal feil, men inntil jeg gjør det, kommer jeg til å feire modellen som nok et positivt skritt for bolig.